房地产行业2023年6月报：市场回暖步伐几近停滞，政策出台预期增强

房地产2023年6月报—— 市场回暖步伐几近停滞，政策出台预期增强 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com 感谢实习生党雯锐对本文的贡献 2023年6月22日 1 •报告期：销售景气下行。5月单月同比转负，市场景气明显转弱 •展望：6-9月销售大概率同比负增长，四季度受去年低基数影响同比或能转正 •报告期：延续下行。竣工延续复苏，但开工投资跌幅持续扩大 •展望：全年竣工增长确定性较高，开发、投资在下半年低基数下跌幅有所放缓，但全年依旧偏弱 •报告期：延续宽松基调。 •展望：销售放缓背景下，政策或有所加强 2 房地产主要指标趋势回顾展望 图表标题（微软 今年2、3月份，此前因为疫情压抑的住房需求快速释放，市场超预期修复。进入二季度市场再度转弱，从统计局公布的数据来看，5月单月，在统计基数调减以及去年低基数的情况下，商品房销售面积同比增速依然转负。而在销售放缓后，房价上涨动力也随之减弱。新房环比涨幅回落，二手房环比转跌。值得一提的是，5月国房景气指数滑落至94.56，结束了自2023年1月以来连续上涨的态势,距离本轮下跌周期以来的景气低点仅有很小的差距。高频数据跟踪显示，6月30大中城市新房销售环比延续回落趋势，市场回暖步伐几近停滞。在市场景气再度转弱情况下，不少专家就“是否救楼市，如何救”展开激烈讨论。我们认为，销售转弱后政策出台预期增强。不过，即使地产政策再度放松，坚持“房住不炒”的基调不会改变。展望来看，三季度，若未有有效托底销售的政策出台，且经济、就业、收入未有明显修复，销售面积大概率延续同比 负增长。四季度受去年低基数影响同比或有所修复。 类别 2023年1-4月表现 2023年5月趋势 1-5月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 - 是 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -0.4% 跌幅扩大 -0.9% 是 -5.70% 商品房销售额 8.8% 涨幅收窄 8.4% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.7%二手房同比：-2.7% 同比跌幅收窄 新房环比涨幅回落二手房环比转跌 新房同比：-0.5%二手房同比：-2.5% 是 - 土地市场 土地成交建面 -25.6% 跌幅收窄 -22.8% 是 - 土地出让金 -20.7% 跌幅收窄 -14.9% 是 开发投资 新开工面积 -21.2% 跌幅扩大 -22.6% 是 -10.0% 竣工面积 18.8% 持续上涨 19.6% 超预期 5.0% 施工面积 -5.6% 跌幅扩大 -6.2% 是 -5.0% 房地产开发投资额 -6.2% 跌幅扩大 -7.2% 是 -7.1% 房地产开发到位资金 -6.4% 跌幅扩大 -6.6% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：再度步入下行通道，成交量价齐跌 高频跟踪-新房：6月30大中城市成交同比显著回落，环比延续下行 •受去年同期高基数影响新房成交同比显著回落。30大中城市5月新房成交单月同比为24.5%。而6月1-20日成交同比增速为-27.3%，较一季度及4月、5月的同比高增显著回落。6月回落主要受到去年上海疫情好转积压需求释放影响，同期销售基数相对较高。同时环比延续下行，显示6月市场景气度进一步下滑。从环比增速来看，30大中城市6月1-20日销售面积环比5月1-20日为-6.5%，通常6月、12月为开发商年中、年末冲业绩时间，推盘量较高。与之对应，销售面积在一年中也处于相对较高的位置，而今年6月销售量并未出现明显的修复，显示市场景气度进一步下行。 •分城市来看，一线成交环比边际改善强于二线、三线。一、二、三线城市6月1-20日的新房成交环比分别为3.7%、-12.0%、-2.1%。一线城市中，6月1-20日除广州环比为负外，北上深三城新房成交环比均在9%以上，其中北京热度回升幅度最大，为28.9%。 新建商品房成交面积同比增速 20232022 1-6.20 累计 6月中旬6月上旬5月下旬5月中旬5月上旬4月下旬4月中旬4月上旬3月下旬3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京20%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海59%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 广州11%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 深圳4%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 杭州9%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-15%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 武汉3%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% 成都6%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15% 青岛2%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% 苏州-19%-76%-22%15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15% 大连0%-93%-48%30%-9% 福州-23%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-57%-56%-47%-36%10% 厦门43%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 南宁2%-29%-20%-7%13%5%-62%-7%-20%36%89%49%24%18%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-37%-45%-52% 无锡-13%-52%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 东莞139%-35%46%23%-92% 惠州53%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% 扬州21%57%-23%67%5%127%78%-42%64%66%81%-5%65%9%114%-81%7%-39%12%31%-5%13%-38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关-22%0%134%-69%-15%24%3%-63%-80%-15%-14% 江阴37%-34%-23%11%450%682%66%45%83%729% -45%83%-16%55%-63%46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33% -25%54%80%25%-66%-19%37%14%180%-9%9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% 0% -23% -3% 6% 23% 28% 29% -1% -25% -46% 0% 10% 二线城市 -33% 26% 一线城市 -40% 8% 30大中城市 -6%25%13%41%30%26%41%50%59%27%17% 183%-80% -4%-21%-25%-18% -19% -45%-24%-25% 14%84%106%66%112%118%168%100%61% -9%21%-2%51%16%9%22%32%51% 163%-82%175%-78% 4% -28% -23% -24% -30% -8% -18% -16% -19% -18% -1% -47% -30% -7% -44%-19%-7% -27% 13% -14% -43% -11% -32% 三线城市 -19%-1%1%2%9%12%22%60%72% 85%32%246%-81%-16%-4%-2%-17%-23%-4%-20% -27%-52% -47%-48%-49% -44% -37% -6% -7% -4% -33% -51% -49% -40% -61% -52% -45% -48% 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错；注2：由于数据缺失，无锡23年以来累计同比为1-6.18。 高频跟踪-二手房：成交延续回落但仍相对稳定 •二手房成交连续处于下降通道，不过总体仍相对稳定。二手房成交连续3个月下行，16城二手房成交面积4月、5月环比分别回落6.4%、18.9%，6月1-20日环比5月1-20日下降3.7%，样本城市二手房销售面积呈现自一季度销售短期释放后逐月回落的趋势。不过，二手房成交总体相对稳定。一方面，虽然6月二手房销售同比增速收敛但仍能维持正增长。从单月同比增速来看，16城二手房成交面积5月同比增长51.8%，而6月1-20日同比增长18.2%。另一方面，6月1-20日二手房成交面积仅次于2020年同期，优于近5年均值。而2023年1-6月20日累计的二手房成交面积为近5年新高。值得一提的是，70大中城市数据显示二手房房价环比在5月转跌，我们认为这或许主要与二手房挂牌量增加、市场竞争加剧有关。 •分城市来看，二三线城市的二手房成交韧性弱于一线城市。在16个跟踪样本城市中，北京、深圳6月1-20日成交环比较上月回正，而13个二三线样本城市跌多涨少，8城6月1-20日环比为负。 二手房成交面积同比增速 20232022 1-6.20 累计 6月中旬6月上旬5月下旬5月中旬5月上旬4月下旬4月中旬4月上旬3月下旬3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 深圳 69% 70% 83% 31% 18% 44% 22% 71% 116% 北京 21% 34% 31% 83% 31% 32% -9% 3% 12% 大连