房地产行业7月REITs月报：公募FOF入市提振市场信心

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 公募FOF入市提振市场信心 行业核心观点： ——7月REITs月报 2023年08月08日 行业相对沪深300指数表现 公募FOF入市有利于提振公募REITs市场投资信心、有望引入增量 资金并优化投资者结构，疫后经济有望持续修复，公募REITs业绩有望边际改善，建议关注估值具有优势、业绩预期改善的项目。 10% 5% 0% 房地产沪深300 行业研 究 行业月 报 证券研究报 告 投资要点： 市场回顾：（1）收益率，7月中证REITs指数上涨4.39%，表现弱于权益、商品期货，强于债市。从7月涨跌幅看，本月REITs市场绝大多数上涨，已上市的28支REITs中27支都呈上涨趋势；（2）成交量，REITs市场整体成交活跃度大幅上升。7月月度成交额为72.35亿元，日均成交额为3.45亿元，环比上升29.4%；月度成交量为175,029万份，日均成交量为8334.70万份，环比上升40.3%。（3）换手率，7月份换手率显著上升至21%，较6月明显提升。 公募FOF入市有利于提振公募REITs市场信心，优化投资者结构。2023年7月多家基金管理人发布公告称，旗下部分FOF产品已完成证监会备案，将公募REITs正式纳入这些产品的投资范围内（中国经济网）。公募FOF的入市将为公募REITs市场带来新的增量资金，提振市场信心，优化投资者结构。根据wind数据统计，截至2023年7月，变更 投资范围以将公募REITs纳入投资范围的FOF产品共计有99支，基金规模合计661亿元，简单假设以上基金的5%用于投资公募REITs，对应为公募REITs带来的增量资金大约30亿元，约为7月末已上市公募REITs流通市值的8%。 公募REITs资产类型以及投资主体有望进一步丰富。7月，商务部等13部门发布《关于促进家居消费若干措施的通知》，提及支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）；国家发展改革委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，提出“鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”；证监会2023年系统年中工作座谈会，提及“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”；国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》提及“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。 预期可供现金分派率情况：截至8月4日，已上市REITs总市值达到 926.04亿元，C-REITs整体的现金分派率6.6%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.0%。 ； 风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期数据统计偏误等。 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 稳经济大盘会议召开，后续政策密集出台行业整体业绩承压，基金持仓持续回升LPR超预期下调，房贷利率仍有下调空间 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 3754 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾3 1.17月中证REITs整体上涨4.39%，仅强于债市3 1.2各类资产C-REITs市场表现情况3 2C-REITs市值与月度交易情况5 2.1我国公募REITs市值变化情况5 2.2C-REITs市场整体成交情况5 2.3各类C-REITs成交表现情况7 3行业重点新闻信息9 4重点公告情况10 5估值与分派率情况14 6投资建议与风险提示15 图表1：C-REITs市场表现情况3 图表2：各类资产月度收益率比较（%）3 图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%）4 图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%）4 图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元）5 图表6：各类型REITs市值结构5 图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）6 图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份）6 图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）6 图表10：大宗交易月度成交量情况（份）6 图表11：C-REITs日均换手率情况（%）6 图表12：已上市REITs月换手率情况（%）7 图表13：不同资产类型REITs月度日均成交额情况（亿元）7 图表14：不同资产类型REITs月度日均成交量情况（万份）7 图表15：各类REITs月度成交额情况（亿元）8 图表16：各类REITs月度成交量情况（万份）8 图表17：不同资产类型REITs月换手率情况（%）8 图表18：各类REITs月换手率情况（%）8 图表19：行业重点新闻政策一览9 图表20：C-REITs重点公告一览10 图表21：C-REITs2023Q2业绩情况13 图表22：C-REITs中证估值及2023年预期可供分配现金派现率情况（截至8月4 日）14 1市场回顾 1.17月中证REITs整体上涨4.39%，仅强于债市 本月（2023.7.1-2023.7.31）中证REITs指数上涨4.39%，沪深300上涨5.04%、中证全债上涨0.44%、COMEX黄金上涨4.47%、南华商品指数上涨7.05%，中证REITs表现弱于权益、商品期货，强于债市。进入7月后中证REITs指数有所反弹。 