房地产行业第26周周报：月末销售面积环比回升，广州优化公积金贷款政策

房地产行业第26周周报 月末销售面积环比回升，广州优化公积金贷款政策 2023年07月02日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 月末销售面积环比回升，广州优化公积金贷款政策 2023年07月02日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年6月第5周，月末新房二手房销售面积环比均有回升，同比增速跌幅收窄。其中30城新房成交环比上升63.29%，同比下跌 28.18%，二线城市同比跌幅仍然较大（-36%）。15城二手房环比回升63.55%，同比增长4.20%，一线与三线城市同比增速转正，但二线城市同比下跌7.7%，同比连续3周负增。本周武汉完成上半年供地，6月30日供地中，1宗触顶摇号、1宗溢价、9宗底价成交。华润置地、武汉地铁等企业均有地块入手。同日杭州完成六批次供地，6宗封顶、6宗底价成交。滨江集团、大家集团、杭州兴耀等房企均有收获。 ⯁重点政策解读：6月28日，广州住房公积金管理中心发布《关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》。其中提到，为贯彻落实积极生育支持措施，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套 自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。根据广州住房公积金管理中心同日发布的政策解读，现行住房公积金贷款一人最高额度为60万元，两 人或两人以上购买同一套自住住房的，公积金贷款最高额度为100万元。《通知》发布实施后，二孩及以上家庭购买首套自住住房使用住房公积金贷款，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。上周LPR调降之后，目前最新的5年期LPR为4.20%，而广州市 5年以上首套房公积金贷款利率为3.10%，利息成本更低。与商业贷款相比， 以贷款130万元30年为例，住房公积金贷款预计能为缴存人节约利息约32 万元，比贷款额度上浮之前多节约利息7万多元。我们认为，现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，提高居民购买力依然是提振市场的重要举措。LPR下调与公积金贷款政策优化之后，有望进一步引导居民购房成本下行，有助于促进需求释放，推动各地楼市回暖。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/06/26-2023/07/02）申万房地产指数上涨0.76%，跑赢上证综指0.63pct，在各类板块中位列第22/31，恒生地产建筑业指数上涨1.93跑赢恒生综指1.35pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：建业地产 （17.19%）、*ST中迪（15.35%）、中南建设（11.35%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（-13.21%）、万通发展（-8.19%）、派斯林 （-7.77%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨4.61%，跑赢恒生综指4.03pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（14.17%）、合景悠活（13.92%）、卓越商企服务（11.30%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-30.00%）、星盛商业（-2.92%）、佳兆业美好（-1.13%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/06/24-2023/06/30）30个大中城新房成交面积 404.52万平方米，同比下降28.18%，环比上升63.29%。15城二手房成交面 积200.51万平方米，同比上升4.20%，环比上升63.55%。监测16个重点城市库存面积18126.48万平方米，环比下降0.66%，去化周期102.08周，较上周延长9.67周。上周（2023/06/19-2023/06/25）100大中城市土地供应建面2269.29万平方米，同比下降43.78%，环比下降21.81%；土地成交建面2537.52万平方米，同比下降37.29%，环比下降2.18%；供需比下降为0.89，溢价率为2.39%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/06/24-2023/06/30）房企境内新发债总额为68.21亿元，同比下降23.01%，环比下降48.85%；债务总偿还量为265.06亿元，同比上升111.08%，环比上升226.39%；净融资额-196.85亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前4名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年5月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年5月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 广州：多孩家庭公积金贷款最高额度上浮30% 6月28日，广州住房公积金管理中心发布《关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》。其中提到，为贯彻落实积极生育支持措施，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮 30%。其他贷款条件及要求依据我市住房公积金贷款政策执行。通知自2023年6月28日 起实施，有效期5年。 政策解读： 广州限贷政策放松，继续降低购房负担。根据广州住房公积金管理中心同日发布的政策解读，现行住房公积金贷款一人最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住 住房的，公积金贷款最高额度为100万元。《通知》发布实施后，二孩及以上家庭购买首 套自住住房使用住房公积金贷款，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。上周LPR调降之后，目前最新的5年期LPR为4.20%，而广州市5年以上首套房公积金贷款利率为3.10%，利息成本更低。与商业贷款相比，以贷款130万元30年为例，住房公积金贷款预计能为缴存人节约利息约32万元， 比贷款额度上浮之前多节约利息7万多元。 提振市场重要举措在于提升居民购买力。3月24日，深圳调整公积金最高可贷额度，生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年）购买首套房，其公积金贷款最高额度可以上浮30%。5月1日，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭在上 海市购买首套住房，最高贷款限额在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。我们认为，现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，提高居民购买力依然是提振市场的重要举措。除广州之外，本周徐州、连云港、南昌、辽宁、镇江与毕节等城市也预告调整公积金贷款政策。LPR下调与公积金贷款政策优化之后，有望进一步引导居民购房成本下行，有助于促进需求释放，推动各地楼市回暖。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周住建部部长倪虹指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。本周央行货币政策委员会举行2023年第二季度例会，提到因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交 楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。本周央行发布第二季度城镇储户问卷调查报告。 地方政策层面：本周广州多孩家庭公积金贷款最高额度上浮30%、徐州可提取公积金余额支付首付款、连云港降低公积金贷款首付比例、南昌拟调整住房公积金缴存基数、辽宁优化公积金提取服务、镇江与毕节调整公积金贷款最高额度；扬州放松限购与限售政 策；上海完成新房“交房即交证”试点。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 6/25 苏州 6月25日，苏州第三批集中供地正式出让，共12宗地块，总起价115.3亿元。其中，吴江东太湖度假区（太湖新城）东太湖大道北长安路东地块由中建三局城市投资运营有限公司（中建三局）以底价6.29亿元竞得，楼面价10262元/㎡。该地块占地面积占地面积34078㎡，容积率1.8，起拍楼面价10262元/㎡，最高限价楼面价11791元/㎡。吴中区城南街道澄湖东路北侧、枫津路西侧地块由苏州恒邦置地有限公司（吴中经开国资）以底价10.01亿元竞得，楼面价15000元/㎡。该地块占地面积41695.5㎡，容积率1.6，起拍楼面价为15000元/㎡，最高限价楼面价17250元/㎡。根据规划，地块单套户型不低于120㎡，装标不低于2000元/㎡。 6/25 扬州 自7月1日起，《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期一年，实施范围覆盖了扬州全部市区。《通知》第1条提出：“在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。”据介绍，该条政策旨在支持对住房有“以旧换新”“以小换大”等改善需求的家庭，一定程度上减轻其购房负担，进一步激发二手房市场活力。对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善型住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。《通知》第1条还提出：“推广二手房按揭贷款‘带押过户’模式。” 6/25 南昌 6月25日，南昌市拟调整2023年度住房公积金缴存基数。调整标准包括，各缴存单位应以2022年（2022年1月1日至2022年12月31日）职工本人月平均工资作为2023年度住房公积金缴存基数；缴存基数不高于南昌市2022年城镇非私营单位在岗职工月平均工资的3倍，即26667元。新设立的单位，可在5%至12%的缴存比例区间内，自主确定住房公积金缴存比例。困难企业可