房地产行业研究周报：高频销售数据转弱 反应五一后市场降温

高频销售数据转弱反应五一后市场降温 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：高频销售数据转弱反应五一后市场降温 近期30城商品房销售表现持续转弱，截止至6月10日，30城商品房销售面积 累计同比增速12.5%，较上周减少0.8pct，近一周单周同比增速-24.5%，近期首次转负较上周减少61.9pct，环比增速-30.3%；考虑到30城为各地房管局公布的网签数据，滞后真实销售结果1-2周左右，当前销售更多反映了5月中下旬的市场热度，即五一节后销售市场转弱表现。 分能级来看，一二三线城市近期商品房销售表现均有所下行。其中截止至6月 10日本周六日数据，一线、二线、三线城市商品房销售累计同比增速分别为 33.2%、5.5%、12.6%，较上周降低0.6pct、0.9pct、0.7pct;单周同比增速分别为-9.8%、-26.4%、-34.7%,较上周降低78.8pct、68.1pct、38.1pct;环比增速分别为-12.5%、-37.7%、-23%，一线城市商品房销售表现略好于二三线城市。 从具体城市的表现来看，城市间分化依然显著，但进入5月后此前销售表现较好的城市开始出现边际转弱。其中累计销售面积同比增速靠前的城市既包含上 海、北京、广州、温州、宁波等高能级城市，也有南充、惠州、江阴等三四线城市，城市间的热度分化除了能级差距之外，同时受到当地市商品房市场的供求周期影响；相对统一的特征是，各能级城市普遍在4月末销售转弱，其中销售市场热度较高的城市热度下降更为显著，而此前表现低迷的城市销售市场进一步下行的幅度较小；一方面反映了本轮积压需求释放后的复苏热度开始消退，另一方面在商品房销售市场不佳城市，此前的成交活跃度本已到了较低位置，销售市场并未进一步走弱。 本周二手房高频销售数据也同步出现一定幅度下探。截止至6月10日数据，13城二手房成交面积累计同比增速47.8%，较上周下降1.5pct，单周成交面积同 比19.6%，较上周下降53.8pct，环比增速-6.9%，连续两周为负增速，但环比下行幅度较上周收窄1.3pct。 分城市来看，二手房市场同样存在分化，但除厦门外其余12座城市均保持成交 面积累计同比正增速；边际来看，进入4月后二手房市场同步走弱，近期成交下滑幅度有所放缓。 当前高频数据对市场热度存在1-2周的滞后，我们看到数据走弱也印证了5月中下旬销售市场的走弱的真实体感。从分城市的热度观察，我们可以发现，本轮市场下行更多的原因来自于此前销售市场热度较高的城市开始降温，而此前热度不高的城市下行的幅度相对低，在经历了最初情绪与销售数据的快速走弱后，后续销售面积会找到一个新的平衡位置。 数据追踪（5月29日-6月4日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为37pct、13pct，一线城市 69pct，30pct，二线城市42pct，7pct，三线城市3pct，15pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比73ct，累计同比49pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比 11pct，成交金额累计同比-8pct，土地成交溢价率为5.3%。 城市行情环比：北京（-21pct），上海（19pct），广州（-1pct），深圳 （45pct），南京（-7pct），杭州（-15pct），武汉（-19pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积 极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年6月12日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数114 行业平均市盈率14.45 市场平均市盈率11.9 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-062022-092022-122023-032023-06 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：5月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提 升》2023-06-04 2、《房地产行业研究周报：土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续》2023- 05-29 3、《房地产行业研究周报：4月销售环比走弱复苏呈现分化》2023-05-22 内容目录 1.每周一谈：高频销售数据转弱反应五一后市场降温3 1.1高频销售数据转弱反应五一后市场降温3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：30城商品房成交面积累计同比3 图2：30城商品房成交面积单周同比3 图3：30城商品房成交面积单周环比3 图4：13城二手房周度成交面积及同比环比4 图5：13城二手房周度成交面积累计同比4 图6：申万一级行业涨跌幅（%）6 图7：本周涨跌幅前十位（%）6 图8：本周涨跌幅后十位（%）6 图9：房地产行业近三年PE（TTM）6 图10：房地产行业近三年PB（LF）7 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：35座城市商品房销售面积累计同比周度变化4 表2：13座城市二手房销售面积累计同比周度变化5 表3：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：高频销售数据转弱反应五一后市场降温 1.1高频销售数据转弱反应五一后市场降温 近期30城商品房销售表现持续转弱，截止至6月10日，30城商品房销售面积累计同比增速12.5%，较上周减少0.8pct，近一周单周同比增速-24.5%，近期首次转负较上周减少61.9pct，环比增速-30.3%；考虑到30城为各地房管局公布的网签数据，滞后真实销售结果1-2周左右，当前销售更多反映了5月中下旬的市场热度，即五一节后销售市场转弱表现。 