房地产行业2023年7月报：基本面下行压力持续加大，市场信心亟待提振

房地产2023年7月报—— 基本面下行压力持续加大，市场信心亟待提振 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com 感谢实习生党雯锐对本文的贡献 2023年7月24日 1 •报告期：销售景气度继续下行。6月单月同比降幅接近两成，景气度下行传导至一线城市 •展望：三季度销售大概率同比负增长；四季度受去年低基数的影响，同比或有所好转 •报告期：依旧疲弱，前端弱，后端强。开工投资延续大幅回落趋势，竣工有所修复 •展望：开工投资弱，竣工强的趋势仍将延续 •报告期：延续宽松基调，但调整频次及力度收缩。 •展望：销售放缓背景下，市场信心亟待提振，等待需求端、供给端政策进一步落地 2 房地产主要指标趋势回顾展望 在一季度市场超预期修复后，二季度市场持续降温。从统计局数据来看，6月单月受去年同期高基数影响，商品房销售面积跌幅下降近两成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。销售降温已传导至高能级城市,一线城市房价出现较大幅度下滑，二手图房表环标比题呈（现出微2软014年9月以来最大跌幅。此外，6月国房景气指数滑落至94.06，已降至本轮下跌周期以来的景气度最低点。高频 跟踪数据显示，7月新房在基数效应减弱背景下依旧弱势，成交量显著下台阶，而二手房成交绝对规模领先近五年同期的优势已 不再延续。市场复苏前景变得不明朗，等待需求端、供给端政策进一步落地。 展望来看，市场景气度转弱后，再次恢复市场信心并不容易。且本轮下跌周期还受到经济下行、居民收入预期不足的影响，年内或难看到地产景气度有较大程度改善。考虑到去年下半年基数相对较低，下跌斜率相对可控。若政策维持二线及以下城市放松，预计Q3-Q4单季商品房销售面积同比分别为-16.9%、-12.8%，下调全年销售面积同比至-10.2%。下半年若统计局基数持续调整，销售同比表现或优于预期，预计全年销售面积同比为-4.3%。后续若有超出预期的政策提振销售，市场或迎来更好表现。 类别 2023年1-5月表现 2023年6月趋势 1-6月同比 是否符合市场预 期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 - 是 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -0.9% 跌幅扩大 -5.3% 是 -10.2%/-4.3%（统 计局基数调整） 商品房销售额 8.4% 涨幅收窄 1.1% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.5%二手房同比：-2.5% 新房同比跌幅收窄，二手房同比跌幅扩大； 新房、二手房环比跌幅均 扩大 新房同比：-0.4%二手房同比：-2.8% 是 - 土地市场 土地成交建面 -22.8% 跌幅扩大 -26.9% 是 - 土地出让金 -14.9% 跌幅扩大 -20.4% 是 开发投资 新开工面积 -22.6% 跌幅扩大 -24.3% 是 -20.0% 竣工面积 19.6% 涨幅收窄 19.0% 超预期 10.0% 施工面积 -6.2% 跌幅扩大 -6.6% 是 -5.0% 房地产开发投资额 -7.2% 跌幅扩大 -7.9% 是 -9.8%/-7.5%(（统 计局基数调整） 房地产开发到位资金 -6.6% 跌幅扩大 -9.8% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：受高基数影响销售降幅明显扩大，景气程度继续下行 高频跟踪-新房：7月热度进一步下降，30大中城市成交量再下台阶 •市场放量减少叠加年中推盘结束，新房成交热度进一步降低。同比来看，30大中城市6月新房成交单月同比为-33.0%，较上月大幅降低57.6pct，主要受去年同期高基数影响。进入7月，基数效应减弱背景下销售仍旧弱势，新房成交量显著下台阶。7月1-20日30大中城市的成交同比增速为-30.8%，成交规模仅为近五年同期均值的一半。环比来看，房企年中推盘结束后，新房成交边际再度下行，30大中城市7月1-20日销售面积环比6月1-20日降低23.7%。 •分城市来看，各线城市新房成交均大幅回落。18个样本城市中，除北京与南宁外，其余16城7月1-20日同比成交均为负增长。分城市能级来看，30大中城市中一、二、三线城市7月1-20日的新房成交同比分别为-22.2%、-34.9%、-30.7%，二三线跌幅相对较高。不过，部分一线城市销售降温显著，广州、深圳、上海成交同比降幅超两成。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 1-7.207月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京16%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海36%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 广州3%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 509% 深圳1%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6% 27% -26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43% 27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 杭州5%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-20%-7%-58%-51% 