房地产行业6月统计局数据点评及房地产月报：开发投资持续走弱，政策提振市场信心

行业研究|内地房地产 开发投资持续走弱，政策提振市场信心 ——6月统计局数据点评及房地产月报 全国商品房销售延续上月下降趋势，住宅销售下滑带动整体销售金额累计同比增速放缓。1-6月，全国商品房销售金额累计同比增长1.1%（前5月： +8.4%），销售面积累计同比下降5.3%（前5月：-0.9%）；其中，住宅销售增幅收窄，销售金额累计同比增长3.7%（前5月：+11.9%），销售面积累计同比下降2.8%（前5月：+2.3%）。近期，市场需求偏弱等带动全国销售继续下滑，销售金额累计同比进一步放缓，销售面积降幅持续扩大。目前，整体政策环境较为宽松，随着经济活动逐步恢复，商品房市场需求或出现一定增长，有望支撑商品房销售提升。 全国开发投资降幅较前5月扩大0.7pct，开工及竣工同比有所回落。开发投资方面，1-6月，房地产开发投资完成额累计同比下降7.9%，较前5月降幅继续扩大0.7pct；其中，住宅开发投资完成额累计同比下降7.3%，较前5月降幅扩大0.9pct。房屋新开工及竣工方面，受整体销售下滑及流动性偏紧等因素影响，6月行业开工及竣工数据有所回落，1-6月，房屋新开工面积同比下降24.3%（前5月：-22.6%），竣工面积同比上升19.0%（前5月：+19.6%）。从目前来看，开发投资回升仍需等待销售端率先企稳。 开发资金来源降幅继续扩大3.2pct，定金及预收款项累计同比下降较多。1-6月房地产开发资金来源累计同比下降9.8%，较1-5月降幅扩大3.2pct。拆分来看，在商品房销售同比下降的带动下，1-6月定金及预收款项增速明显下降、同比下降0.9%（前5月：+4.4%）；国内贷款、自筹资金分别累计同比下滑11.1%、23.4%，降幅较前5月小幅扩大；个人贷款按揭累计同比增长2.7%，增速较前5月有所放缓。 重点城市新房及二手房销售转弱，去化周期环比继续上升。6月，45城新房成交面积环比下降2%，同比下降32%；当年累计成交面积同增7%（5月： +20%），一、二、三线城市分别上升21%、2%、7%。茂名、海门、肇庆累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖累计降幅较大。截至6月末，14城新房去化周期为18.3个月，平均环比上升4%，同比上升37%。二手房方面，6月，15城二手房成交面积环比下降16%，同比上升6%；截至6月末，15城累计成交面积同增62%（5月：+78%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，各线城市挂牌价稳中有降，一线挂牌量一季度后转弱。 一二线成交降幅较大，溢价率小幅回升。1-6月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约26.3%；其中，一线城市下降35.4%，二线城市下降34.4%，三线城市下降19.1%，一二线城市累计降幅较大。成交楼面均价方面，在一线均价提升的驱动下，6月百城环比有所回升。溢价率方面，在三线溢价率上升的带动下，百城宅地成交溢价率小幅回升。 投资建议：积极政策支撑头部房企稳增长，维持“强于大市”评级。上半年，百城销售同比增速维持正增长，但增速持续下降。月内央行明确房地产因城施策有优化空间，政策基调更趋积极。预计头部房企销售及融资表现将持续优于同业，房企内部业绩表现分化或进一步扩大。维持“强于大市”评级。 17-Jul-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：头部房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售增速放缓，开发投资下降7 3.城市：各线累计同比增速回落，地方推盘环比大幅上升9 3.1新房数据：各线销售下滑明显，推盘环比大幅上升9 3.2二手房数据：成交同比增速放缓，挂牌价持续低位徘徊13 4.土地市场：一二线成交降幅较大，溢价率小幅回升15 4.1住宅类用地成交建面：单月增速回落，累计降幅扩大15 4.2住宅用地成交总价：百城累计增速有所回落16 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率小幅回升18 5.融资：境内外债券发行规模持续下滑20 6.重点政策回顾：地方政策持续高频22 7.投资建议25 8.风险提示25 图表目录 图1：合景泰富集团、时代中国控股、中梁控股6月涨幅居前5 图2：绿景中国控股、深圳控股、中国海外发展年初至6月末涨幅居前5 图3：合景泰富集团、碧桂园、远洋集团6月换手率居前5 图4：时代邻里、碧桂园服务、中奥到家6月涨幅居前6 图5：保利物业、嘉里建设年初至6月末涨幅居前6 图6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业6月换手率居前6 图7：商品房销售额增速较上月放缓7.3pct7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大4.4pct7 图9：房地产投资降幅小幅扩大8 图10：新开工降幅较前月有所扩大8 图11：房屋竣工面积增速小幅回落0.6pct8 图12：开发资金来源降幅进一步扩大，定金及预付款增速降幅明显9 图13：二手房挂牌出售价格指数近期持续下降14 图14：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定14 图15：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数稳中有降14 图16：三线城市二手房挂牌出售量指数有所回落14 图17：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图18：6月百城住宅用地成交建面同降43.8%15 图19：6月一线城市住宅用地成交建面同降62.3%15 图20：6月二线城市住宅用地成交建面同降56.8%15 图21：6月三线城市住宅用地成交建面同降29.1%15 图22：1-6月百城宅地成交建面同比下降26.3%16 图23：1-6月一线城市宅地成交建面同比下降35.4%16 图24：1-6月二线城市宅地成交建面同比下降34.4%16 图25：1-6月三线城市宅地成交建面同比下降19.1%16 图26：6月百城住宅用地成交总价同降36.7%17 图27：6月一线城市住宅用地成交总价同降37.2%17 图28：6月二线城市住宅用地成交总价同降42.5%17 图29：6月三线城市住宅用地成交总价同降27.7%17 