房地产行业周报：月末住房销售继续回暖，节前政策密集出台

证券研究报告ResearchReport2022年10月06日 房地产行业周报 月末住房销售继续回暖，节前政策密集出台 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 上周核心观点：上周新房、二手房成交面积同环比整体延续了自上上周以来的改善趋势，30大中城新房成交面积达到483万平，与6月中旬接近，为年内较高水平。16城库存面积环比继续上升，去化周期延长。土地市场方面，深圳和上海两城完成第三轮土拍，深圳土拍热度相比前两轮有所下滑，1宗地块流拍，且整体溢价率从上轮的9.3%降至5%。拿地房企均为国央企和城投类平台公司，民企未有现身。与深圳相比，上海土地市场整体稳定。本轮推出的35宗地块无一流拍，2022年前三轮土拍均实现零流拍。本轮成交金额达到1054亿元，为年内最高记录。国央企仍是土拍主力，民企中龙湖、祥源和宝华也有收获。房企信用方面，3家企业出现评级推迟，1家未按时兑付本息。 重点政策解读：假期前夕政策密集出台，降息和退税有望助力楼市复苏。央行自2015年8月后首度下调公积金贷款利率 ，继续降低存量和新增购房者还款压力。对于新增房贷，5月央行曾调降首套房利率下限至LPR-20bp，9月29日于年内第二次调降按揭贷款利率下限。本轮政策限于房价下行压力较大的二三线城市，且仅延续至2022年底，具有较强的针对性和时效性。对于满足条件的城市，按揭利率有望进一步下行，助力购房需求和楼市热度企稳回升。退税政策针对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。通过降低交易成本的方式，提振各地存量房置换需求，提高二手房流动性和交易热度。 一周行情回顾：上周（2022/09/26-2022/10/02)申万房地产指数下跌2.50%，跑输上证综指0.42pct,在各类板块中位列第 14/32，恒生地产建筑业指数下跌7.16%，跑输恒生综指2.89pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：华联控股（15.26%） 、金地集团（4.08%）、荣丰控股（4.05%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（-37.98%）、绿地香港 （-28.00%）、祥生控股集团（-25.33%）。恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指1.12pct，在各类板块中位列第6/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（31.93%）、佳兆业美好（0.80%）、绿城服务（0.19%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉永升服务（-19.56%）、世茂服务（-16.50%）、碧桂园服务（-15.00%）。 地产市场监测：上周（2022/09/24-2022/09/30）30个大中城新房成交面积482.66万平方米，同比上升80.49%，环比上升38.99%。15城二手房成交面积180.87万平方米，同比上升123.41%，环比下降2.88%。监测16个重点城市库存面积19339.83万平方米，环比上升0.29%，去化周期94.50周，较上上周延长5.59周。上上周（2022/09/19-2022/09/25）100大中城市土地供应建面5705.54万平方米，同比上升139.59%，环比上升123.99%；土地成交建面4133.78万平方米，同比上升28.75%，环比上升65.38%；供需比上升为1.38，溢价率为3.23%。 房企融资情况：上周（2022/09/24-2022/09/30)房企境内新发债总额为81.50亿元，同比上升211.07%，环比下降47.42%；债务总偿还量为129.05亿元，同比上升143.14%，环比上升44.97%；净融资额-47.55亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 重点政策分析政策速览 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月26日 浙江 金华 金华发布 购房补贴 为更好满足购房者的合理需求，对2022年9月26日至12月31日期间，在金华市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额的1%给予补贴 9月28日 浙江 杭州 萧山发布 购房补贴 杭州市萧山区出台“创新驱动转型、人才引领发展”专项行动的若干意见，提出支持刚性和改善性住房需求，意见明确，已落户本市的户籍家庭或在本市工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在本区义桥、临浦、衙前、南阳新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾等镇街购买住房（含新建商品住房和二手住房）。符合条件的本市户籍家庭在本区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。在2023年9月30日（含）前，购买本区上述镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助；购买本区非住宅新建商品房的，办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的30%标准给予补助。 