房地产行业研究周报：成交环比回暖，多地出台购房利好政策

房地产行业周报-20240316 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.47%，沪深300指数上涨0.71%，相对收益为3.77%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(3.8-3.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24108套，同比增速-49.9%，环比增速0.1%；合计成交面积242.9万平方米，同比增速-55.1%，环比增速4.2%。 本周(3.8-3.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18826套，同比增速-32.1%，环比增速18.4%；合计成交面积173.1万平方米，同比增速-33.6%，环比增速13.3%。 本周（3.7-3.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19185万平方米，环比增速0.4%，去化周期146.9周。 本周（3.4-3.10），土地供给方面，本周供应土地3058万平方米，同比增速30.9%； 供应均价1079元/平方米，同比增速-30.6%。 本周（3.7-3.14）房地产企业合计发行信用债134亿元，同比增速19.9%，环比增速9 7%。 投资建议： 3月9日，住建部部长倪虹表示，2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整这些风险挑战，在党中央、国务院的坚强领导下，住建部会同有关部门出台了一系列的政策措施，认房不认贷，降低贷款首付比例和利率，支持居民换购住房税费优惠，指导地方政府因城施策，精准施策，一城一策，抓好保交楼，可以说实现了、守住了不发生系统性风险的底线。房地产行业当前依然在调整期，但我们看到政策层面不断加码，行业估值随着未来潜在的基本面反转预期有望企稳回升。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.47%，沪深300指数上涨0.71%，相对收益为3.77%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：财信发展、我爱我家、ST银亿、中洲控股、万通地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、皇庭国际、国创高新、ST爱旭、电子城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】3月9日下午3时，十四届全国人大二次会议在梅地亚中心新闻发布厅举行民生主题记者会。会上，住建部部长倪虹表示，2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整这些风险挑战，在党中央、国务院的坚强领导下，住建部会同有关部门出台了一系列的政策措施，认房不认贷，降低贷款首付比例和利率，支持居民换购住房税费优惠，指导地方政府因城施策，精准施策，一城一策，抓好保交楼，可以说实现了、守住了不发生系统性风险的底线。倪虹指出，对于房地产，我们不能光看短期，还要看中长期。当前我国房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨，从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。 【地方政策】3月15日，苏州市人民政府在其官方网站上发布了一项新的通知，关于住房公积金支持房票安置及住房“以旧换新”的具体规定。该通知明确指出，对于房票安置对象，只要房票持有人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款的相关条件，他们可以凭借商品房买卖合同、开发商出具的付款凭证等文件，申请办理住房公积金提取、贷款业务。 【地方政策】3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。《通知》还要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求 【地方政策】3月13日，天津市住房公积金管理中心发布通知，调整个人住房公积金贷款首付款比例。根据通知，购买家庭首套住房的职工申请个人住房公积金贷款时，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房时，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。采用住房抵押担保方式的抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。该通知自2024年3月18日起施行，有效期为5年。 【地方政策】3月13日，北京住房公积金管理中心：该中心已于3月6日组织召开京津冀公积金协同发展联席会，对过往工作进行了系统总结。2023年北京住房公积金管理中心实施了一系列支持疏解至雄安新区的职工优惠政策，包括购房贷款和租房提取等，其中已累计发放雄安新区购房贷款9477万元，共涉及119笔贷款。该中心还推动了京津冀区域内的公积金服务便利化。目前，包括租购房提取、公积金补缴等在内的17个服务事项已经实现了京津冀“一网通办”。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【世茂股份】3月14日，上海世茂股份有限公司发布公告，关于子公司转让股权债权。公告显示，上海世茂股份有限公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司，拟与深圳市坪山城投置业有限公司签署《股权转让协议》。据此，苏州世茂投资拟将其持有的深圳市坪山区城投宏源投资有限公司60%股权转让给坪山城投，股权转让对价为人民币30,000,000.00元。公告称，苏州世茂投资与合作方坪山城投共同开发坪山世茂广场项目，该项目共分两期开发，其中一期已完工，目前已进入销售阶段，二期工程尚处于建设阶段。转让完成后，由合作方坪山城投继续开发经营坪山世茂广场项目。 【格力地产】3月12日，格力地产股份有限公司发布关于控股股东部分股权质押解除及再质押的公告。据公告披露，该公司的控股股东珠海投资控股有限公司及其一致行动人珠海玖思投资有限公司合计持有格力地产股份8.47亿股，占公司总股本的44.95%。海投公司于2024年3月11日解除了之前质押给信银理财有限责任公司的9000万股股份。紧接着，在2024年3月12日，海投公司将这些股份再次质押给上海浦东发展银行股份有限公司横琴粤澳深度合作区分行。质押股份占其所持股份的10.62%，占公司总股本的4.77%。公告强调，海投公司资信状况良好，具备偿还能力，因此质押风险被认为是可控的。本次股份质押预计不会对格力地产的实际控制权、主营业务、融资授信及融资成本、持续经营能力等产生重大影响。 【泛海控股】3月15日，泛海控股股份有限公司发布公告，宣布公司董事长栾先舟先生于2024年3月14日因工作调整提出辞职，辞去董事长、董事及董事会专门委员会的全部职务。公告称，栾先舟先生持有公司0.12%的股份，其辞职未对公司董事会成员人数及生产经营造成重大影响。在新任董事长补选前，副董事长刘国升先生将代行职责，董事会将依法尽快完成补选工作。 【华远地产】3月13日，华远地产股份有限公司发布了一份关于为控股子公司提供担保的进展公告。据公告披露，华远地产在2024年2月1日至2月29日期间，为其控股子公司增加了4162.29万元的担保金额。公告指出，截至公告发布日，华远地产为资产负债率超过70%的控股子公司提供的担保余额达到41.46亿元，而为资产负债率低于70%的控股子公司提供的担保余额则为5.34亿元。 【上海建工】3月13日，上海建工披露了投资者关系活动记录表，内容显示该公司在手的PPP等城建投资类项目约780亿元，已完成投资约60%，其中大部分项目已陆续进入运营状态。这些项目主要分布在长三角地区、华南地区以及成都及周边。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(3.8-3.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24108套，同比增速-49.9%，环比增速0.1%；合计成交面积242.9万平方米，同比增速-55.1%，环比增速4.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.3%、-58%和-52.1%，环比增速为4.7%、4.5%和-8.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-41.1%、-57.7%和-58.3%，环比增速为-2.1%、5.4%和7.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.14），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交52398套，同比增速-30.1%，环比增速-13.7%；合计成交面积521.8万平方米，同比增速-33.7%，环比增速-13.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-7.3%、-35%和-38.1%，环比增速为-7.4%、-7.5%和-24.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-12.8%、-31.8%和-47.1%，环比增速为-7.5%、-7.6%和-26%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(3.8-3.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18826套，同比增速-32.1%，环比增速18.4%；合计成交面积173.1万平方米，同比增速-33.6%，环比增速13.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-29.7%、-31.7%和-37.4%，环比增速为18%、19.7%和13.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-25.4%、-34.7%和-38.9%，环比增速为20.3%、13.6%和3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.14），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交35929套，同比增速8.8%，环比增速15.1%；合计成交面积338万平方米，同比增速8.9%，环比增速9.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.5%、15%和-2.5%，环比增速为15.1%、19.9%和-2.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为13.7%、13.9%和5.7%，环比增速为14%、12.2%和-6.6%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（3.7-3.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19185万平方米，环比增速0.4%，去化周期146.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.6%，0.4%，0.2%，去化周期分别为123.1周，135.5周。135.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（3.4-3.10），土地供给方面，本周供应土地3058万平方米，同比增