武汉-8%-55%-65%-42% 成都3%-34%33%-13% 5%-31%48% -39% -64%-23%39%10% 23%43%16%22% -14% 40% 35% -24%23%21%72%59%22% -5%-25%-13%10%65%75% 24%22%33%18%5%2% -58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36% 61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9% -3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28% -22%-37%-51%-61%-61%34%7% -57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% -21%-23%19%-28%-22%-3%15% 青岛-17%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% -34% 苏州-32%-44%-44%-78%-76%-22%15% 大连-15% 67%52%44%-13%-6%23%22% -48% -34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13% 30%-9% -47%39%-46%-55%-23%-6%-15% 福州-25%-8%-54%-34%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55% -62% 厦门37%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50% -42%-61%-57%-56%-47%-36%10% -23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 南宁-3%-1%23%-55% -29%-20%-7%13%5% -7%-20%36%89%44%24%12%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38% -48%12%-34%-20%-36%-43%-52% 无锡-11%-45%10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 东莞139%-35%46%23%-92% -39% -42% 惠州32%-47%-33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% -23% 扬州13%-58%-47%51%57% 67%5%127%78% 64%66%81%-5%65%9%114%-81%7% 12%31%-5%13% -38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关-19%12%-31%21%0%134%-69%-15%24%3%-63%-80%-15%-14%-45%83%-16%55%-63%46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33% 江阴17%-54%-69%-25%-34%-23%11%450%682%66%45%83%729%-25%54%80%25%-66%-19%37%14%180%-9%9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% 30大中城市-1%-33%-29%-38%-40%-6%25%13%41%30%26%41%50%59%27%17%-1%183%-80%-32%-4%-21%-25%-18%-14%-19%-33%-7%-45%-52%-45%-24%-25% 一线城市 15% -24%-20%-21%-33% 14% 84% 106% 66% 112%118% 168% 100%61% 23% -3% -23% 163% -82% -11%4%-30% -24%-18% 13% -19% -6%-4%-48% -61% -47% -7%-30% 二线城市 -8%-42%-26%-45%-46%-9%21%-2% 51% 16%9%22%32%51%28% 6%0%175%-78%-43%-8%-23%-28%-16%-27%-18% -37%-1%-40%-51%-44%-19%-7% 三线城市 3%-13%-43%-27%-25%-19%-1%1%2%9%12%22%60%72%28%85%30%246%-81%-16%-4%-2%-17%-23%-4%-20% -44%-27%-52%-49%-47%-48%-49% 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错；注2：由于数据缺失，无锡23年以来累计同比为1-7.16。 高频跟踪-二手房：热度回落，7月成交量降至历史同期低位 •二手房成交持续走弱，绝对规模回落至历史同期低位，相对于新房的领先优势逐步被打破。二手房成交连续四个月下行，16城二手房成交面积4-6月环比分别为-18.9%、-6.4%、-12.9%，7月1-20日环比6月1-20日下降16.6%。环比四连降后，二手房成交绝对规模不再延续此前领先近五年同期的优势。7月1-20日16城二手房成交面积降至2018年以来同期最低水平，2023年1-7月20日的二手房累计成交面积在近五年同期排位由最高转为次高。此外，同比增速亦印证二手房成交的弱势。6月成交面积同比增长2.5%，较5月大幅