资本策略地产2024 年报

目录 2公司资料 3财务回顾 7主席报告 11管理层讨论与分析 15企业管治报告 29环境、社会及管治报告 53董事会报告 67独立核数师报告 72综合损益表 73综合损益及其他全面收益表 74综合财务状况表 76综合权益变动表 77综合现金流量表 80综合财务报表附注 162财务概要 163本集团所持主要物业表 公司资料 执董行事董会事： 钟简士楚民义（主席） 梁景贤 周何厚乐文辉钟宛彤 独郑立毓非和执行董事： (JP) 石卢礼永谦仁(GBS,JP) 审郑毓核和（委主员席）会 (JP) 石卢礼永谦仁(GBS,JP) 薪郑毓酬和（委主员席）会 钟卢楚永义仁(JP) 提楚名（委主员席）会 郑卢永毓仁和(JP) 执钟楚行义（委主员席）会 简周何士厚乐民文辉 梁钟宛景彤贤 公简士司民秘书 主国要往（来香港银）有行限公司 交创通兴银行股份有限公司香港分行 大星新展银行有限公司 富恒邦生银行（有香限港公）司有限公司 华中夏国银工行商股份（有亚限洲公）司有香限港公分司行南华洋侨商业银行有限公司 大华银行有限公司 东香亚港银上行海有汇限丰公银司行有限公司 ClarendonHouse2ChurchStreet 注册办事处 HamiltonHM11Bermuda 香港 香港总办事处及主要营业地点 夏悫道12号 中环 美国银行中心31楼 上中国海上办海事处 200020 黄太浦仓区路233号新邮编茂：大厦804室 核德勤数•师关黄陈方会计师行 注香册港公众利益实体核数师 35楼 主要股份过户登记处 金太古钟广道8场8一号座 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth,CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 合和中心17楼 香港股证份券过登记户有登限公记司分处香皇港后湾大仔道东183号 1712–1716号铺 公司网站 股份代号 497 www.csigroup.hk 业绩回顾 资本策略地产有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称 “本集团”）截至二零二四年三月三十一日止年度录得的总收益约为1,579,100,000港元，主要来自销售物业，较上一年录得之约804,300,000港元增加96.3%。 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团录得本公司拥有人应占综合亏损为425,600,000港元，而截至二零二三年三月三十一日止年度则录得本公司拥有人应占综合溢利为335,700,000港元。 亏损主要由于截至二零二四年三月三十一日止年度确认位于古洞北╱粉岭北新发展区之一个合营项目之应收合营企业款项减值亏损所致。 流动资金及财务资源 本集团维持稳健的流动资金水平，包括约 2,523,900,000港元（二零二三年三月三十一日： 3,162,000,000港元）的银行结余及现金（包括证券经纪所持有之现金）。本集团一般以内部资源及主要往来银行提供的银行信贷应付营运所需。 财务回顾 于二零二四年三月三十一日，本集团的外部借款总额 （包括银行借款及有担保票据）约为10,184,500,000港元 （二零二三年三月三十一日：11,151,900,000港元），而本集团债务总额与资产总额的比率为38.8%（二零二三年三月三十一日：40.2%）（按外部借款总额占本集团资产总额的百分比计算）。 所有银行借款主要以港元、人民币及美元为单位，以浮动利率基准根据短期香港银行同业拆息加年利率1.20%至2.05%或全国银行间同业拆借中心公布之贷款市场报价利率或上海银行间同业拆放利率加固定息差计息。借款还款期（包括贷款协议载有须按要求偿还条款的银行借款约为62,000,000港元纳入须于一年内偿还的借款）通常介乎二至四年，其中约为3,876,900,000港元须于一年内偿还，4,005,900,000港元须于一至四年内偿还。 