图30：1-6月百城宅地成交总价同比下降18.6%17 图31：1-6月一线城市宅地成交总价同比下降19.0%17 图32：1-6月二线城市宅地成交总价同比下降20.2%18 图33：1-6月三线城市宅地成交总价同比下降15.6%18 图34：6月百城宅地成交楼面均价环比有所上升18 图35：6月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升18 图36：6月二线城市宅地成交楼面均价环比明显下降19 图37：6月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅下滑19 图38：6月百城宅地成交溢价率环比有所上升19 图39：6月一线城市宅地成交溢价率环比有所回落19 图40：6月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降19 图41：6月三线城市宅地成交溢价率环比有所回升19 图42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，一季度累计同比增长1.3%20 图43：开发贷余额增速自2022年下半年起持续回升20 图44：个人住房贷款余额增速继续下降20 图45：全国首套平均房贷利率近期相对稳定21 图46：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑21 图47：境内房地产信用债发行规模降幅持续扩大21 图48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比21 图49：6月境内房地产信用债呈净融资状态21 图50：内房海外债券发行规模环比有所下降22 图51：内房海外债券发行规模增速持续下滑22 表1：截至2023/6/30主要城市交易量，一线城市本年至今同比增长较快11 表2：截至6月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比继续上升12 表3：截至6月末主要城市新房批售情况，贵阳、上海、长春和深圳新增供应相对充裕12 表4：截至6月末主要城市二手房成交量情况，东莞、扬州、青岛累计成交面积同比增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方微调政策较为高频、央行延长房地产金融有关政策23 1.板块表现：头部房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至6月30日，合景泰富集团、时代中国控股、中梁控股6月涨幅居前；绿景 中国控股、深圳控股、中国海外发展年初至6月末涨幅居前。 图1：合景泰富集团、时代中国控股、中梁控股6月涨幅图2：绿景中国控股、深圳控股、中国海外发展年初 居前 KWG TimesZhongliangZhengRoLandSeaLongforRedSunYinchengCRLandLoganSunacGreenTown Yuzhou YueXiu SZICOPM FutureLand 至6月末涨幅居前 LVGEM SZICOGO YueXiuCOPM LandSeaCRLandShuiOnTopSpring HopsenWandaHotel JoyCitySOHOCOLIC&DINTL CountryGardenCentralChina COLI PriceChange(LastMonth) CCLandREDCO Longfor PriceChange(YTD) 0%10%20%30%40%50%60%70% -30%-20%-10%0%10%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/6/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/6/30 图3：合景泰富集团、碧桂园、远洋集团6月换手率居前 Turnover(LastMonth) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Longfor ZhengRo Zhongliang RedSun Logan Agile Dexin FutureLand Sunac Vanke-H Sino-Ocean CountryGarden KWG 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/6/30 1.2物业管理行业表现 截至6月30日，时代邻里、碧桂园服务、中奥到家6月涨幅居前；保利物业、 嘉里建设年初至6月末涨幅居前。 图4：时代邻里、碧桂园服务、中奥到家6月涨幅居前图5：保利物业、嘉里建设年初至6月末涨幅居前 TimesNeighborCGServicesZhongaoHome S-EnjoyKaisaProsperSunacServicesCHINARESMIXC KWGLivingShimaoServicesJinkeServicesPolyPPTSER A-LivingPolyPPTZhenroServices KerryPPTPowerlongCMVankePPTOVSYinchengLS GTSERRSUNSER PriceChange(LastMonth) PolyPPTKerryPPT CHINARESMIXC CCNewLifeVankePPTOVSPolyPPTSERJinkeServicesZhongaoHome GTSER EverSunshineKaisaProsperPowerlongCMYinchengLSTimesNeighborSunacServicesShimaoServicesCGServices A-LivingKWGLiving S-Enjoy PriceChange(YTD) -80%-60%-40%-20%0%20%40%-60%-40%-20%0%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/6/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/6/30 图6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业6月换手率居前 Turnover(LastMonth) 25% 20% 15% 10% 5% JinkeServices CHINARESMIXC KerryPPT PowerlongCM PolyPPT GreenTownSER ShimaoSe