房地产行业周报：本周高频数据改善，哪些城市销售在反弹？

专题视点 本周高频数据改善，哪些城市销售在反弹？根据高频数据，本周新房成交面积增速反弹，新房成交面积由上周同比下降46.3%收窄至仅同比微降0.4%。其中，一线城市反弹最明显，由上周同比下降5.8%上升至本周同比增长50.1%，此外二线和三四线城市成交面积降幅明显收窄。 分析基数效应，基数下降并非是销售增速反弹的主要原因，而是销售环比修复。哪些城市销售在反弹？具体来看：1)一线城市整体表现较好，北京、上海、深圳成交面积同、环比均明显增长，广州环比增长但同比仍下降；2）二线城市分化仍然明显，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞成交面积同、环比均明显增长；3）三四线城市呈现分化状态，扬州、金华、连云港、江门、莆田、舟山、东营、池州、云浮、南平表现较好。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.24%和-5.86%，分别跑输大盘0.29pcts/跑输大盘1.45pcts。 本周地产信用债发行168.00亿元，净融资额67.56亿元。截至2022年9月23日，地产信用债累计发行4185.94亿元，同比下降24.18%，净融资额-166.18亿元，去年同期为-847.98亿元。本周地产债信用利差环比收窄0.54BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比67.0%/56.4%，库存环比-0.3%，去化同比36.1%。新房端，本周49城住宅成交面积环比67.0%，累计同比-36.6%。二手房端，14城成交面积环比56.4%，同比76.7%，累计同比-20.9%。库存端，16城库存环比-0.3%，同比8.2%。去化端，16城去化56.8周，同比36.1%。成交均价端，一线1城环比10.8%，同比25.2%，三四线10城环比3.5%，同比-3.3%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比10.15%/-9.40%，溢价率1.64%，一线供应和成交建面环比284.87%/-71.72%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比13.77%/3.09%，溢价率0.72%,三四线供应和成交建面环比-3.13%/-8.57%，溢价率3.15%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：本周高频数据改善，哪些城市销售在反弹？ 本周高频数据改善，哪些城市销售在反弹？根据高频数据，本周新房成交面积增速反弹，我们覆盖的49个城市新房成交面积由上周同比下降46.3%收窄至仅同比微降0.4%。其中，一线城市成交面积反弹最明显，由上周同比下降5.8%上升至本周同比增长50.1%，此外二线和三四线城市成交降幅明显收窄。分析基数效应，基数下降并非是销售增速反弹的主要原因，而是销售环比修复。哪些城市销售在反弹？具体来看：1)一线城市整体表现较好，北京、上海、深圳成交面积同、环比均明显增长，广州环比增长但同比仍下降；2）二线城市分化仍然明显，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞成交面积同、环比均明显增长；3）三四线城市呈现分化状态，扬州、金华、连云港、江门、莆田、舟山、东营、池州、云浮、南平表现较好。当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 1.1本周高频数据改善，新房成交增速反弹 根据高频数据，本周新房成交面积增速反弹，幅度较为明显。本周我们覆盖的49个城市新房成交面积约为452.1万㎡，同比增速由上周的下降46.3%收窄至仅微降0.4%。其中，一线城市成交反弹最为明显，本周成交102万㎡，同比增长50.1%，上周为同比下降5.8%。二线城市和三四线城市成交面积增速也出现明显修复，二线城市本周成交面积同比增速从上周的下降60.7%收窄至下降11.6%，三四线城市同比增速从上周的下降30.2%收窄至下降4.2%。 图表1本周一线城市新房成交面积同比上升50.1% 图表2本周二线城市新房成交面积同比下降11.6% 图表3本周三四线线城市新房成交面积同比下降4.2% 图表4本周覆盖城市新房成交面积同比下降0.4% 1.2基数效应分析：基数有所下降，但环比修复是销售增速反弹的主要原因 基数下降并非是销售增速反弹的主要原因，而是销售环比修复。近期，各能级城市新房成交面积基数均有所下降，但幅度并不大。对比本周和上周：一线、二线、三四线和上述全部城市新房成交面积的基数（即本周和上周的去年同期）分别环比下降1.0%、下降15.3%下降21.6%、下降14.9%。而销售环比修复幅度较为明显，对比本周和上周：一线、二线、三四线和上述全部城市新房成交面积分别环比上升上升57.7%、91.9%、上升16.0%、上升60.7%。 图表5本周一线城市新房成交面积同比上升50.1% 图表6本周二线城市新房成交面积同比下降11.6% 图表7本周三四线线城市新房成交面积同比下降4.2% 图表8本周覆盖城市新房成交面积同比下降0.4% 1.3哪些城市销售在反弹（一线城市）？ 一线城市整体表现较好，北京、上海、深圳成交面积同比、环比均明显增长，广州成交面积环比增长但同比仍下降。 图表9本周一线城市新房成交情况（单位：万㎡） 近期北京新房成交面积增速持续上行。本周北京新房成交23.7万㎡，同比增长109.7%，环比增长18.4%，年初至今累计同比下降30.1%。 近期上海新房成交面积增速高位回落后再次上冲。本周上海新房成交52.0万㎡，同比增长84.7%，环比增长92.3%，年初至今累计同比下降23.2%。 图表10本周北京新房成交面积同比上升109.7% 图表11本周上海新房成交面积同比上升84.7% 近期深圳新房成交面积增速从底部持续修复。