资本策略地产2022 年报

2022 ANNUALREPORT 年报 目录 2公司资料 3财务回顾 7主席报告 12管理层讨论及分析 17企业管治报告 27环境、社会及管治报告 46董事会报告 61独立核数师报告 66综合损益表 67综合损益及其他全面收益表 68综合财务状况表 70综合权益变动表 71综合现金流量表 74综合财务报表附注 170财务概要 171本集团所持主要物业表 Chairman’statement 公司资料 董事会 执行董事：钟楚义（主席）简士民 周厚文方文彬何乐辉梁景贤 独立非执行董事： 林家礼郑毓和 石礼谦(GBS,JP) 卢永仁(JP) 审核委员会 郑毓和（主席）林家礼 石礼谦(GBS,JP) 02 卢永仁(JP) 薪酬委员会 郑毓和（主席）钟楚义 林家礼 资本策略地产有限公司 提名委员会 钟楚义（主席）林家礼 郑毓和 执行委员会 钟楚义（主席）简士民 周厚文方文彬何乐辉梁景贤 公司秘书 简士民 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 交通银行股份有限公司香港分行创兴银行有限公司 大新银行有限公司 星展银行（香港）有限公司富邦银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司南洋商业银行有限公司 华侨银行有限公司东亚银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司大华银行有限公司 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港中环 夏悫道12号 美国银行中心31楼 上海办事处 中国上海黄浦区 太仓路233号新茂大厦804室邮编：200020 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 主要股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth,CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 股份代号 497 公司网站 www.csigroup.hk 财务回顾 业绩回顾 资本策略地产有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称 “本集团”）截至二零二二年三月三十一日止年度录得的总收益约为420,500,000港元，主要来自销售物业，较上一年录得之约368,700,000港元增加14.0%。 截至二零二二年三月三十一日止年度，本集团录得本公司持有人应占综合溢利1,156,200,000港元，较二零二一年录得之330,800,000港元增加249.5%。 溢利较去年增加主要由于出售香港九龙诺富特酒店（“诺富特酒店”）49%股权之收益以及将上海两个购物商场由持作出售物业转为投资物业之公平值收益所致。 流动资金及财务资源 本集团维持稳健的流动资金水平，包括约3,479,300,000港元（二零二一年三月三十一日：1,500,800,000港元）的银行结余及现金（包括证券经纪所持有之现金）。本集团一般以内部资源及主要往来银行提供的银行信贷应付营运所需。 于二零二二年三月三十一日，本集团的外部借款总额 （包括银行借款及有担保票据）约为11,309,400,000港元 （二零二一年三月三十一日：11,939,000,000港元），而本集团债务总额与资产总额的比率为39.0%（二零二一年三月三十一日：41.7%）（按外部借款总额占本集团资产总额的百分比计算）。 03 所有银行借款主要以港元、人民币、美元、澳元及英镑为单位，以浮动利率基准根据短期香港银行同业拆息加年利率0.6%至2.05%、英镑隔夜平均指数加固定息差或全国银行间同业拆借中心公布之贷款市场报价利率或上海银行间同业拆放利率加固定息差计息。借款还款期（包括贷款协议载有须按要求偿还条款的银行借款约为781,100,000港元纳入须于一年内偿还的借款）通常介乎二至五年，其中约为2,291,000,000港元须于一年内偿还，6,701,500,000港元须于一至五年内偿还，以及零港元须于五年后偿还。 年报2022 由于本集团的资产及负债主要以港元、人民币及美元为单位，故外币汇率波动对本集团的表现、业绩及营运并无重大影响。然而，本集团将密切监察外汇风险承担状况。 财务回顾 财务摘要 （以百万港元计，另有指明者除外） 截至三月三十一日止年度 二零二二年 二零二一年 收益 根据综合损益表 420 369 应占联营公司及合营企业之收益 2,343 1,666 2,763 2,035 本公司拥有人应占溢利 1,156 331 本公司拥有人应占权益 14,508 13,298 每股盈利－基本（港仙） 12.26 3.43 报告年度结束后提呈的每股股息－末期股息（港仙） 0.42 0.42 －－－－－－－－－0.420.50 04 资产价值 本集团的持作出售物业，根据现有会计准则按个别物业基准以成本及可变现净值的较低者列账。 本集团合营企业的主要资产为持作出售物业，根据现有会计准则以成本及可变现净值的较低者列账。 资本策略地产有限公司 为全面反映本集团及其合营企业持作出售物业的相关经济价值，本集团认为（如下文所载）根据本集团呈列持作出售物业于二零二二年三月三十一日的公开市场估值的基准向股东呈列本集团资产净值表的补充资料实属恰当。 二零二二年 千港元 本公司拥有人应占资产净值（经审核） 14,507,557 加：有关本集团持作出售物业的应占重估盈余(1) 3,101,779 有关合营企业持作出售物业的应占重估盈余(1) 3,286,951 （未经审核） 本公司拥有人应占资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的 权益乃按公开市场价值呈列(2)20,896,287 每股普通股的资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的权益乃按公开市场价值呈列(3)2.23港元 (1)根据与本集团概无关连的独立合资格物业估值师于二零二二年三月三十一日进行的公开市场估值（有关估值因人民币兑港元汇率而轻微调整）或实际交易价或根据平均交易价估计呈列。 (2)并无就持作出售物业的应占重估盈余作出递延税项负债拨备。 (3)每股普通股的资产净值乃根据于二零二二年三月三十一日之9,371,700,000股已发行股份计算。 财务回顾 雇员 年报2022 于二零二二年三月三十一日，本集团员工总数为115人（二零二一年：105人，不包括诺富特酒店的员工）。本集团的雇员报酬乃按现行市场条款及个人表现而厘定，而薪酬待遇及政策会定期检讨。除薪金外，经评估本集团及个别雇员的表现后，本集团可向雇员发放酌情花红。 财务担保合约 二零二二年千港元 二零二一年千港元 本集团就授予下列各方的银行信贷作出的担保：合营企业 9,474,920 8,010,859 联营公司 1,054,280 282,854 10,529,200 8,293,713 及由下列各方动用：合营企业 7,516,627 6,716,533 联营公司 972,440 192,280 8,489,067 6,908,813 05 本公司董事于报告期末对合营企业及联营公司进行减值评估，除于损益确认之亏损拨备74,996,000港元（二零二一年：零港元）外，估计有关担保的预期信贷亏损拨备并不重大。于二零二二年三月三十一日，其他应付款项及应计费用包括向合营企业提供的财务担保合约85,695,000港元（二零二一年：11,205,000港元）。 财务回顾 资产抵押于报告期末，本集团已将下列资产抵押，作为所获银行融资的担保： 二零二二年千港元 二零二一年千港元 物业、厂房及设备 195,534 208,249 投资物业 3,622,644 – 持作出售物业 6,802,235 11,928,292 于损益账按公平值计算的金融资产 30,766 306,188 10,651,179 12,442,729 资本策略地产有限公司 就若干物业而言，本集团已向银行转让其作为相关物业出租人的全部权利、业权及利益，以令本集团取得若干银行融资。 06 主席报告 主席报告 各位股东： 本人谨代表本公司董事（“董事”）会（“董事会”）欣然提呈本集团截至二零二二年三月三十一日止财政年度（“本财政年度”）之全年业绩。 本财政年度仍然是一个充满挑战的一年。2019冠状病毒病持续肆虐、地缘政治冲突和市场情绪对房地产开发商整体而言带来挑战，我们试图重新定位于稳定的增长轨道上。尽管如此，我们仍努力渡过难关，于充满挑战的环境中继续捕捉市场机遇。 我们的财务摘要 我们的住宅和商用物业继续取得显着的物业销售。于本财政年度，本集团应占来 自物业销售之收益总额（包括合营企业的贡献约22.6亿港元）合计约24.3亿港元。我们稳健的资产负债表亦让我们能够把握适当的投资机会，并满足任何未来的地价支付需求，例如我们最近重新规划位于古洞和元朗的两个合营住宅项目。 08 资本策略地产有限公司 于本财政年度，本公司拥有人应占本集团综合溢利约为11.6亿港元，董事会建议派付本财政年度之末期股息每股0.42港仙。 主席报告 我们的业务摘要及前景 本地住宅分部 尽管2019冠状病毒病导致香港实施社交限制以及中国内地与香港继续实施旅游限 制均影响物业的参观，我们的豪华住宅分部持续表现良好。自“皇第”推出以来，深受欢迎，尤其是对于香港本地富裕家庭而言，我们亦已售出“皇第”大部分单位。我们位于山顶道8-12号的超豪华住宅“Infinity”，可180度饱览维多利亚港全海景，改造位于黄金地段的重要物业，引起社区积极回响和兴趣。 我们多样化的组合亦针对大众市场住宅，我们稳健的销售展望包括多个主要的大众住宅预售项目，目标是于二零二三年第二季推出市场。我们于港铁黄竹坑站和港铁油塘站上盖的合营优质住宅项目，以及佐敦的诺富特酒店重建项目的住宅单位，预期将受到本地社区欢迎。 09 中国内地与香港不可分割的联系亦是本集团创造投资机会的重点之一。行政长官于二零二一年施政报告中制定北部都会区发展策略，旨在（其中包括）改造香港的北部地区。我们位于上水粉锦公路333号的豪华别墅尽享策略位置，其目标客户为经常需要往返中国内地并追求高度私隐及奢华生活的潜在买家。为迎合大众市场，我们亦于我们的销售展望中增加两个住宅用地。第一个是我们于元朗的合营项目 年报2022 —“丽新元朗中心”，该项目将被改造成一个大规模的住宅项目，未来的应占总建筑面积约为400,000平方呎；其次是另一个位于古洞的合营项目，未来的应占总建筑面积约为1百万平方呎。 主席报告 本地商用分部 我们继续见证我们现有优质商用投资组合的进展。尽管香港实施封关和社交限制， 我们于中环阁麟街新落成的商业大厦“FOCO”已取得优质餐饮和生活时尚的租户。我们位于结志街╱嘉咸街的另一个商业用地正按计划进行，地基工程已接近完成。我们继续为位于威灵顿街的现有投资组合寻找令人振奋的重建机会，并努力进一步增强我们的中环投资组合。 我们亦欢迎我们的新合营伙伴加拿大退休金计划投资委员会，透过佐敦的诺富特酒店项目下新成立的合营企业与我们合作。这项期待已久的重建计划已经开始，于完成后的诺富特酒店将改造为一幢新的商住大楼。我们相信，是次策略合作伙伴关系是本集团进一步获得全球认可的重要里程碑。 中国市场 尽管香港对中国内地和国际市场作出重大贡献，本人相信中国内地更可为香港带 10 资本策略地产有限公司 来更多机遇。由于中国内地政府推行刺激各行各业的消费政策，加上疫情及贸易争端改善后市场最终会复苏，我们仍对中国内地的房地产行业，尤其是零售房地产行业将于未来出现反弹抱有希望。在规划我们于中国内地的销售展望和投资机会时，我们保持谨慎乐观，重点集中在上海、其他一线城市和大湾区的黄金地段。 主席报告 为此，我们凭藉位于北京黄金地段的豪华住宅改造项目—北京豪宅项