房地产周报2022第11周：高层表态释放积极信号、政策预计继续改善

本周大盘前低后高，房地产板块领涨：本周大盘继续下跌0.94%，呈现前低后高的走势，31个行业仅4个行业上涨，房地产板块以1.98%涨幅领涨，非银、医药及社服紧随其后，今年以来板块呈现明显超额收益。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回升至12.61X及0.95X；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为28%及44%，若剔除银行股折价分别为49%及58%，近期板块PE相对估值明显回升，基本与2019年初持平。个股方面，本周板块涨幅前五为宋都股份、新华联、天保基建、苏州高新及阳光城，前四位市值均不满百亿，其中宋都股份拥有锂电概念，新华联拥有旅游概念；跌幅前五为黑牡丹、浙江东日等，基本也均为市值不到百亿的中小市值标的，黑牡丹受东数西算概念影响近期波动较大，浙江东日及皇庭国际前期分别受中俄贸易概念及半导体概念影响涨幅较大近期出现调整。本周主要公司表现分化，港股标的龙光、世茂、雅生活服务及新城大幅反弹涨幅靠前，而宝龙系、新城悦服务等跌幅靠前。 刘鹤副总理及五部门对房地产业表态、统计局公布前2月行业数据、多地完成首轮土拍等：1）刘鹤副总理及五部门对房地产业表态：3月16日，刘鹤副总理主持国务院金融稳定发展委员会，在关于房地产行业的问题上，提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。会后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行5部门对房地产业都进行了相关的表态和政策阐述；2）统计局公布前2月行业数据：前2月房地产开发投资同比增长3.7%，增速延续下滑态势。同时，住宅新开工面积下降14.9%，竣工面积下降9.6%。住宅销售面积下降13.8%，销售额下降22.1%。（详见外发报告《投资小幅增长、其余数据仍显低迷_国家统计局前2月房地产行业数据点评》）；3）多地完成首轮土拍：合肥、福州、青岛等地完成首轮土拍，流拍率明显下降，但冷热分化依然显著，拿地主力仍是国企央企。此外，东莞首批集中供地正式挂牌，取消新房限价、下调竞买保证金等。 重点城市新房成交同比连降4周，且降幅持续扩大：成交上，本周重点24城新房成交量同环比继续下降，同比连降4周，且降幅持续扩大，绝对量连续两周维持在周均水平以下。累计来看年初至今累计降36.0%，累计降幅连续扩大4周，新房市场依然低迷。本周重点一二三线成交量同比均大幅下降，且绝对量均处于周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降32.9%/34.3%/39.2%，近期累计降幅持续扩大。供给上，重点9城新增供给连续回暖后本周出现回落，同环比均大幅下降，年初至今累计降幅10.0%，本周降幅扩大。截止本周末狭义去化周期11.81个月，连续扩 大两周。本周重点一二三线新增供给同比均有下降，年初至今累计同比分别为17.5%/-24.8%/-46.0%。截止本周末一二三线去化周期8.68/8.64/17.04个月，近期出现回升。 维持“强于大市”评级：统计局前2月数据超出预期，但考虑到去年一季度的高基数、重点城市及房企的销售表现、疫情的反复，预计政策仍将稳中偏松，因城施策框架下部分城市房地产政策有望继续发力。我们维持板块“强于大市”的评级，个股方面可关注1）优质国企央企及民营房企，万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1本周大盘前低后高，房地产板块领涨 本周大盘前低后高，房地产板块领涨：本周大盘继续下跌0.94%，呈现前低后高的走势，31个行业仅4个行业上涨，房地产板块以1.98%涨幅领涨，非银、医药及社服紧随其后，今年以来板块呈现明显超额收益。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2板块PE相对估值回升至2019年初水平 板块PE相对估值回升至2019年初水平：本周末板块PE及PB估值回升至12.61X及0.95X； 相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为28%及44%，若剔除银行股折价分别为49%及58%，近期板块PE相对估值明显回升，基本与2019年初持平。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，龙光等大幅反弹 本周主要公司表现分化，龙光等大幅反弹：本周板块涨幅前五为宋都股份、新华联、天保基建、苏州高新及阳光城，前四位市值均不满百亿，其中宋都股份拥有锂电概念，新华联拥有旅游概念；跌幅前五为黑牡丹、浙江东日等，基本也均为市值不到百亿的中小市值标的，黑牡丹受东数西算概念影响近期波动较大，浙江东日及皇庭国际前期分别受中俄贸易概念及半导体概念影响涨幅较大近期出现调整。本周主要公司表现分化，港股标的龙光、世茂、雅生活服务及新城大幅反弹涨幅靠前，而宝龙系、新城悦服务等跌幅靠前。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：招商积余等发布年报 表4：本周主要公司业绩情况 2.2融资：旭辉、南山发行中票等 表5：本周主要公司融资情况 2.3回购：万通发展回购股份 表6：本周主要公司回购情况 2.4增减持：莱茵体育、阳光股份等股东减持股份 表7：本周主要公司增减持情况 2.5公司公告：旭辉、碧桂园等发布澄清公告、新城高管拟购买公司债等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：刘鹤副总理、五部门对房地产业表态、统计局公布前2月行业数据、多地完成首轮土拍等 表9：本周行业新闻 表10：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1重点城市新房成交同比连降4周，且降幅持续扩大 重点城市新房成交同比连降4周，且降幅持续扩大：本周重点24城新房成交量同环比继续下降，同比连降4周，且降幅持续扩大，绝对量连续两周维持在周均水平以下。累计来看年初至今累计降36.0%，累计降幅连续扩大4周，新房市场依然低迷。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 重点一二三线表现均较低迷：本周重点一二三线成交量同比均大幅下降，且绝对量均处于周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降32.9%/34.3%/39.2%，近期累计降幅持续扩大。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2重点9城新增供给连续回暖后本周出现回落 重点9城新增供给连续回暖后本周出现回落：重点9城新增供给连续回暖后本周出现回落，同环比均大幅下降，年初至今累计降幅10.0%，本周降幅扩大。截止本周末狭义去化周期11.81个月，连续扩大两周。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 近期重点一二三线去化周期出现回升：本周重点一二三线新增供给同比均有下降，年初至今累计同比分别为17.5%/-24.8%/-46.0%。截止本周末一二三线去化周期8.68/8.64/17.04个月，近期出现回升。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：统计局前2月数据超出预期，但考虑到去年一季度的高基数、重点城市及房企的销售表现、疫情的反复，预计政策仍将稳中偏松，因城施策框架下部分城市房地产政策有望继续发力。我们维持板块“强于大市”的评级，个股方面可关注1）优质国企央企及民营房企，万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。