资本策略地产2023 年报

2023 ANNUALREPORT 年报 StockCode股份代号:497 目录 2公司资料 3财务回顾 7主席报告 10管理层讨论与分析 14企业管治报告 28环境、社会及管治报告 49董事会报告 65独立核数师报告 70综合损益表 71综合损益及其他全面收益表 72综合财务状况表 74综合权益变动表 75综合现金流量表 78综合财务报表附注 176财务概要 177本集团所持主要物业表 公司资料 执董行事董会事： 钟简周楚士厚义民文（主席） 方何文乐彬辉 梁钟宛景彤贤 ClarendonHouse2ChurchStreet 注册办事处 HamiltonHM11Bermuda 香港 香港总办事处及主要营业地点 31楼 中环 独林立家非礼执(BB行S,董JP事)： (JP) 郑石卢永礼仁和谦(GBS,JP) 夏美国悫道银1行2中号心 新茂大厦233号 太仓路 上海办事处 石礼谦 林家礼(BBS,JP) 审郑毓核和（委主员席）会 卢永仁 (GBS,JP)(JP) 薪毓酬（委主员席）会 钟林家楚礼义(BBS,JP) 提钟楚名义（委主员席）会 林郑家毓礼和(BBS,JP) 执楚行（委主员席）会 简周厚士文民 梁景贤 方何文乐彬辉钟宛彤 公简士司民秘书 主国要往（来香港银）有行限公司 交创通兴银行股份有限公司香港分行 大星新展银行有限公司 富恒邦生银行（有香限港公）司有限公司 中南国洋工商商业银行（有亚限洲公）司有限公司 华东侨亚银行有限公司 香大华港银上行海有汇限丰公银司行有限公司 中黄国浦上区海 邮编：室 804 200020 核德勤数•关师黄陈方会计师行 注册公众利益实体核数师 35楼 主要股份过户登记处 金太古钟广道8场8一号座 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth,CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 合和中心17楼 香港股证份券过登记户有登限公记司分处香皇港后湾大仔道东183号 1712–1716号铺 公司网站 股份代号 497 www.csigroup.hk 业绩回顾 资本策略地产有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称 “本集团”）截至二零二三年三月三十一日止年度录得的总收益约为804,300,000港元，主要来自销售物业，较上一年录得之约420,500,000港元增加91.3%。 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集团录得本公司持有人应占综合溢利335,700,000港元，较二零二二年录得之1,156,200,000港元减少71.0%。 本公司拥有人应占溢利减少，主要由于截至二零二三年三月三十一日止本财政年度并无录得持作出售物业转为投资物业之公平值收益，而截至二零二二年三月三十一日止上一个财政年度则录得公平值收益约1,300,000,000港元。 流动资金及财务资源 本集团维持稳健的流动资金水平，包括约3,162,000,000 港元（二零二二年三月三十一日：3,479,300,000港元）的银行结余及现金（包括证券经纪所持有之现金）。本集团一般以内部资源及主要往来银行提供的银行信贷应付营运所需。 财务回顾 于二零二三年三月三十一日，本集团的外部借款总额 （包括银行借款及有担保票据）约为11,151,900,000港元 （二零二二年三月三十一日：11,309,400,000港元），而本集团债务总额与资产总额的比率为40.2%（二零二二年三月三十一日：39.0%）（按外部借款总额占本集团资产总额的百分比计算）。 所有银行借款主要以港元、人民币、美元、澳元及英镑为单位，以浮动利率基准根据短期香港银行同业拆息加年利率0.6%至2.05%、英镑隔夜平均指数（“英镑隔夜平均指数”）加固定息差、复合参考利率或全国银行间同业拆借中心公布之贷款市场报价利率或上海银行间同业拆放利率加固定息差计息。