央行延长支持房地产市场政策；香港放宽按揭聚焦换楼需求

交银国际研究 行业更新 2023年7月13日 房地产周报 央行延长支持房地产市场政策；香港放宽按揭聚焦换楼需求 内地房地产 央行延长金融支持房地产市场有关政策期限至2024年底。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策（房16条政策）期限至2024年12月31日。政策 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数19,3514.40.4 香港房地产4,8541.5-4.9 资产净值折让(%)-59.40.6ppt 延期涉及两项内容，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排，促进项目完工交付。二是对于商业银行， 香港同业拆借利率(1周,%) 2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内 国企指数 6,544 4.5 0.4 不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已 内地房地产 16,495 0.5 -17.0 香港同业拆借利率(1月,%) 4.55 4.94 尽职的，可予免责。 资产净值折让(%)-80.90.0ppt 碧桂园上半年累计交付27.8万套。7月10日，碧桂园召开月度管理会议并总结了上半年经营情况。碧桂园透露，今年全年碧桂园计划交付面积达 上海同业拆借利率(1周,%) 上海同业拆借利率(1月,%) 1.78 2.08 8,799万平方米，同时公司目前拥有9,000亿权益货值。在2023年上半年 交付房屋27.8万套，累计交付面积3,438万平方米。 华润置地公布上半年营运数据。2023年6月总合同销售金额约人民币 269.0亿元，同比减少32.2%。2023年上半年，华润置地累计合同销售金额约人民币1,702.4亿元，总合同销售建筑面积约701.03万平方米，分别同比增加40.6%及19.4%。累计区域总合同销售数据中，华东区/华北区/深圳大区分别贡献461.32/282.07/257.58亿元。另外，2023年6月投资物业实现租金收入约人民币20.5亿元，上半年累计投资物业实现租金收入约人民币121.5亿元，按年增长50.2%。 中国恒大将于7月17日举行董事会会议以批准三份财报并刊发。7月10 日，中国恒大集团发布公告将于2023年7月17日（星期一）举行董事会 会议，藉以批准公司及其附属公司截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度及截至2022年6月30日止六个月的半年度财务业绩公告，并以供刊发之用。值得注意的是，除加快债务重组外，多家停牌房企希望通过补发财报完成复牌指引。 7月初至今新房成交量跌势持续：截至7月12日，10城/30城月初至今新房成交量环比下跌16.8%/15.5%，与去年同期相比则下跌约20.0%/27.7%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 97.75 10.078 10.847 9.7 9.0 0.46 0.44 4.9 华润置地 1109HK 买入 42.82 32.15 3.789 4.144 7.8 7.1 0.81 0.75 4.7 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.71 1.128 1.209 7.1 6.6 0.55 0.57 6.3 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.82 1.541 1.604 5.9 5.6 0.75 0.69 4.3 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.5 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.20 2.265 2.757 10.2 8.4 0.34 0.34 7.9 领展房托 823HK 中性 52.00 43.65 2.706 2.657 16.1 16.4 0.59 0.59 6.0 平均 8.3 7.7 0.52 0.50 9.9 (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司)，截至2023年7月13日收盘价。 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 放宽按揭成数聚焦换楼需求。香港按揭贷款公司与金管局于7月7日晚间联合宣布，上调自住物业按揭成数，新措施于7月7日生效，楼价1,500万港元以下按揭成数最高可达70%，楼价1,500万至3,000万港元按揭成数最高为60%，而3,000万港元以上最高按揭成数维持50%，阶级之间的楼价按揭成数以渐进式调整。非住宅物业按揭成数，最高可由50%提升至60%。而金管局同时放宽以资产水平作审批基础的按揭成数，由上限40%提高至50%。 长实马鞍山海澄轩酒店改划纯住宅将进入补地价程序。7月10日，长江实业称屋宇署已于早前发出建筑物（改动及加建）（主要修订）方案批准，而有关方案涉及住宅单位数量为772个，占地7,841平方米，住宅楼面面积约45,000平方米，下一步将进入补地价程序。据公开媒体报导，长实于2020年底就马鞍山海澄轩海景酒店申请改划，建议将地皮用途直接改为 “住宅（甲类）12”用途，拟以地积比率约6.3倍发展，住宅楼面占约 48.29万方呎，余下作商业用途，住宅料提供758个单位。 香港地政总署次季批出六项目预售楼花同意书涉2,949伙。香港地政总署公布，今年第二季批出六份住宅项目预售楼花同意书，共涉及2,949个住宅单位。该六份预售楼花同意书涉及的住宅项目(均属分期发展项目)预计于2025年落成。另外，该署于第二季批出三份非住宅项目预售楼花同意书，亦发出三份转让同意书，分别涉及位于黄竹坑、屯门和长沙湾的分期发展项目，共涉及2,748个住宅单位。截至2023年6月30日，有待核准 的住宅项目预售楼花同意书申请共44份，共涉及21,840个单位。 本周末七项目将推售。金管局放宽按揭成数后，七项目将于本周末推售共448伙，按周大增6.5倍，其中嘉里、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸海盈山第4A期将首轮开售108伙，昨累收约1,500票，超额近13倍。另外，泛海集团元朗洪水桥汇都I，将于周六推售首两张价单全数188伙，单位实用面积287至498方呎，折实呎价约12,688至15,773港元。 二手市场成交分化。过去周末一手只售出17伙（环比-92%），相信成交会在未来随本周末重点项目推售（7项目合计448伙）大幅反弹。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得九宗交易（环比+350%），而50大屋苑过去一周录得52宗成交（环比-6%）。CCL指数环比转跌0.96%至165.68点。 投资启示 内地：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成 本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 另外，如房地产市场政策一如预期于3季度宽松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入）的后续重估空间较大。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，按周升1.5%及0.8%。行业资产净值折让由60.0%收窄至59.4%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 恒生指数香港房地产香港收租股阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:59.4% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比升0.5%。行业资产净值折让大致持平在80.9%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托国企指数内地房地产 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:80.9% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 本周末七项目将推售，二手市场成交分化。金管局放宽按揭成数后，七项目将于本周末推售共448伙，按周大增6.5倍，其中包括嘉里、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸海盈山第4A期将首轮开售108伙以及泛海集团元朗洪水桥汇都I推售首两张价单全数188伙。过去周末一手只售出17伙 （环比-92%），相信成交在未来随着周末重点项目推售而大幅反弹。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得9宗交易（环比+350%），50大屋苑过去一周录得52宗成交（环比-6%）。CCL指数环比转跌0.96%至165.68点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3