9月29日 全国 -中国 人民银行、 银保监会 贷款利率下 限 人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日 北京 北京 北京市人民政府 综合政策 北京印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%，用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。 9月30日 湖北 - 国家税务总局湖北省税务局 土地增值税预征率 《国家税务总局湖北省税务局关于调整我省土地增值税预征率有关事项的公告》要求土地增值税预征率按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%3%、4%。本次土地增值税预征率调整，主要针对非普通住宅和其他类型房地产，分别由原4%、6%，下调至3%、4%。本次调整后，全省土地增值税预征率统一规范，各地不再自行上下浮动调整。 9月30日 全国 - 财政部、税务总局 购房税费 财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9月30日 全国 - 中国人民银行 公积金贷款利率 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 资料来源：信达证券研发中心整理2 重点政策点评 假期前夕政策密集出台，降息和退税有望助力楼市复苏。 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9月30日，中国人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 解读： 首套房按揭贷款利率下行空间再度开启。今年以来，央行已在1月、5月和8月引导5年期LPR下行。国庆假期前夕，央行自2015年8月后首度下调公积金贷款利率，继续降低存量和新增购房者还款压力。对于新增房贷，5月央行曾调降首套房利率下限至LPR-20bp，本次为年内第二次调降。本轮政策限于房价下行压力较大的二三线城市，且仅延续至2022年底，具有较强的针对性和时效性。对于满足条件的城市，按揭利率有望进一步下行，助力购房需求和楼市热度企稳回升。 退税政策或继续提振二手房市场热度。退税政策针对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，通过降低交易成本的方式助力楼市回暖。退税政策要求出售和购买住房处在同一城市范围，有助于提振各地存量房置换需求，进一步提高二手房流动性和交易热度。 3 一周行情回顾房地产板块 上周（2022/09/26-2022/10/02)申万房地产指数下跌2.50%，跑输上证综指0.42pct,在各类板块中位列第14/32，恒生地产建筑业指数下跌7.16%，跑输恒生综指2.89pct。上周涨幅前10的地产公司分别为：华联控股（15.26%）、金地集团（4.08%）、荣丰控股（4.05%）、招商蛇口（3.55%）、天房发展（3.02%）、保利发展（2.56%）、珠光控股（2.04%）、万科A（1.83% ）、海泰发展（1.43%）、力高集团（1.15%）；上周跌幅前10的地产公司分别为：旭辉控股集团（-37.98%）、绿地香港（ -28.00%）、祥生控股集团（-25.33%）、合景泰富集团（-21.77%）、龙光集团（-17.91%）、广汇物流（-17.64%）、新城发展（-16.74%）、合生创展集团（-15.78%）、碧桂园（-14.95%）、雅居乐集团（-14.81%）。 图表1：上周房地产板块行情走势（%）图表2：上周申万全行业板块涨跌幅（%） 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00% -3.00% -4.00% -5.00% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 6% -2.50% 4% 2022/09/262022/09/272022/09/282022/09/292022/09/30 2% 0% -2% -4% -6% -8% 医药生物美容护理食品饮料商贸零售社会服务 银行煤炭 农林牧渔轻工制造家用电器建筑材料交通运输纺织服饰房地产传媒 综合环保计算机通信 电力设备基础化工公用事业非银金融机械设备 电子 建筑装饰 汽车钢铁 石油石化有色金属国防军工 -10% 图表3：上周地产股涨幅前10名（%）图表4：上周地产股跌幅前10名（%） 20% 10% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 一周行情回顾物业板块 上周（2022/09/26-2022/10/02)恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指1.12pct，在各类板块中位列第6/13。上周涨幅前10的物业公司分别为：金科服务（31.93%）、佳兆业美好（0.80%）、绿城服务（0.19%）、国锐地产（0.00%）、建发物业（-1.06%）、滨江服务（-1.12%）、绿城管理控股（-2.05%）、佳源服务（-2.13%）、星盛商业（-2.88%）、时代邻里（-3.13%）；上周跌幅前10的地产公司分别为：旭辉永升服务（-19.56%）、世茂服务（-16.50%）、碧桂园服务（-15.00%）、远洋服务（-10.29%）、宝龙商业（-9.59%）、第一服务控股（-9.21%）、中海物业（-9.18%）、合景悠活（- 7.08%）、弘阳服务（-6.99%）、融创服务（-6.64%）。 图表5：上周物业板块行情走势（%）图表6：上周恒生全