借款还款期（包括贷款协议载有须按要求偿还条款的银行借款约为64,600,000港元纳入须于一年内偿还的借款）通常介乎二至五年，其中约为2,064,200,000港元须于一年内偿还，6,791,800,000 港元须于一至五年内偿还，以及零港元须于五年后偿还。 由于本集团的资产及负债主要以港元、人民币及美元为单位，故外币汇率波动对本集团的表现、业绩及营运并无重大影响。然而，本集团将密切监察外汇风险承担状况。 财务回顾 财务摘要 （以百万港元计，另有指明者除外） 收益 截至三月三十一日止年度二零二三年二零二二年 根据综合损益表804420 应占联营公司及合营企业之收益1,5522,343 2,3562,763 本公司拥有人应占溢利3361,156 每股盈利－基本（港仙）3.5812.26 本公司拥有人应占权益14,36414,508 －－－－－－－－－0.420.42 报告年度结束后提呈的每股股息－末期股息（港仙）0.420.42 资产价值 本集团的持作出售物业，根据现有会计准则按个别物业基准以成本及可变现净值的较低者列账。 本集团合营企业的主要资产为持作出售物业，根据现有会计准则以成本及可变现净值的较低者列账。 为全面反映本集团及其合营企业持作出售物业的相关经济价值，本集团认为（如下文所载）根据本集团呈列持作出售物业于二零二三年三月三十一日的公开市场估值的基准向股东呈列本集团资产净值表的补充资料实属恰当。 二零二三年 （未经审核） 本公司拥有人应占资产净值（经审核） 千港元 14,364,292 加：有关本集团持作出售物业的应占重估盈余(1)2,460,073 有关合营企业持作出售物业的应占重估盈余(1)2,530,789 本公司拥有人应占资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的 权益乃按公开市场价值呈列(2)19,355,154 每股普通股的资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的权益乃按公开市场价值呈列(3)2.07港元 (1)根整）据或与实本际集交团易概价无或关根连据的平独均立交合易资价格估物计业呈估列值。师于二零二三年三月三十一日进行的公开市场估值（有关估值因人民币兑港元汇率而轻微调 (2)并无就持作出售物业的应占重估盈余作出递延税项负债拨备。 (3)每股普通股的资产净值乃根据于二零二三年三月三十一日之9,368,900,000股已发行股份计算。 财务回顾 雇员于二零二三年三月三十一日，本集团员工总数为106人（二零二二年：115人）。本集团的雇员报酬乃按现行市场条款及个人表现而厘定，而薪酬待遇及政策会定期检讨。除薪金外，经评估本集团及个别雇员的表现后，本集团可向雇员发放酌情花红。财务担保合约 二零二三年千港元 二零二二年千港元 本集团就授予下列各方的银行信贷作出的担保： 合营企业联营公司 8,706,2701,099,200 9,474,9201,054,280 9,805,470 10,529,200 及由下列各方动用：合营企业 联营公司 7,324,3051,099,200 7,516,627972,440 8,423,5058,489,067 本公司董事于报告期末对合营企业及联营公司进行减值评估及估计有关担保的预期信贷亏损拨备。于二零二三年三月三十一日，其他应付款项及应计费用包括向合营企业提供的财务担保合约61,569,000港元（二零二二年：85,695,000港元）。 财务回顾 资产抵押 于报告期末，本集团已将下列资产抵押，作为所获银行融资的担保： 物业、厂房及设备 二零二三年二零二二年 千港元千港元 177,916195,534 投资物业3,356,1423,622,644 持作出售物业6,157,6066,802,235 于损益账按公平值计算的金融资产30,27030,766 9,721,93410,651,179 就若干物业而言，本集团已向银行转让其作为相关物业出租人的全部权利、业权及利益，以令本集团取得若干银行融资。 