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房地产行业周报：新房二手房成交环比增长，沈阳优化公积金贷款政策

房地产 2026-01-13 单戈,许常捷,杨航华创证券 LLLL

核心观点与关键数据

板块表现：第2周（1月5日-1月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业板块中排名第11位。A股板块内涨幅前五的个股分别为城建发展、盈新发展、上实发展、荣盛发展、中新集团；跌幅前五的个股分别为京基智农、光明地产、和展能源、首开股份、海南高速。港股板块内涨幅前五的个股分别为花样年控股、合生创展集团、中骏集团控股、旭辉永升服务、华润万象生活；跌幅前五的个股分别为佳兆业集团、龙光集团、融创中国、碧桂园、远洋集团。
政策要闻：
- 地方政策：
  - 沈阳：2026年1月起实施5项公积金贷款政策优化，包括延长最低首付15%政策期限至2026年12月31日、延长“已使用2次及以上公积金贷款结清后可再贷”认定标准至2026年底、取消“商转公”贷款原商贷已偿还年限门槛并提高贷款比例上限至80%、将新市民、青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大到二手自住住房。
  - 上海：强调打造公平公正市场竞争环境，推进健全公平竞争审查机制、大力推进异常低价识别和处置、规范工程招标代理行为。
  - 三亚：拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，明确土地出让成交后5个工作日内开发企业须与职能部门签订准入协议，约定以基本存款账户作为现售项目唯一资金账户，全部开发建设及销售资金须入账。
- 公司动态：
  - 越秀地产以底价25.61亿拍下上海浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，溢价率0%，成交楼板价3.80万元/㎡。
  - 保利发展、金地集团联合体以7.37亿元底价摘得大连市沙河口区马栏街道大城(2025)-12号地块，综合楼面价7454元/㎡。
销售端数据：
- 新房市场：
  - 第2周20城商品房成交面积153万方，日平均成交面积21.8万方，环比增加104%，同比减少37%。
  - 一线城市成交面积58.1万方，同比减少38%。
  - 二线城市成交面积58.0万方，同比减少32%。
  - 三四线城市成交面积36.6万方，同比减少41%。
  - 年初至今20城商品房成交面积358万方，累计同比减少7%。
- 二手房市场：
  - 第2周11城二手房成交面积212万方，日平均成交面积30.3万方，环比增加1578%，同比减少11%。
  - 一线城市二手房成交面积91.2万方，同比减少12%。
  - 二线城市二手房成交面积99.0万方，同比减少4%。
  - 三四线城市二手房成交面积21.6万方，同比减少29%。
  - 年初至今11城二手房成交面积332万方，同比增加11%。
融资端：本周发债企业多为地方国企，新希望地产发行规模最大，发行一般中期票据8.8亿元；新希望地产发行的一般中期票据利率最高，为3.29%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.7%。

投资建议

三个方向寻找地产alpha：
1. 开发类房企：高拿地精准度才能保障资产端收益率，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
2. 稳定红利资产：
  - 头部购物中心：推荐太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
3. 中介龙头：建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。