房地产行业点评：因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心

事件 近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。2022年4月25日，无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区新增购买一套商品住房；4月26日，佛山市住建局表示，已满5年的商品住房不计入限购套数；4月27日，据财联社报道：①南京非本市户籍居民家庭1年内累计缴纳6个月社保可申请购房，此前要求为3年内累计缴纳24个月；②郑州中原银行针对毕业5年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房房贷低至4.5%，低于5年期以上LPR报价。 评论 行业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑。我们在4月外发的《长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环》、《步入良性循环正轨，布局地产正当时》等多篇报告中预测，未来一二线、长三角重点城市将加速出台调控宽松政策，近期无锡、佛山、南京、郑州相继放松限购限售限贷印证了这一判断。目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖，但市场目前仍未企稳，行业仍处在筑底阶段：①销售方面，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%；TOP100房企全口径销售金额同比下降47%。②土拍方面，全国300城宅地成交2022年1-3月同比下降60%；多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地30宗，仅6宗成交，南京供地20宗，6宗流拍。③房贷利率方面，2022年4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%，较最新的5年期以上LPR高出57个基点。因此，我们预计未来放松力度和广度仍将继续加大：需求端，除了核心22城外，其他城市的限购限售政策或进一步取消，22城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷；信贷端，目前房贷利率仍有大量下降空间。今日郑州推出低于五年期以上LPR的首套房利率是个重要信号，我们预计未来整体房贷利率将继续下行。 房企的定点纾困帮扶力度加大。近期央行召集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，帮助问题房企解决当前现金流困境。同时，部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持，包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、预售资金监管放松等措施。优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础，我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加，优质房企在融资在监管端的限制将减少，融资渠道或将拓宽。 销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，而提振信心是解决当前销售困境的关键。销售回暖才能促进房地产行业进入“销售改善-房企回款增加、资产价值提高（可抵押贷款增加）-现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。3月因为国际形势十分动荡，叠加疫情加重，使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑。目前购房者观望情绪仍然较重，我们认为后续还需政策持续发力，通过放宽限购限售限贷、降低房贷利率、帮扶问题房企脱险等多维度的措施，综合发力提振市场信心。此外，从基本面来看，我们认为后续销售的恢复是有支撑的。①短期供应不多。2021年全年和2022年一季度，房地产新开工面积分别同比下滑11%和18%；截至2022年3月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期11.2个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于6个月。②长期来看，3亿左右的新市民预计将产生约8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。 投资建议 我们预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加，助力房地产行业恢复良性循环。我们首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；此外也看好稳健的头部国企央企，比如保利发展、招商蛇口。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 图表附录 图表1：2022年4月中下旬重点城市房地产调控政策及事件 图表2：全国商品房销售金额累计同比及单月同比 图表3：TOP100房企累计全口径销售金额及同比 图表4：全国房屋新开工面积累计同比及单月同比 图表5：全国300城单月宅地成交面积及同比走势 图表6：百城银行房贷利率及放款周期走势 图表7：截至2022年3月，全国重点20城在售库存及去化周期 图表8：A股地产公司PE走势 图表9：港股地产公司PE走势 图表10：港股物业公司PE走势 图表11：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响销售市场的整体恢复速度。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续不能得以控制，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时也会抑制购房需求，影响市场销售恢复。