主席报告 各位股东： 本人谨代表资本策略地产有限公司（“本公司”）欣然提呈本集团截至二零二三年三月三十一日止财政年度之全年业绩。 受疫情爆发及利率上升的影响，本集团于本财政年度面临重大挑战。管理团队须谨慎应对以维持可观的财务业绩。随着恢复通关，香港及中国内地经济初步出现令人鼓舞的复苏迹象。然而，由于中国内地经济复苏乏力，令最初的乐观情绪逐渐消退。香港本地经济活动及国际贸易改善步伐缓慢，为本集团带来新的启示。管理团队将继续保持审慎的举措，以应对持续的宏观挑战。 我们的财务摘要 我们致力实现于住宅和商用物业取得可观的物业销售。 于本财政年度，本集团应占来自物业销售之收益总额 （包括合营企业的贡献约14.5亿港元）合计约20亿港元。 于本财政年度，本公司拥有人应占本集团综合溢利约为3.4亿港元，本公司董事会（“董事会”）建议派付本财政年度之末期股息每股0.42港仙。 我们的业务摘要及前景 住宅分部 尽管香港和中国内地于本财政年度大部分时间受到疫情爆发的影响，我们的豪华住宅部门仍取得可观的销售业绩。“皇第”的推出吸引了来自香港和中国内地的富裕 主席报告 买家，“皇第”的大部分单位已售出并获得可观的盈利能力。我们位于山顶道8-12号的超豪华住宅“Infinity”，可180度饱览维多利亚港全海景。来自不同地区的买家均对该等住宅深感兴趣。 本集团拥有一系列大众化住宅项目，最早将于二零二三年最后一季推出，其中包括港铁黄竹坑站上盖和邻近港铁油塘站的合营住宅项目，以及位于佐敦的“诺富特酒店”重建项目的住宅单位。鉴于宏观经济环境仍然充满挑战和持续高利率，管理团队将重点关注及致力推进该等即将推出的项目。我们将全力以赴以确保买家对交通便利的黄金地段寻求精心设计的住宅单位的良好需求。 本集团于香港的“北部都会区”发展项目中亦具备优势。我们位于上水粉锦公路333号的豪华别墅“华第”尽享策略位置，其目标客户为经常需要往返中国内地并追求高度私隐及奢华生活的潜在买家。大众市场方面，我们的中期计划的销售展望中有两个住宅用地。第一个是我们于元朗的合营项目－“丽新元朗中心”，该项目将被改造成一个大规模的住宅项目，预期的应占建筑面积约为480,000平方呎；其次是另一个位于古洞的合营项目，未来的应占建筑面积约为一百万平方呎。我们正在全力推进该等优质用地的筹备工作，并与相关部门紧密合作，确保于日后可交付该等住宅单位。 商用分部 我们现有的优质商用投资组合已取得扎实进展。我们已成功为位于中环阁麟街48号的新落成商用大厦“FOCO”取得更多优质餐饮和生活时尚的租户。我们位于结志街 ╱嘉咸街的主要商用地段的建筑工程进展顺利，地基工程已接近完成。此外，我们再次与加拿大退休金计划投资委员会及一名少数合伙人合作，将威灵顿街92–96号商用地段发展成为一幢高端商用大厦。个别楼层的分层销售经已开始，投资者反应良好。 备受期待的“诺富特酒店”重建计划目前进展顺利，其将改造成一个新的商用和住宅综合大楼。我们预计住宅单位将于二零二三年底开始预售，同时不断评估商用部分的未来最佳租户概况。本集团将确保这个位于九龙核心黄金地段的建筑工程全力推进。管理团队继续致力为我们的商用投资组合寻找具经济回报的机会。 中国市场 由于中国内地最新宏观经济数据逊于先前估计且增长放缓，市场预期中国内地政府将推出更多政策以刺激经济及重振房地产市场复苏。于中长期而言，我们对一线城市房地产行业，尤其是零售物业的前景保持谨慎乐观。我们的策略重点仍将放在该等一线城市，同时我们会仔细评估我们的销售展望及投资机会。 主席报告 在运营方面，尽管受到疫情爆发的影响，我们的豪华住宅项目“金舆东华”仍取得可观的销售业绩，这是一个位于北京黄金地段的优越翻新项目。该项目接近三分之二的单位已售出，显示内地富裕阶层对高端豪华住宅物业的持续强烈需求。我们位于上海的高端购物中心“四季坊”购物商场及“华府天地商场”于最近升级后有望取得长远效益。展望更长远