香港房地产行业：全面放宽需求管理措施，对楼市影响正面

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报香港房地产 2024年 2月 28日香港房地产行业全面放宽需求管理措施，对楼市影响正面 香港特别行政区财政司司长陈茂波今天公布了 2024-25 年度财政预算案，其中重点包括全面撤销所有需求管理措施（包括买家印花税、额外印花税及新住宅印花税）以及新土地供应的估算。图表1：各类住宅印花税调整前/后的税率税种旧税率新税率 (2024年2月28日起)新住宅印花税非香港永久居民或已持有一套香港住宅：7.5%合资格外来人才：先免后征，先缴交税率较低的住宅从价印花税，若最终未能成为香港永久居民，需要补交新从价印花税的税项差额。无买家印花税非香港永久居民，或公司名义购买住宅：7.5%合资格外来人才：先免后征，先获豁免缴交买家印花税，若最终未能成为香港永久居民，才需要补交7.5%无额外印花税购入住宅两年内售出（以签临约起计）：10-20%无从价印花税100港元 – 4.25%100港元– 4.25%资料来源：政府网站图表2：从价印花税价值范围（港元）交易对价金额或价值税率3,000,000以下1003,000,000 – 3,528,240100 + 超出3,000,000的10%3,528,240 – 4,500,0001.5%4,500,000 – 4,935,48067,500 + 超出4,500,000的10%4,935,480 – 6,000,0002.25%6,000,000 – 6,642,860135,000 + 超出6,000,000的10%6,642,860 – 9,000,0003.00%9,000,000 – 10,080,000270,000 + 超出9,000,000的10%10,080,000 – 20,000,0003.75%20,000,001 – 21,739,120750,000 + 超出20,000,000的10%21,739,120以上4.25%资料来源：政府网站未来五年土地资源充足。预算案提出 2024/25 年土地销售计划将提供 8 个住宅用地，如果同時考虑到市建局和铁路物业开发，预计将提供 15,000 个单位。同时，陈茂波司长也提到，政府已在未来五年争取到超过 80,000（2023/24年時估算為 72,000）个私人住宅单位的土地。谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2024年 2月 28日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2 聚焦需求端带动购买力。除取消需求管理措施，金管局同時宣布修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求，调整自用住宅物业及非住宅物业按揭成数，并暂停实施物业按揭贷款假设利率上升 2厘的压力测试要求。当中，价值 3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值 3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成（此前為 1500-3000万港元：六成，3000万港元以上：五成）。非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。 压测暂停提升买家房贷负担能力~4-5%，对成交量影响正面。我们测算暂停压力测试大约提升买家房贷负担能力约 4-5%。另外，同步放宽楼价按揭成数比例，有助降低改善性购房者（主要为中至大单位买家）之首付负担。在高息环境下，我们相信大部份买家之可贷款额度有望通过相关压力测试以及按揭比例之调整而大幅提高，而对整体成交量以及房价影响正面。 预计房地产价格将因新的刺激措施而企稳。我们认为减税以及取消压力测试，可以有效刺激购买者的情绪并释放被压抑的需求，并带动未来两至三个月之成交量显著上升（同比上升 3-5成）。我们将 2024 年的住宅价格预测从之前的下跌低于 5% 上调至全年大年持平。我们认为专注于中端市场的中小型单位、有充足货源的开发商可以跑赢大市，包括新鸿基地产（16 HK/买入，目标价 127.60 港元）。图表3: 交银国际香港房地产板块覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业823 HK领展房托买入39.0048.7024.9%2024年02月09日香港房地产17 HK新世界发展买入10.0815.8056.7%2023年11月29日香港房地产16 HK新鸿基地产 买入78.00127.6063.6%2023年02月23日香港房地产12 HK恒基地产中性23.0523.843.4%2023年08月23日香港房地产资料来源：FactSet, 交银国际预测, 截至2024年2月28日 2024年 2月 28日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3交银国际香港中环德辅道中 68号万宜大厦 10楼总机: (852) 3766 1899 传真: (852) 2107 4662 评级定义分析员个股评级定义:分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 2024年 2月 28日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com4分析员披露有关商务关系及财务权益之披露免责声明本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份，一位分析师持有英伟达之股份。交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建設發展集團股份公司及長久股份有限公司有投资银行业务关系。交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人。如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律、法则或其他规定之违反，本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券。本免责声明以中英文书写，两种文本具同等效力。若两种文本有矛盾之处，则应以英文版本为准。交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司。