房地产行业周报（2023年第28周）：金融支持政策期限延长，房企信用环境改善

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数上涨1.92%，板块跑输沪深300指数3.67pct，在31个板块中排第31位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积190万平米，环比-10.8%，同比-32.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比1.8%，同比-16.0%；二线城市商品房成交面积97万平米，环比-15.4%，同比-40.4%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-15.6%，同比-29.7%。成交面积整体环比回落，一线城市环比微涨；同比表现上，一线城市同比跌幅显著低于二三线城市。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积151万平米，环比9.1%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26万平米，环比6.1%，同比-18.9%；9个二线城市二手房成交面积116万平米，环比6.8%，同比-6.8%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比74.2%，同比14.5%。二手房成交环比均上涨，同比表现上一二线城市同比下跌，三四线城市同比上涨。库存方面，本周上海新房库存面积环比+4.6%，涨幅较多。去化表现上，仍以杭州及上海表现突出，上述两个城市3个月移动平均去化周期分别为2.29个月、4.29个月；除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在17个月以内（除福州为30.37个月外），而三四线城市去化周期均在24个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地15宗，平均溢价率为7.82%；二线城市成交住宅用地19宗，平均溢价率为0%；三四线城市成交住宅用地80宗，平均溢价率为14.67%。 本周政策情况：央行表示延长金融支持房地产市场有关政策期限至2024年12月31日。针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。广东珠海住房公积金管理中心就《关于多子女家庭在我市申请住房公积金贷款实施优惠额度政策的通知》公开征求意见。《征求意见》显示表示多子女家庭在购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款额度在可贷额度基础上可上浮20%，但不超过珠海市住房公积金贷款额度最高限额。同时符合珠海市其他住房公积金贷款优惠政策条件的，贷款额度上浮优惠不叠加执行，可就高选择其中一项。山东省住房和城乡建设厅印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》显示，将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。对使用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。深圳市住房和建设局工作人员证实深圳“双拼房”可办理“双证合一”登记，但该业务属于特殊业务，需携带携带身份证和房产证复印件前往房产所在地登记中心现场咨询办理。 重点公司跟踪：7月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地10块，其中4块位于上海，1块位于广州，总土地出让金157.4亿元，拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团及联发集团。 本周我们跟踪的重点房企中，华发股份发行了17.96亿元的私募债，票面利率区间分别为4.0%-5.0%、3.6-4.6%；招商蛇口发行了总计75亿元的一般公司债，票面利率区间分别为2.5%-3.5%、2.9%-3.9%。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交面积整体环比下跌，其中一线城市环比微涨；同比表现上，整体同比下跌，但一线城市同比跌幅显著低于二三线城市。城市分化显著，高能级城市表现仍然相对较优。二手房市场成交面积环比略上涨，但同比仍然下跌。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。在投资端，7月至今我们跟踪的重点企业共拿地10块，其中4块位于上海，1块位于广州，企业在投资端仍然倾向于核心城市；拿地企业除国央企外，滨江集团亦有所斩获。政策端，央行表示延长金融支持房地产市场有关政策期限至2024年12月31日；针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款；地方政策上，各城市地产相关政策持续调整优化。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第28周板块行情回顾 1.1第28周行业指数表现 本周（2023/7/8~2023/7/14）申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数上涨1.92%，板块跑输沪深300指数3.67pct，在31个板块中排第31位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第28周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：津滨发展、*ST泛海、中迪投资、沙河股份、中新集团；跌幅排名前5位的个股分别为：财信发展、格力地产、金科股份、中南建设、福瑞达。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）30大中城市商品房成交面积190万平米，环比-10.8%，同比-32.