图表1：C-REITs市场表现情况 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表2：各类资产月度收益率比较（%） Jan-23 Feb-23 Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 Jul-23 累计涨跌幅（%） 中证REITs指数 0.22 0.52 -2.39 -6.73 -5.30 -8.74 4.39 -16.91 沪深300 7.37 -3.14 0.18 -0.23 -5.72 0.12 5.04 3.69 中证全债 0.16 0.23 0.60 0.65 0.80 0.59 0.44 3.33 COMEX黄金 6.44 -4.63 8.88 0.09 -0.91 -1.54 4.47 9.72 万得全A 7.38 -0.44 -0.09 -0.80 -3.31 1.11 3.44 5.61 南华商品指数 1.01 -1.69 -1.48 -3.85 -5.18 6.42 7.05 2.78 中证10债 0.07 0.20 0.62 0.58 0.91 0.61 0.49 3.25 资料来源：Wind，万联证券研究所 1.2各类资产C-REITs市场表现情况 7月REITs普遍上涨。从7月涨跌幅看，本月REITs市场绝大多数上涨，已上市的28支REITs中27支都呈上涨趋势，其中国金中国铁建REIT（12.75%）涨幅最大，华夏北京 保障房REI（T 11.21%）中金厦门安居REIT（9.61%）、嘉实京东仓储基础设施REI（T 9.07%） 上涨也都超过9%。仅华安张江产业园REIT（-1.00%）有一定幅度下跌。 7月仓储物流、保障性租赁住房REITs涨幅居前。7月份，产权类REITs（5.06%）与经营权类REITs（5.10%）涨跌幅相当。从底层资产类型来看，2023年7月园区基础设施、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房REITs涨跌幅分别为+3.0%、+5.6%、+1.2%、+6.8%、+7.0%、+8.4%，其中保障性租赁住房REITs上 涨幅度最大。 从年涨跌幅看，截至2023年7月31日，仅中金湖北科投光谷REIT（5.24%）、国泰君安临港创新产业园REIT（2.08%）和华夏基金华润有巢REIT（2.25%）上涨，其余均有一定程度下跌，跌幅介于0%-27%，其中建信中关村REIT（-26.52%）跌幅最大。 从上市以来折溢价来看，国泰君安临港创新产业园REIT（26.97%）、国泰君安东久新经济REIT（21.78%）、红土创新盐田港REIT（17.22%）较上市时价格涨幅位列前三；华夏中国交建REIT（-34.38%）、平安广州广河REIT（-27.47%）、中金安徽交控REIT （-19.84%）较上市时价格跌幅位列前三，整体上涨情况居多。图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%） 15.00 10.00 5.00 0.00 (5.00) (10.00) (15.00) (20.00) (25.00) (30.00) 月度涨跌幅（%）年涨跌幅（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所，截至2023年7月31日 图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所，截至2023年7月31日 2C-REITs市值与月度交易情况 2.1我国公募REITs市值变化情况 截至2023年7月31日，我国公募REITs总市值为915.92亿元，环比上升5.1%，七月市值规模明显回升。从各类资产结构来看，交通基础设施类REITs市值规模最大，截至2023年7月末达到348.55亿元，占总市场规模比重达到38.1%，其次是园区基础设施类（占比22.2%）。 图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元） 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表6：各类型REITs市值结构 资料来源：Wind，万联证券研究所 2.2C-REITs市场整体成交情况 7月REITs市场整体成交活跃度大幅上升。截至2023年7月31日，7月月度成交额为 72.35亿元，日均成交额为3.45亿元，环比上升29.4%；月度成交量为175,029万份，日均成交量为8334.70万份，环比上升40.3%。 图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份） 资料来源：Wind，万联证券研究所资料来源：Wind，万联证券研究所 7月份大宗交易活跃度转弱。7月月度C-REITs大宗交易成交额为9.61亿元，环比下降 33.40%；月度成交量约为2.62亿份，环比下降25.23%。 图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）图表10：大宗交易月度成交量情况（份） 资料来源：Wind，万联证券研究所资料来源：Wind，万联证券研究所 换手率方面，7月份换手率延续6月持续回升，7月份换手率达21%，较6月明显提升，与沪深300换手率持平。 图表11：C-REITs日均换手率情况（%） 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 C-REITs（%）沪深300 资料来源：Wind，万联证券研究所，基于流通份额计算 图表12：已上市REITs月换手率情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所 2.3各类C-REITs成交表现情况 不同类型REITs月度成交活跃度整体上升。按具体资产类型进行划分，截至7月31日，7月日均成交额由高到低依次为园区基础设施类（1.17亿元）、交通基础设施类（0.84亿元）、能源基础设施类（0.53亿元）、保障性租赁住房类（0.38亿元）、仓储物流类（0.34亿元）、生态环保（0.19亿元）,分别环比+39.91%、+15.80%、-4.19%、+67.54%、 +63.92%、+61.21%。其中，保障性租赁住房类日均成交额环比上升最大。 7月日均成交量由高到低依次为园区基础设施类（3792.02万份）、保障性租赁住房类 （1472.83万份）、交通基础设施类（1120.29万份）、仓储物流类（1000.25万份）、能源基础设施类（612.17万份）、生态环保类（337.14万份），分别环比+41.86%、 +60.82%、+15.05%、+7