房地产2022年7月报：“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复

|研究院•零售信贷部 2022年08月24日 房地产2022年7月报—— “稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复 ■政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面7月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交 楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。销售端，因城施策政策力度较此前进一步加强，核心城市政策再度升级。此外，按揭贷款利率也随5年期LPR下降进一步下调。房企端，政策已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。近期，中债信用增信拟以增信方式支持民营企业发债，碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋为6家试点企业，显示监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强。 ■成交市场7月再次走弱，需求端艰难磨底，市场信心亟待拯救。7月销售再次大幅下滑，景气度修复进程持续波折。商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-28.9%、-23.1%，跌幅较6月分别扩大10.6、0.9个百分点。在去年7月基数已经下行的情况下，同比跌幅仍然扩大，意味着市场行情依然严峻，景气情况不容乐观。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期，节奏上市场冷淡行情一时内恐难以有效改善。主要原因是行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端一方面由于对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，另一方面对期房交付的担忧仍然较高，导致观望情绪依然较重。房价方面，7月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高。 ■受低基数及二批次供地节奏不同影响，7月土地延续6月边际改善态势，但市场热度仍然较低。7月全国商住用地成交面积单月同比增速为-23.4%，跌幅较6月收窄11个百分点。土地出让金单月同比增速为21.1%，自2021年6月以来首次由负转正。不过，总体看土地市场热度仍然较低。从累计数据来看，1-7月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-41.8%、-44.8%，累计成交跌幅仍然较大。从溢价率指标来看，7月全国土地平均溢价率小幅下滑至3.4%，维持自去年下半年以来的较低水平，显示房企拿地意愿仍然不足。 ■投资增速表现疲弱，后续改善程度有限。7月新开工继续大幅下滑，单月同比增速为-45.4%。竣工微幅修复但仍较为疲弱，单月同比跌幅较6月收窄5个百分点至-36.0%。房地产开发投资额7月单月跌幅扩大3个百分点，同比增速为-12.3%，1-7月累计同比增速跌幅下探至-6.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资为-4.5%的预期增速不变。下半年地产投资可能呈现“开工持续低迷、竣工微幅修复”的分化特征，今年内或将难以见到开发投资趋势性反转。 杨侦誉行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年6月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋 势性好转》2022.07.25 《房地产2022年5月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑 底阶段》2022.06.28 《房地产2022年4月报——改善政策持续加码，销售、投资压 力不减》2022.05.23 感谢实习生郭瑾对本文的贡献 目录 1.政策环境：需求端宽松政策再度升级，供给端保交楼同时纾困解压1 1.1总体基调：政治局会议将“稳定房地产市场”放在首位，“保交楼”政策上升中央层级1 1.2销售端政策：因城施策放松持续演绎，利率端政策再升级2 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款再次大幅放缓，5年期LPR下调15BP2 1.2.2地方因城施策：政策力度有所加强，核心城市政策再度升级4 1.3房企端政策：房企面临资金难以解决困境，政策定向增信民企5 2.成交市场：7月市场再次走弱，需求端艰难磨底6 2.1销售：低基数情况下7月销售再度大幅下探，市场景气情况不容乐观6 2.2房价：7月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高8 3.土地市场：基数下滑叠加二批次供地推动市场边际改善，总体看热度依然较低10 4.开发投资：投资增速表现疲弱，后续改善程度有限11 4.1新开工、竣工：延续深度下探，短期内压力不减11 4.2开发投资额：7月进一步下挫，累计同比跌幅扩大至-6.4%12 图目录 图1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理2 图2：新增居民中长期贷款及同比增速3 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR4 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速6 图5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模6 图6：全国商品房销售面积单月/累计同比7 图7：分区域商品房成交面积累计同比7 图8：30大中城市商品房月度成交面积：万方米7 图9：12城二手房月度成交面积：万方7 图10：70大中城市新建、二手住宅价格单月同比8 图11：70大中城市新建、二手住宅价格单月环比8 图12：70大中城市新建商品住宅价格单月同比9 图13：70大中城市新建商品住宅价格单月环比9 图14：70大中城市二手住宅价格单月同比9 图15：70大中城市二手住宅价格单月环比9 图16：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比10 图17：全国土地溢价率与流拍率10 图18：全国土地供给建面及同比变化11 图19：施工、新开工、竣工面积累计同比增速12 图20：房地产开发投资额单月同比/累计同比13 图21：土地投资、建安投资累计同比增速13 图22：房地产开发资金来源累计同比13 附录 附录1本轮因城施策放松政策汇总（截至2022.8.20）14 房地产4月报中，我们提出关注重点已转变为“政策落地和效果”，通过近4个月的持续跟踪，我们发现在地方“因城施策”的放松框架下，政策带来的提振效果并不明显，且销售市场复苏也极易受到外部突发事件的影响。