图1：30城商品房成交面积累计同比 100% 80% 60% 30城 一线 二线 三线 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind,申港证券研究所 分能级来看，一二三线城市近期商品房销售表现均有所下行。其中截止至6月10日本周六日数据，一线、二线、三线城市商品房销售累计同比增速分别为33.2%、5.5%、12.6%，较上周降低0.6pct、0.9pct、0.7pct;单周同比增速分别为-9.8%、- 26.4%、-34.7%,较上周降低78.8pct、68.1pct、38.1pct;环比增速分别为-12.5%、 -37.7%、-23%，一线城市商品房销售表现略好于二三线城市。 图2：30城商品房成交面积单周同比图3：30城商品房成交面积单周环比 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 30城 一线 二线 三线 30城 一线 二线 三线 100% 80% 60% 40% 20% 2023/2/12 2023/2/19 2023/2/26 2023/3/5 2023/3/12 2023/3/19 2023/3/26 2023/4/2 2023/4/9 2023/4/16 2023/4/23 2023/4/30 2023/5/7 2023/5/14 2023/5/21 2023/5/28 2023/6/4 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind,申港证券研究所资料来源：wind,申港证券研究所 从具体城市的表现来看，城市间分化依然显著，但进入5月后此前销售表现较好的城市开始出现边际转弱。其中累计销售面积同比增速靠前的城市既包含上海、北京、广州、温州、宁波等高能级城市，也有南充、惠州、江阴等三四线城市，城市间的热度分化除了能级差距之外，同时受到当地市商品房市场的供求周期影响；相对统一的特征是，各能级城市普遍在4月末销售转弱，其中销售市场热度较高的城市热度下降更为显著，而此前表现低迷的城市销售市场进一步下行的幅度较小；一方面反映了本轮积压需求释放后的复苏热度开始消退，另一方面在商品 房销售市场不佳城市，此前的成交活跃度本已到了较低位置，销售市场并未进一步走弱。 表1：35座城市商品房销售面积累计同比周度变化 城市4-024-094-164-234-305-075-145-215-286-046-11近1周变动近4周变动截止至4月初变动 海门 95% 113% 116% 119% 135% 135% 138% 141% 142% 144% 140% -3% 2% 45% 温州 103% 100% 97% 94% 92% 91% 85% 78% 76% 74% 73% -1% -12% -30% 南充 110% 116% 121% 125% 115% 101% 92% 84% 78% 74%67% -6% -25% -43% 上海 14% 20% 28% 36% 46% 50% 58% 62% 66% 67% 63% -5% 5% 48% 广安 40% 42% 43% 45% 48% 51% 55% 59% 62% 63% 61% -2% 6% 21% 惠州 98% 109% 110% 99% 87% 81% 76% 73% 67% 61% 54% -6% -21% -43% 江阴 36% 39% 43% 39% 42% 44% 51% 53% 50% 48% 43% -5% -8% 7% 池州 4% 11% 65%58% 51% 54% 50% 41% 39% 41% 41% 1% -8% 38% 泰安 33% 42% 58% 70% 75% 69% 62% 56% 52% 50% 41% -9% -21% 8% 北京 18% 21% 22% 19% 18% 16% 15% 17% 20% 21% 21% 0% 6% 3% 广州 11%18% 26% 27% 27% 27% 26% 23% 20% 21% 20% -1% -6% 8% 江门 33% 36% 36% 31% 25% 26% 27% 27% 24% 23% 19% -4% -8% -14% 宁波 11% 11% 14% 15% 16% 17% 15% 16% 17% 20% 19% -1% 4% 8% 扬州 14% 18% 16% 14% 17% 20% 20% 19% 20% 17% 17% 0% -2% 3% 青岛 29% 30% 29% 29% 25% 23% 20% 20% 14% 15% 13% -3% -8% -16% 杭州 3%8% 9% 9% 9% 13% 11% 12% 11% 11% 10% -1% -1% 7% 武汉 14% 14% 13% 10% 9% 10% 10% 10% 11% 12% 9% -3% -1% -4% 济南 27% 26% 27% 25% 20% 19% 14% 16% 14%