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比1.8%，同比-16.0%；二线城市商品房成交面积97万平米，环比-15.4%，同比-40.4%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-15.6%，同比-29.7%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）我们重点监测的14城二手房成交面积151万平米，环比9.1%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26万平米，环比6.1%，同比-18.9%；9个二线城市二手房成交面积116万平米，环比6.8%，同比-6.8%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比74.2%，同比14.5%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）4个一线城市新房成交仅上海环比下跌，跌幅为17.3%，其余3个城市环比均上涨，其中广州环比涨幅最高，达到85.5%，北京和深圳环比涨幅分别为4.8%和28.1%。与去年同期相比，北京、广州同比分别上涨12.7%、6.2%，上海、深圳同比分别下跌-27.0%、-37.6%。二手房市场本周北京和深圳成交环比均上涨，同比均下跌，北京环比+6.3%，同比-21.6%；深圳环比+5.2%，同比-5.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场仅有佛山和苏州环比上涨，佛山环比微涨0.8%，苏州环比涨幅较高，为19.6%；其余城市环比均有不同程度下跌，其中南京、济南、福州环比跌幅均超过30%，分别为42.1%、34.7%、32.6%；宁波、东莞、成都、武汉、杭州、青岛环比分别-27.8%、-27.0%、-25.2%、-22.8%、-10.8%、-0.2%。与去年同期相比，仅杭州、福州2个城市同比上涨，涨幅分别为16.4%、6.2%；其余城市同比均下跌，其中武汉、宁波同比跌幅超过50%，分别为70.3%、62.2%；济南、南京、佛山跌幅超过40%，分别为47.8%、43.4%、40.3%；苏州、青岛、成都同比分别为-37.0%、-36.0%、-35.0%。 二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，青岛、厦门、佛山环比分别下跌18.2%、3.2%、1.0%；其余城市环比均上涨，其中杭州环比涨幅最高，为34.4%； 东莞、成都、苏州、南京、济南环比涨幅分别为22.0%、12.8%、11.3%、6.4%、3.2%。同比表现上，南宁同比涨幅最高，为66.1%，佛山同比上涨24.5%；其余城市同比均下跌，厦门、杭州、青岛、苏州、南京、东莞、成都环比分别为-32.8%、-32.5%、-23.7%、-17.9%、-17.0%、-4.6%、-2.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）我们重点监测的13个三四线城市中，仅韶关、惠州新房成交环比上涨，其中韶关涨幅最大，环比为131.9%，惠州环比微涨0.6%；其余城市环比均下跌，其中泉州、温州环比跌幅均超过50%，分别为88.6%、68.5%。 同比表现方面，仅绍兴同比上涨，涨幅为51.4%；其余城市同比均下跌，其中扬州、肇庆、金华、芜湖、江门跌幅超过50%，分别为67.7%、63.3%、63.0%、61.4%、56.2%；莆田、温州、惠州、韶关同比分别为-45.0%、-39.9%、-32.4%、-4.8%。二手房市场中，金华环比涨幅最高，为410.0%，江门、扬州环比分别上涨22.6%、2.1%；同比表现上，扬州下跌11.6%，江门和金华分别上涨41.6%、30.5%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/7/8~2023/7/14）一线城市中，北京、深圳新房库存面积环比跌幅分别为1.6%、1.1%；上海、广州环比涨幅分别为4.6%、0.2%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.29个月，深圳去化周期在14个月以内，而北京、广州去化周期均超过15个月。我们跟踪的4个二线城市，除福州环比保持稳定外，新房库存面积环比均所不同程度的涨跌，杭州上涨幅度最大为1.6%，南京环比涨幅为1.1%，苏州环比微跌0.3%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.29个月，苏州、南京3个月移动平均去化周期分别为12.27、16.13个月左右，福州去化周期超过20个月，为30.37个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积泉州环比微跌0.1%，莆田、温州环比分别上涨2.3%、0.6%。从去化周期来看，3个城市3个月移动平均去化周期均较长，其中泉州的去化周期最长，达到了173.59个月，温州、莆田平均去化周期亦超20个月，分别为26.10、44.33个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/7/8~2023/7/14）成交端，一线城市住宅用地成交15宗，平均溢价率均为7.82%，商办用地成交1宗，平均溢价率为0%。其中上海成交住宅用地15宗，规划建面为187.34万方，土地出让金为405.48亿元，平均溢价率为7.82%； 广州成交商办用地1宗，规划建面分别为0.69万方，土地出让金分别为0.29亿元，平均溢价率为0%。供给方面，北京推出住宅用地2宗，规划建面为24.19万方；上海推出商办用地1宗，规划建面为0.60万方。二线城市合计成交住宅用地19宗，总规划建面183.58万方，土地出让金88.62亿元，平均溢价率0%；成交商办用地7宗，总规划建面42.91万方，土地出让3.39亿元，平均溢价率7.63%。 供给方面，二线城市合计推出住宅用地35宗，总规划建面224.31万方；推出商办用地11宗，总规划建面39.39万方。三四线城市共计成交住宅用地80宗，商办用地75宗，土地出让金分别为120.14亿元、18.00亿元，平均溢价率分别为14.67%、4.68%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 央行：