房地产行业跟踪周报：新房二手房销售转弱，政策预期持续加强

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 新房二手房销售转弱，政策预期持续加强2023年06月13日 增持（维持） 投资要点 上周（2023.6.3-2023.6.9，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅 +1.4%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-0.7%，-0.9%，超额 收益分别为+2.1%、+2.3%。29个中信行业板块中房地产位列第5。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积282.2万方，环比-31.1%，同 比-17.7%；2023年6月1日至6月9日累计成交373.8万方，同比- 3.1%。今年截至6月9日累计成交7995.5万方，同比+13.6%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积158.9万方，环比-1.6%，同比+17.7%；2023年6月1日至6月9日累计成交213.0万 方，同比+39.5%。今年截至6月9日累计成交3931.5万方，同比 +62.3%。 （3）库存及去化：14城新房累计库存9422.9万方，环比+0.1%，同比 -1.9%；14城新房去化周期为14.6个月，环比变动0.0个月，同比变动- 2.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.4个月、8.8个月、15.6个月、39.3个月，环比分别变动-0.1个月、-0.1个月、+0.5个月、-0.3个月。 （4）土地市场：2023年6月5日-2023年6月11日百城供应土地数量为1宗，环比-99.3%，同比-99.9%。百城土地成交建筑面积887.9万方，环比-66.7%，同比-66.9%；成交楼面价1291元/平，环比-51.6%、同比-37.2%；土地溢价率1.9%，环比-3.4pct，同比-3.7pct。 重点数据与政策：全国层面：6月8日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%。国务院2023年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万 套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5%。北京6月5日起实施提高无发票租房公 积金提取额度至2000元。 周观点：上周新房和二手房销售环比均有所回落，我们认为6月中下旬随着房企冲刺业绩、推货供应增加，新房销售将迎来季节性复苏。但考虑到去年6月高基数影响，新房销售同比预计将承压。我们认为 地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开 发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 11% 8% 5% 2% -1% -4% -7% -10% -13% -16% 2022/6/132022/10/122023/2/102023/6/11 相关研究 《新房二手房销售环比企稳， LPR连续9月未变》 2023-05-29 《新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购》 2023-05-23 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况12 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪15 5.投资建议16 6.风险提示17 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比.......................................................................................... 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比............................................................................................. 图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比......................................................................................... 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比............................................................................................. 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比....................................................................................... 图6：全国17城二手房成交面积及同环比.............................................................................................. 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比......................................................................................... 图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比..................................................................................... 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比......................................................................................... 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比................................................................................... 图11：各能级城市去化周期..................................................................................................................... 图12：一线城市商品房库存及去化周期................................................................................................. 图13：新一线城市商品房库存及去化周期............................................................................................. 图14：二线城市商品房库存及去化周期................................................................................................. 图15：三四线城市商品房库存及去化周期............................................................................................. 图16：主要城市成交信息汇总................................................................................................................. 图17：百城土地供应数量1 图18：百城土地供应规划建筑面积1 图19：百城土地成交建筑面积1 图20：百城土地成交楼面均价1 图21：百城土地成交溢价率1 图22：房企信用债发行额（周度）1 图23：房企信用债净融资额（周度）1 图24：REITs周涨跌幅（%）1 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）1 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅1 图27：上周（6.5-6.9）重点房企涨跌幅排名1 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.06.12）..................................................................................... 表2：上周涨跌幅前�1 表3：上周涨跌幅后�1 表4：上周地方重点政策汇总1 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团。建议关注华发股份、越秀地产等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务，建议关注：保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专 业化是大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中