房地产行业2023年11月报：市场下行压力不减，进一步放松政策可期

房地产2023年11月报—— 市场下行压力不减，进一步放松政策可期 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献 2023年11月24日 1 •报告期：“新政”托底效果有限，销售持续量价齐跌 •展望：或面临较长期的波动调整 •报告期：“开工弱竣工强”基调不变，施工端降幅持续低位 •展望：开发投资年内或将持续承压 •报告期：需求端一线城市深圳松绑二套房首付比例；融资端再提房企支持方案 •展望：进一步放松政策可期 2 房地产主要指标趋势回顾展望 尽管“831”新政后需求端强力政策持续加码，但市场的修复效果远不及预期，房企的信用风险也未见消散。一方面，房地产基本面下行压力未减。根据统计局数据，10月商品房销售面积累计跌幅持续扩大，在去年低基数的情况下单月同比跌幅也再度走阔，意味着购房者观望情绪仍然较重。同时，10月70大中城市房价跌幅进一步扩大，而一线城市新房、二手房房价在上月短暂修复后再度步入下行通道。从最新的销售跟踪来看，政策的效果已逐渐褪去，11月30大中城市新房销售面积跌幅较上月也继续扩大，仅二手房同比维持一定增长。另一方面，房企的信用问题仍不可忽视，在市场低迷背景下，房企信用风险甚至从“问题房企”传染至“标杆房企”。 11月我们再次看到了政策托底地产的决心。需求端，一线城市深圳大幅下调二套房首付比例，政策力度超过2014-2016年周期。融资端，金融监管部门也进一步提出若干项对房企融资的支持办法。展望来看，当前市场下行压力不减，或将面临较长时间的波动调整。不过，政策加码的预期进一步增强，在政策持续“托底”下房地产终将回归平稳发展。 类别 2023年1-9月表现 2023年10月趋势 1-10月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 宽松 是 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -7.5% 跌幅扩大 -7.8% 是 -10.2%/-4.3%（统 计局基数调整） 商品房销售额 -4.6% 跌幅扩大 -4.9% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.2% 新房同比不变，环比下跌二手房同环比下跌 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.4% 是 - 土地市场 土地成交建面 -31.5% 跌幅扩大 -31.8% 是 - 土地出让金 -25.6% 跌幅缩小 -24.3% 是 开发投资 新开工面积 -23.4% 跌幅缩小 -23.2% 是 -20.0% 竣工面积 19.8% 增幅缩小 19.0% 是 15.0% 施工面积 -7.1% 跌幅扩大 -7.3% 是 -7.0% 房地产开发投资额 -9.1% 跌幅扩大 -9.3% 是 -9.8%/-7.5%（统计局基数调整） 房地产开发到位资金 -13.5% 跌幅扩大 -13.8% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：商品房量价齐跌，显示新一轮“救市”成效一般 高频跟踪-新房：政策效果褪去新房同比跌幅再度扩大 •11月以来新房成交同比跌幅再度扩大。11月1-20日，30大中城市新房成交面积同比去年同期为-20.8%，相较10月单月-2.6%的跌幅扩大18.2pct。此前，受“831”强力政策短期提振影响，9月、10月销售同比跌幅较6-8月大幅收缩，而11月政策效果逐渐褪去，30大中城市成交也再度大幅下探。 •分城市能级看，11月1-20日一、二、三线城市新房成交面积同比2022年同期分别为-23.6%、-14.2%、-32.0%，各线城市均呈现下跌态势。分城市看，仅一线城市上海、广州，二线城市杭州、成都、厦门累计同比维持正增长，其余城市较去年均有不同程度回落。其中，广州主要受到9月末以来政策优惠调整的提振，销售在10月、11月明显好转。10月单月环比9月为3.7%，11月1-20日环比10月1-20日为41%。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 18%452% -86% -14% 21% -29%85% -87% 1% 20% -28% 341% -81% -34%-24% -40% 275% -94% 47%-39% 1-11.2011月中11月上10月下10月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京 0% -30% 上海 7% -40% 广州 2% 54% 深圳 -10% -26% 杭州 3% -33% -14% -43%-23%57%-10%0% -53% -28% -11% -33% 11%24%41% -33% 0%32% 125% 36% -21% 1%14%69%60%47%-2%32% -27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 23% -6% 16% -8% -3% -48% 20% 9% -40% -41%14%-6%-5%-18% -39%-44% -15%-47% -39% 7%-43%-12%-16%6%24% 166%519%2770%1350% 61%11%-8% -20% 8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 262% -10%-21%-24%-51%9% -33% -10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361% 9%47%1% -50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 1742% 