由于本集团的资产及负债主要以港元、人民币及美元为单位，故外币汇率波动对本集团的表现、业绩及营运并无重大影响。然而，本集团将密切监察外汇风险承担状况。 财务摘要 （以百万港元计，另有指明者除外） 收益 截至三月三十一日止年度二零二四年二零二三年 根据综合损益表1,579804 应占联营公司及合营企业之收益1,8791,552 3,4582,356 本公司拥有人应占（亏损）溢利(426)336 （港仙） 本公司拥有人应占权益13,73314,364 报告年度结束后提呈的每股股息－末期股息（港仙） 每股（亏损）盈利－基本(4.59)3.58 –0.42 －－－－－－－－－ 资产价值 本集团的持作出售物业，根据现有会计准则按个别物业基准以成本及可变现净值的较低者列账。 本集团合营企业的主要资产为持作出售物业，根据现有会计准则以成本及可变现净值的较低者列账。 为全面反映本集团及其合营企业持作出售物业的相关经济价值，本集团认为（如下文所载）根据本集团呈列持作出售物业于二零二四年三月三十一日的公开市场估值的基准向股东呈列本集团资产净值表的补充资料实属恰当。 二零二四年 （未经审核） 本公司拥有人应占资产净值（经审核） 千港元 13,732,585 加：有关本集团持作出售物业的应占重估盈余(1)1,720,263 有关合营企业持作出售物业的应占重估盈余(1)1,885,077 本公司拥有人应占资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的 权益乃按公开市场价值呈列(2)(4)17,337,925 每股普通股的资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的权益乃按公开市场价值呈列(3)(4)1.88港元 (1)根整）据或与实本际集交团易概价无或关根连据的平独均立交合易资价格估物计业呈估列值。师于二零二四年三月三十一日进行的公开市场估值（有关估值因人民币兑港元汇率而轻微调 (2)并无就持作出售物业的应占重估盈余作出递延税项负债拨备。 (3)每股普通股的资产净值乃根据于二零二四年三月三十一日之9,209,800,000股已发行股份计算。 (4)该金额为非香港财务报告准则财务计量。 财务回顾 雇员于二零二四年三月三十一日，本集团员工总数为104人（二零二三年：106人）。本集团的雇员报酬乃按现行市场条款及个人表现而厘定，而薪酬待遇及政策会定期检讨。除薪金外，经评估本集团及个别雇员的表现后，本集团可向雇员发放酌情花红。财务担保合约 二零二四年千港元 二零二三年千港元 本集团就授予下列各方的银行信贷作出的担保： 合营企业联营公司 8,122,6981,220,656 8,706,2701,099,200 9,343,354 9,805,470 及由下列各方动用：合营企业 联营公司 6,975,561993,736 7,324,3051,099,200 7,969,2978,423,505 本公司董事估计有关财务担保合约的预期信贷亏损拨备。于二零二四年三月三十一日，其他应付款项及应计费用的财务担保合约为23,003,000港元（二零二三年：61,569,000港元）。 资产抵押 于报告期末，本集团已将下列资产抵押，作为所获银行融资的担保： 物业、厂房及设备 二零二四年二零二三年 千港元千港元 161,887177,916 投资物业3,204,4573,356,142 持作出售物业5,438,4686,157,606 于损益账按公平值计算的金融资产5,11230,270 8,809,9249,721,934 就若干物业而言，本集团已向银行转让其作为相关物业出租人的全部权利、业权及利益，以令本集团取得若干银行融资。 主席报告 各位股东： 本人谨代表资本策略地产有限公司提呈本集团截至二零二四年三月三十一日止财政年度之全年业绩。 本财政年度是自二零二零年爆发2019冠状病毒病疫情以来最充满挑战的一年。