房地产行业周报（2023年第31周）：政策支持方向明确，多地积极响应调整

房地产开发/行业投资策略周报/2023.08.06 房地产行业周报（2023年第31周） 投资评级:看好(维持) 最近12月市场表现 房地产开发 沪深300 上证指数 14% 8% 2% -4% -10% -15% 分析师毕春晖 SAC证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业周报（2023年第28周）》 2023-07-17 证券研究报告 政策支持方向明确，多地积极响应调整 核心观点 本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨3.98%，沪深300指数上涨 0.31%，板块跑赢沪深300指数3.67pct，在31个板块中排第1位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积231万平米，环比-5.4%，同比-25.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积63万平米，环比-2.9%，同比-13.5%；二线城市商品房成交面积118万平米，环比-7.7%，同比-33.9%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比-2.7%，同比12.8%。各能级城市成交环比均下跌，一、二线城市同比下跌，三线城市同比上涨。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积129万平米，环比-9.7%，同比-9.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26万平米，环比-1.4%，同比-21.4%；9个二线城市二手房成交面积96万平米，环比-12.9%，同比-7.1%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比11.0%，同比4.7%。一、二线城市同环比均下跌，三四线城市表现较好同环比均上涨。库存方面，一线城市中上海库存环比-3.0%。从去化周期来看，上海表现较为突出，3个月移动平均去化周期分别为4.35个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交12宗，平均溢价率均为10.09%；二线城市合计成交住宅用地32宗总规划建面266.81万方，土地出让金231.68亿元，平均溢价率2.99%三四线城市共计成交住宅用地106宗，商办用地99宗，平均溢价率分别为1.45%、1.24%。 2《. 房地产行业周报（2023年第27周）》 本周政策情况：7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造 2023-07-10 3.《房地产行业周报（2023年第26周）》 2023-07-06 4.《房地产行业周报（2023年第25周）》 2023-06-23 5.《房地产行业周报（2023年第24周）》 2023-06-18 6.《房地产行业周报（2023年第23周）》 2023-06-11 工作部署电视电话会议28日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。7月31日，国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》。《措施》提出，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。8月2日，上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，上交所就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。郑州、梧州、南京等多个城市相继发布相关通知，优化政策促进房地产市场平稳发展。 重点公司跟踪：8月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地2块，总土地出让金37.91亿元，其中上海1块、郑州1块。拿地企业分别为华润置 请阅读最后一页的重要声明！ 地和万科企业。本周我们重点跟踪的房企中，滨江集团发行8.5亿元一般公司债，期限2年，票面利率4.2%。 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场成交各能级城市表现涨跌不一。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端，除央企华润置地外，混合制企业万科在郑州获取1宗地块。政策端，继7月24日中央政治局会议后，各地陆续发布相关通知，优化政策以促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然会持续保持宽松。此外，本周在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，城中村改造工作有望加速推进。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价 （08.03） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,201 14.40 0.41 0.77 1.20 35.12 18.64 12.01 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,729 14.44 1.53 1.72 1.95 9.44 8.38 7.39 未覆盖 600325.SH 华发股份 234 11.07 1.12 1.40 1.57 9.88 7.93 7.06 未覆盖 600153.SH 建发股份 346 11.51 1.93 2.44 2.76 5.96 4.72 4.18 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 341 10.95 1.20 1.44 1.73 9.13 7.58 6.32 未覆盖 0123.HK 越秀地产 388 10.52 1.28 1.08 1.23 8.24 9.74 8.54 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,819 18.14 2.13 2.44 2.76 8.52 7.44 6.58 未覆盖 0960.HK 龙湖集团 1,106 19.04 4.08 3.93 4.12 4.67 4.84 4.62 未覆盖 数据来源：wind数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，2023年及2024年预测值为wind一致性预测 内容目录 1第31周板块行情回顾5 1.1第31周行业指数表现5 1.2第31周地产板块个股表现5 2本周行业销售概览6 2.1总体销售表现6 2.1.130大中城市商品房成交情况6 2.1.214城二手房成交情况7 2.2分城市能级销售情况8 2.2.1一线城市销售情况8 2.2.2二线城市销售情况9 2.2.3三四线城市销售情况10 3本周库存及去化情况11 4本周土地市场概览12 5本周行业重点新闻追踪13 6重点企业表现20 6.1本周重点标的表现20 6.2重点企业本月拿地情况21 6.3重点企业本周融资情况21 6.4重点企业下周债务到期情况22 6.5重点企业本周公告22 7风险提示24 图表目录 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名5 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况7 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况7 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况7 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况7 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况8 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况8 图8.二线城市成交面积及同、环比情况8 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况8 表1.本周板块个股表现5 表2.本周一线城市销售表现9 表3.本周二线城市销售表现10 表4.本周三四线城市销售表现11 表5.本周各线城市库存及去化情况12 表6.本周各城市土地市场情况13 表7.重点企业估值表21 表8.重点企业拿地情况21 表9.重点企业本周融资情况21 表10.重点房企下周债务到期情况22 1第31周板块行情回顾 1.1第31周行业指数表现 本周（2023/7/28~2023/8/3）申万房地产指数上涨3.98%，沪深300指数上涨0.31%，板块跑赢沪深300指数3.67pct，在31个板块中排第1位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 数据来源：wind，财通证券研究所 1.2第31周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：云南城投、华远地产、京投发展、天健集团、渝开发；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST新联、中国国贸、冠城大通、中迪投资、新黄浦。 表1.本周板块个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 云南城投 43.50% *ST新联 -2.31% 华远地产 28.21% 中国国贸 -1.89% 京投发展 18.62% 冠城大通 -1.84% 天健集团 17.72% 中迪投资 -1.69% 渝开发 16.52% 新黄浦 -0.58% 数据来源：wind，财通证券研究所 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/7/28~2023/8/3）30大中城市商品房成交面积231万平米，环比-5.4%，同比-25.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积63万平米，环比-2.9%，同比-13.5%；二线城市商品房成交面积118万平米，环比-7.7%，同比-33.9%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比-2.7%，同比12.8%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/3）30大中城市商品房成交面积8560万平米，同比-2.5%；其中一线城市商品房成交面积2075万平米，同比+13.2%；二线城市商 品房成交面积4658万平米，同比-9.6%；三线城市商品房成交面积1828万平米，同比+2.1%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/3）30大中城市商品房成交面积82万平米，同比 -35.1%；其中一线城市商品房成交面积23万平米，同比-28.6%；二线城市商品房 成交面积41万平米，同比-43.4%；三线城市商品房成交面积18万平米，同比-16.9%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/7/28~2023/8/3）我们重点监测的14城二手房成交面积129万平米，环比-9.7%，同比-9.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26万平米，环比-1.4%，同比-21.4%；9个二线城市二手房成交面积96万平米，环比-12.9%，同比-7.1%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+11.0%，同比+4.7%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/3）我们重点监测的14城二手房成交面积5238万平米，同比+42.3%；其中，2个一线城市二手房成交面积1034万平米，同比+18.2%；9个二线城市二手房成交面积3946万平米，同比+50.6%；3个三四线城市二手房 成交面积258万平米，同比+38.5%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/3）我们重点监测的14城二手房成交面积69万平米，同比-10.1%；其中，2个一线城市二手房成交面积11万平米，同比-24.5%；9个二线城市二手房成交面积53万平米，同比-8.1%；3个三四线城市二手房成交 面积5万平米，同比+18.2%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 图8.二线城市成交面积及同、环比情况图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证