368% 219% 819% 1783% 12% -54% -45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26% -2%-35% 6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 23% 21%72%59%22%-58%-24% 132% -25% -13%10%65%75%61%54% 449% 2%-35%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5% -16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67% -51% 24% -42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京 -20% -33%-29% 30% -7% 53%-53% 45% 武汉 -6% -16%-12% 104% 22% 33%-28% -22% -42% -34% -49%-18%-22%-7% -58% -51%5% -31%48%-39%-14%-24% -89% -50% -25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 5%-19%-24%-34%-12% -55%-65%-42%-64% -23% 39%10%40%-5% -73%-41% -4% -29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% 成都 4% 10%-18%25% 17% 青岛 -17% -34%-2%0% -12% -1%-5% 99%634%-19% -13%-2%-23% -19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15% -32%-43%29%8%21%-19%-33%-36% 苏州 -36% -13%-24% -34% 大连 -15% -61%-63% -53% 福州 -27%67%193%-31% 厦门 8%-60%-50%-49% 南宁 -11%52%6%13% -42%-11%-74%-54%-60%-35%-8%-32%-28% 0%0%0%98%0%-13%-61%-41%-10% -34% 33%-13%23% 43% 16% 22% 35% 24%22% 33%18%5%2%-3%-13%100% -83%-36% -37% -11%-65%-50% -25% 9% 0% -17% -14%25% 18%50%117%55%152%0%155% -79%-38% -44% -44%-78%-76% -22% 15% -34% 67% 52%44% -13%-6%23%22%-34%39%75% -79%-37% 0%-15% -48%30%-9% 17% -36% -1% 0% -9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% -26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15% -21% 157% -27% -40% -70%96%-25%-30%-68%10%23%-73%-61%-8%-54%-34%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-58%-56%-47%-36%10% -42%-29%-27% -11%-33%-1%3%-26%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19% 66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 28%-55%-81%-21%-56%-15% 23%-55% -7%13%5%-62%-7%-20%36%89%44%24%12%266%-68%34%38%17% -30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%-52% -20% -29% -55% 无锡 -11% -46% -57% -48% 0% 36% 11% 东莞 -50% -46% -23% -57% 37% 16% 35% 41%-29%-32% -9% -68% -21% 0% -40% -27% -79% -16% 23% -33% -33%-50%-42%-67% -41% -11%-10% -1% -42% -16%-31% -10% -56%0% 10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 139%-35%46%23%-92% 114% -81% 7% -39%12%31% 55%25% -63%-66% 46% -19% 37% 181% 14% -37% 惠州 0% 扬州 -9% 韶关 -24% 江阴 -11% -69% -15% 10%-58% 40%-63% -24% -17% -33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% -61% -55% -64% -5% -43% 0%-43%-58% -47%51%57% 5%127%78%-42%64%66%81%-5%65%9% -5%13% -38%-42% -54% -62%-69%-69%-49% -36%-29%-68%-42%208%-55% -64%-56% -68% -56% 62% 6%12% -31% 21%0% -69%-15%24%3%-63%-80%-15%-14% -45%83%-16% -43%-28%-10%-28%-10%-5%