本集团最初憧憬疫情影响逐步消退，以及中港两地边境重开，惟其后这两个市场的经济复苏均差于预期，导致房地产市况低迷，物业销售环境亦不尽人意。 在香港，受经济不景气拖累，加上高利率环境对投资造成压抑及令住宅买家情绪转弱，住宅销售因而受压。于取消所有住宅需求相关措施之前，物业流动性相对较弱，各板块的需求均受到抑制。于二零二四年二月，香港政府于审视了市场的疲弱状况后，废除所有限制措施，并减低税负。此一政策转变带动大众住宅市场的流动性回升，惟叫价依然疲弱。 在商用物业市场方面，利率上升、办公室需求疲弱以及零售活动转向中国内地，均使行业面临巨大逆境。预计该等负面因素将持续至本地经济复苏好转及利率下调为止。 本集团相信，中国内地与香港的房地产市场于短期内仍然受压。鉴于局势持续充满挑战及不确定性，加上复苏步伐放缓，因此可能需要经过较长时间才会迎来全面回升，连带对未来财政年度的前景亦趋于审慎。与此同时，本集团将审慎管理其资产负债及资金状况，持续检视市场状况，并采取必要措施维护所有持份者的利益。从好的方面看，本集团乐观认为香港利率于未来将有望下调，而此将有助香港物业市场迈向复苏。 我们的财务摘要 面对如此宏观挑战，我们仍然在住宅及商用物业销售 方面取得可观的成绩。本集团于本财政年度应占来自物业销售（包括合营企业的贡献约18亿港元）的收益总额合计约为31亿港元。 于本财政年度，本公司拥有人应占本集团综合亏损为 4息.2。56亿港元。董事会不建议派付本财政年度的末期股 我们的业务摘要及前景 住宅分部 香港住宅物业行业于本财政年度大部分时间均面临强劲阻力。于住宅物业行业，借贷成本飙升亦让现正面对更高按揭利率的潜在买家望而却步。 由于买家对其负担能力越趋忧虑，导致房屋销售大幅下降。最近，住宅物业的所有需求管理措施已于二零二四年三月废除，此举有助重振市场气氛，且我们留意到各发展商推出的多个一手楼盘均获得良好市场反应。本集团藉着市场反弹的良好势头，于二零二四年五月推出我们位于九龙黄金地段的住宅╱商用合营（住宅商用各占一半）重建项目“高临”的住宅部分预售。我们获得市场正面支持，目前超过140个单位已以不俗价格签订销售协议。我们将于下一财政年度积极出售更多住宅单位。 豪华住宅项目方面，“皇第”继续吸引中港两地的富裕买家入市，而其大部分合营单位经已售出，并录得可观的利润。我们拥有位于山顶道8-12号的超豪华住宅合营项目“Infinity”，其坐享180度维多利亚港全海景震撼景观。该等住宅物业继续获得不同地区的买家查询，而我们将继续努力销售更多豪宅物业单位。 除了位于九龙黄金地段的重建项目“高临”的住宅单位成功预售外，本集团亦有多个大众住宅项目将于未来推出。该等项目包括我们位于黄竹坑港铁站上盖及港铁公司油塘通风楼的合营住宅项目。在大众住宅市场逐步改善的态势下，我们将全力以赴满足买家对寻求优质地段、交通便利及精心设计的住宅单位的良好需求。 本集团在香港北部都会区中拥有数个项目。我们位于上水粉锦公路333号的豪华别墅“华第”尽享策略位置，其目标客户为经常需要往返中国内地并追求高度私隐及奢华生活的潜在买家。我们位于元朗的合营项目“丽新元朗中心”将会改建成一个大众化的住宅项目，预期的建筑面积约为480,000平方呎。我们正在全力推进该地盘的筹备工作，并与相关部门紧密合作，确保于日后可及时交付该等大众化住宅单位。 主席报告 最后，有关位于古洞北的合营项目，由于未能于指定限期内与香港政府地政总署就该地段的补地价达成共识，本集团十分遗憾，香港政府地政总署已透过发放特惠土地补偿以换取收回该地段，导致本集团于该地盘的投资出现减值亏损。此土地收回所造成的单一亏损将不会对业务营运构成重大不利影响，且对本集团的现金流量影响极微。 商用分部 当前经济状况同样对香港商用物业行业构成压力。受到借贷成本增加及持续转向弹性工作安排的双重因素影响，办公室空间需求放缓。鉴于环境充满挑战，本集团现着重管理和增强现有的优质商用物业组合。 我们位于结志街╱嘉咸街的合营甲级商业地段的建筑工程进展顺利，现正进行上层建筑工