7月在低基数的情况下同比跌幅再度下探，意味着市场行情依然严峻。展望来看，在并无新的影响因素出现的情况下，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。节奏上，我们认为市场景气度一时或将难以有效改善。主要原因是，行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民观望情绪依然较重，在对未来收入信心不足的情况下，不敢轻易加杠杆。此外在房企风险尚未出清时，对期房交付的担忧情绪仍然较高。 从近期的政策调整来看，监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强，调控政策也有了新的变化，政府开始积极介入主动承担。一方面，中央层面通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；另一方面，中债增向部分民企定向增信，抑制房企信用风险蔓延。不过，若想重振行业信心，政策环境仍需持续改善。 1.政策环境：需求端宽松政策再度升级，供给端保交楼同时纾困解压 1.1总体基调：政治局会议将“稳定房地产市场”放在首位，“保交楼”政策上升中央层级 房地产总体延续宽松的政策基调，7月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”。本轮房地产政策，中央层面以定基调、定方向为主，今年以来房地产定调持续宽松。不过，截至7月销售提振并不明显、投资仍在持续恶化。因此，7月政治局会议把“稳定房地产市场”放在“房住不炒”之前。一方面当前行业面临的下行风险更大，另一方面稳定地产对于稳定经济大盘至关重要。这也意味着稳地产、稳经济是第一位的，后续政策对市场的托底作用将加大。在政策工具上，仍将以“因城施策”框架下地方放松政策为主，政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”。值得关注的是，“断供”风波受到了中央关注，在会议中提及“保交楼”，并且明确指出“压实地方政府责任”。政治局会议的提法，提高了各层级对“保交楼”的重视。 “保交楼”政策上升中央层级，并从市场化解决方式转向政府信用输出。8月19日，中央多部委即出台“保交楼”专项借款政策。根据住建部消息，将联合财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持“保交楼”。专项资金将精准定向使用在已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付上，资金管理方式上实行封闭运行、专款专用。 保交楼核心是解决资金问题，此前依靠市场化机构及地方政府难以解决，本次专项借款有望提供增量资金支持。我们认为保交楼举措经历了三个阶段：第一阶段，以房企自救为主，监管部门对并购贷款、发债融资、AMC介入等方面给予引导。虽然去年四季度开始频繁出台房企资金端放松政策，但到位资金持续恶化，企业流动性面临困境，叠加房企销售下滑，更多项目资金出现缺口，通过企业自救方式难以完成保交楼；第二阶段，7月断供事件发酵后，主要以压实地方政府责任为主。实际上，单纯依靠地方政府财力难以解决资金问题。若撬动社会资本，对项目收益、风险是有较高要求的，可解决的问题楼盘范围也相对有限。以郑州为例，郑州作为停工断贷楼盘规模最大的城市，成立地方纾困专项基金，遵循“政府引导、多层次参与、市场化运作”的原则，希望撬动社会资本帮助解决资金问题。但是社会资金介入的前提是项目风控安全，同时有一定收益空间，因此落地效果相对一般；当前进入第三阶段，此次由多部委推出的新工具，上升到中央层面由政策性金融介入，有望提供增量资金支持。相较于商业银行贷款，政策性银行专项借款利率更低，期限更长，更匹配保交楼所需资金。相较于地方纾困基金，规模更大，信号效应更强，体现中央保交楼决心。不过，对于专项借款项目范围划定、借款主体等内容，目前并没有给出详细信息披露。 图1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理 资料来源：招商银行研究院 1.2销售端政策：因城施策放松持续演绎，利率端政策再升级 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款再次大幅放缓，5年期LPR 下调15BP 新增居民中长期贷款再次大幅减少，同比增速维持低位震荡。7月新增居民中长期贷款金额为1486亿元，较6月少增2681亿元。新增居民中长期贷款未能延续6月边际改善趋势，再次大幅放缓，7月新增居民中长期贷款同比增速为-63%。今年以来新增居民中长期贷款不仅持续处于较低区间，震荡程度较往年也明显加剧，预计本轮新增居民中长期贷款的低位震荡仍将延续较长时间。受房地产市场再次低迷影响，新增中长期贷款再度大幅减少。值得关注的是，居民提前偿还贷款数量增加也可能是拖累居民中长期贷款的主要原因。目前居民资产及负债利率倒挂严重，虽然年初以来新增房贷利率大幅下行，但存量房贷利率变化不大，基本维持在5%-6%的区间水平。相应的，居民资产端收益很难达到或超过该水平，因此越来越多的居民选择了提前归还贷款或置换为利率更低的经营性贷款。 图2：新增居民中长期贷款及同比增速 10500 9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500 2500 1500 500 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 -500 90% 60% 30% 0% -30% -60% -90% 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 -120% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比 资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021年为两年平均增速 8月按揭贷款利率随5年期LPR下调。房地产6月报中，我们提出后续按揭下调空间主要看基准利率的变化。根据全国银行间同业拆借中心公布的数据，8月非对称降息，5年期LPR下调15BP至4.30%，今年以来已累计下调35个基点。此次5年LPR下调，首套房贷利率下限随之调降至4.10%（5年期LPR-20BP），二套房贷款利率下限调降至4.90%（5年期LPR+60BP），其中，首套房贷款利率下限已低于2009年