本周深圳新房成交10.7万㎡，同比增长90.0%，环比增长53.4%，年初至今累计同比下降29.0%。 近期广州新房成交面积增速仍在持续下行。本周广州新房成交15.6万㎡，同比下降31.9%，环比增长46.5%，年初至今累计同比下降36.1%。 图表12本周深圳新房成交面积同比上升90.0% 图表13本周广州新房成交面积同比下降31.9% 1.4哪些城市销售在反弹（二线城市）？ 二线城市分化仍然明显，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞成交面积同比、环比均明显增长。 图表14本周二线城市新房成交情况（单位：万㎡） 近期青岛新房成交面积增速从底部开始反弹。本周青岛新房成交20.1万㎡，同比增长12.4%，环比增长81.4%，年初至今累计同比下降11.9%。 近期苏州新房成交面积增速走出底部，明显上升。本周苏州新房成交29.5万㎡，同比增长170.4%，环比增长161.7%，年初至今累计同比下降20.1%。 图表15本周青岛新房成交面积同比上升12.4% 图表16本周苏州新房成交面积同比上升170.4% 近期南宁新房成交面积增速从底部开始反弹。本周南宁新房成交16.7万㎡，同比增长17.6%，环比增长62.4%，年初至今累计同比下降31.7%。 近期济南新房成交面积增速逐步走出底部。本周济南新房成交22.8万㎡，同比增长31.6%，环比增长94.9%，年初至今累计同比下降33.0%。 图表17本周南宁新房成交面积同比上升17.6% 图表18本周济南新房成交面积同比上升31.6% 近期温州新房成交面积增速波动上行。本周南宁新房成交25.8万㎡，同比增长148.9%，环比增长166.3%，年初至今累计同比下降41.1%。 近期东莞新房成交面积增速明显上升。本周东莞新房成交14.1万㎡，同比增长264.6%，环比增长220.6%。 图表19本周温州新房成交面积同比上升148.9% 图表20本周东莞新房成交面积同比上升264.6% 1.5哪些城市销售在反弹（三四线城市）？ 三四线城市呈现分化状态，本周29个城市中10个城市成交面积环比、同比均实现增长。 本周成交面积环比、同比均实现增长的城市包括扬州、金华、连云港、江门、莆田、舟山、东营、池州、云浮、南平。 图表21本周三四线城市新房成交情况（单位：万㎡） 1.6投资建议 地产板块配置重点关注两条思路：行业见底复苏、格局优化带来的拿地提升。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于1）销售能否企稳，2）格局优化带来的拿地提升。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.24%和-5.86%，分别跑输大盘0.29pcts/跑输大盘1.45pcts。本周地产信用债发行168.00亿元，净融资额67.56亿元。截至2022年9月23日，地产信用债累计发行4185.94亿元，同比下降24.18%，净融资额-166.18亿元，去年同期为-847.98亿元。本周地产债信用利差环比收窄0.54BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-2.24%，跑输大盘0.29个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第19名。本周领涨板块主要包括煤炭、油气石化、金属材料及矿业、电新、银行，领跌板块主要包括建筑产品、家用装饰及休闲、医疗保健、电子、家电制造。 图表22A股各行业涨跌幅（09/19-09/23） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为0.10%，同期沪深300涨跌幅为-11.23%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为0.16%，同期沪深300涨跌幅为-7.33%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表23房地产行业指数近1个季度表现 图表24房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是我爱我家（20.00%）、新华联（19.39%）、同达创业（15.90%）、中润资源（10.76%）、天房发展（9.95%），跌幅靠前的主要是中交地产（-17.12%）、中洲控股（-16.65%）、万业企业（-16.12%）、新城控股（-11.70%）、天保基建（-10.49%）。 图表25主要地产A股涨跌幅（09/19-09/23） 图表26地产A股涨幅与跌幅前5（09/19-09/23） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-5.86%，跑输大盘1.45个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第9名。本周领涨板块主要包括能源业、电讯业、综合企业，领跌板块主要包括医疗保健业、工业、资讯科技业。 图表27港股各行业涨跌幅（09/19-09/23） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是首程控股（6.20%）、融创中国（0.00%）、融创中国（0.00%）、融创中国（0.00%）、融创中国（0.00%），跌幅靠前的主要是上坤地产（-40.38%）、旭辉控股集团（-29.51%）、（-20.00%）、雅居乐集团（-20.00%）、旭辉永升服务（-19.69%）。 图表28主要地产港股涨跌幅（09/19-09/23） 图表29地产港股涨幅与跌幅前5（09/19-09/23） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计168.