房地产行业研究周报：“金融16条”期限延长 二手房销售单周同比改善

“金融16条”期限延长二手房销售单周 同比改善 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善 7月10日，中国人民银行及国家金融监督管理局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，表示将对2022年11月11日由中国人民银行、原银保监会联合出台的“金融16条”有关政策的适用期限统一延长 至2024年12月31日。其中涉及适用期限的政策为第四条及第八条相关内容： 存量融资：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分 类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 专项借款项目配套融资：对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。 本次政策调整，延长了房企资金偿付时限，降低资金压力。从房企开发资金来 源组成上来看，受本次“金融16条”期限延长获益的主要为国内贷款项，在近年资金占比在11.6%-14.5%，由于当前商品房销售仍难言复苏，而与之相关的定金预收款及按揭贷款资金占比合计在47.7%-54%，本次政策期限延长，也是从供给端对近期商品房销售回款压力的调节。 7月14日，国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，从市场化的角度为存量房贷利率调整提示了可能的方向。 从高频数据来看，本周新房单周增速持续低迷，二手房销售则有小幅改善。截止至7月15日（周六），30城商品房成交面积单周同比增速为-33%，较上周下 滑4pct，环比增速为-8%；13城二手房成交面积单周同比增速为4%，较上周提升9pct，环比增速6%；尽管单周高频数据并不能说明趋势变化，但从整体来看，进入7月高频数据单周同比增速并未出现再次下平台，说明商品房市场信心在经历了一轮高峰后的快速回落期，已经重新进入筑底阶段。 数据追踪（7月3日-7月9日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-29pct、1pct，一线城市- 15pct，16pct，二线城市-30pct，-6pct，三线城市-42pct，4pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-5pct，累计同比38pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比 2pct，成交金额累计同比-10pct，土地成交溢价率为4.8%。 城市行情环比：北京（-26pct），上海（-49pct），广州（-61pct），深圳（-80ct），南京（-10pct），杭州（-66pct），武汉（-59pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积 极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年7月16日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 114 行业平均市盈率 13.90 市场平均市盈率 11.85 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：6月百强房企销售同比再下国企拿地占比新高》2023-07-03 2、《房地产行业研究周报：LPR利率下调房贷利率进入历史低位》2023-06-253、《房地产行业研究周报：基本面多项指标走弱政策预期渐强》2023-06-19 内容目录 1.每周一谈：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善3 1.1“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据7 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据8 5.风险提示9 图表目录 图1：房地产开发资金来源结构3 图2：商品房销售额累计同比增速（%）3 图3：30城商品房单周成交面积及同比环比增速4 图4：13城二手房单周成交面积及同比环比增速4 图5：申万一级行业涨跌幅（%）5 图6：本周涨跌幅前十位（%）5 图7：本周涨跌幅后十位（%）5 图8：房地产行业近三年PE（TTM）5 图9：房地产行业近三年PB（LF）6 图10：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图11：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图12：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图13：13城二手房周度成交面积及同比环比增速7 图14：13城二手房周度成交面积累计同比增速7 图15：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图16：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图17：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图18：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图19：一二三线城市成交土地总价累计同比8 图20：一二三线城市成交土地周度溢价率8 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速8 1.每周一谈：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善 1.1“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善 7月10日，中国人民银行及国家金融监督管理局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，表示将对2022年11月11日由中国人民银行、原银保监会联合出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策的适用期限统一延长至2024年12月31日。 回顾“金融16条”重点政策内容涉及开发贷投放、合理确定个人住房贷款首付比例及利率政策下限、存量融资合理展期、支持债券融资、鼓励信托资管产品支持房地产融资、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期等一系列内容。其中涉及适用期限的政策为第四条及第八条相关内容： 存量融资：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 专项借款项目配套融资：对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。 本次政策调整，延长了房企资金偿付时限，降低资金压力。从房企开发资金来源组成上来看，受本次“金融16条”期限延长获益的主要为国内贷款项，在近年资金占比在11.6%-14.5%，由于当前商品房销售仍难言复苏，而与之相关的定金预收款及按揭贷款资金占比合计在47.7%-54%，本次政策期限延长，也是从供给端对近期商品房销售回款压力的调节。 图1：房地产开发资金来源结构图2：商品房销售额累计同比增速（%） 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他 1 3 1 1 16.1% 3 3 36.8% 1 3 1 3 333 14.5%14.1%13.8% 32.5% 11.6% 32 11.7%12.8% 9.1% 5.5% 8.5% 5.5% 3.1% 6.0% 2.8% 4.5% 5.5% 2.6% 4.4% 5.3% 3.5% 3.5% 4.2% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 此外，7月14日国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人 民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，从市场化的角度为存量房贷利率调整提示了可能的方向。 从高频数据来看，本周新房单周增速持续低迷，二手房销售则有改善。截止至7月15日（周六），30城商品房成交面积单周同比增速为-33%，较上周下滑4pct，环比增速为-8%；13城二手房成交面积单周同比增速为4%，较上周提升9pct，环比增速6%；尽管单周高频数据并不能说明趋势变化，但从整体来看，进入7月高频数据单周同比增速并未出现再次下平台，说明商品房市场信心在经历了一轮高峰后的快速回落期，已经重新进入筑底阶段。 图3：30城商品房单周成交面积及同比环比增速图4：13城二手房单周成交面积及同比环比增速 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 商品房成交面积（万平方米）周同比周环20比0% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2022-07-24 2022-08-14 2022-09-04 2022-09-25 2022-10-16 2022-11-06 2022-11-27 2022-12-18 2023-01-08 2023-01-29 2023-02-19 2023-03-12 2023-04-02 2023-04-23 2023-05-14 2023-06-04 2023-06-25 2023-07-15 -150% 300 250 200 150 100 50 0 周度成交（万㎡）周同比周环比200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% 2022/7/24 2022/8/14 2022/9/4 2022/9/25 2022/10/16 2022/11/6 2022/11/27 2022/12/18 2023/1/8 2023/1/29 2023/2/19 2023/3/12 2023/4/2 2023/4/23 2023/5/14 2023/6/4 2023/6/25 2023/7/16 -100.0% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 7月10日-7月14日，沪深300指数涨跌幅1.92%，在申万一级行业中，电子 （3.36%）、食品饮料（3.02%）、基础化工（2.87%）等板块涨跌幅靠前，房地产 （-1.75%）、煤炭（-1.36%）、轻工制造（-1.03%）等板块排名靠后。 7月10日-7月14日，申万房地产板块涨跌幅-