房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷，扰动不改复苏趋势

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势 高频数据显示，此前30城销售数据下行，需求端再度承压，“金九”成色不足。 从30城整体同比增速观察，从8月中起连续五周出现周度同比增速下行，9月 12-18日当周同比增速为-46%，单周同比增速逼近4-5月市场最低位： 一线城市同比持续向上，9月连续两周保持单周同比正增长，9月12-18日销售面积同比增速+5%，较上周减少1.9pct，在年内周度同比增速中位列第五高位，较上半年市场热度有明显改善； 二三线城市8月下旬后进入同比下行通道，9月12-18日二三线销售面积同 比增速分别为-61.4%、-44.9%，分别较上周减少3.5pct、20.5pct,其中二线 城市当前同比取值为年内第二低位，已与4-5月同比增速相当，三线城市当 周同比增速取值虽然同样下行，但仍好于4-5月同比增速。 从绝对值观察，30城整体当周同比增速在9月5-9月11日当周出现大幅下行，时值中秋假期，存在节假日的成交网签滞后影响，但下行幅度仍高于以往年份。分城市观察，可以发现二线城市周度成交出现下滑导致了高频数据下行： 一线城市2022年成交面积已行至历史平均水平区间，并有进一步上行趋势，市场热度健康； 二线城市成交面积近2周大幅下行，与历史成交平均水平出现大幅偏离； 三线城市自2021年下半年即进入弱势轨道，2022年始终弱于2021年，棚 改类需求及其带动的成交惯性逐步退出，三线城市成交峰值已过； 进一步拆分二线城市数据，可以发现占比最高的成都、武汉两座城市在近期均出现下行，进而带动二线城市商品房成交下行。 受疫情影响，成都由9月初的弱势复苏大幅下行同比增速9月5-18日连续两周 低于-80%，导致销售额大幅减少。但以截止至9月24日成都销售数据为参考， 从历史季度数据观察，最新一周成都销售已出现明显反弹，高于2021年同期数据，受疫情影响的需求开始释放，将有效改善最新一周成都的销售数据。 从最新日度数据观察，当前30城高频数据重新进入回升轨道，维持基本面复苏的方向明确不变，此外考虑到网签滞后、9月25日数据暂未纳入等因素影响，当周30城高频数据有望实现更高水平的触底反弹。尽管受到短期扰动影响，我们仍然维持行业整体趋势向上的判断，即政策底坚实且持续保持宽松预期，基本面底部相对稳定，购房者情绪已触底。 数据追踪（9月12日-9月18日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-46PCT、-32PCT， 一线城市+5PCT，-26PCT，二线城市-61PCT，-29PCT，三线城市-45 PCT，-43PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+23PCT，累计同比-15PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-16PCT，成交建筑面积累计同 比-21PCT，成交金额累计同比-42PCT，土地成交溢价率为1.73%。 城市行情环比：北京（-14PCT），上海（+24PCT），广州（-59PCT），深圳（-10PCT），南京（-31PCT），杭州（-9PCT），武汉（+58PCT）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向下的滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控 股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年9月25日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.77 市场平均市盈率 11.33 行业表现走势图 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产(申万) 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力》2022-09-13 2、《房地产行业研究周报：2022半年报点评：行业基本面仍承压下行趋势缓解》2022-09-05 3、《房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松》2022-08-14 内容目录 1.每周一谈：二线销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势3 1.1基本面：二线销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示10 图表目录 图1：30城商品房销售面积当周同比3 图2：2018-2022年30城商品房成交面积单周值3 图3：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-一线3 图4：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-二线4 图5：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-三线4 图6：2021年30城主要二线城市销售占比4 图7：近8周主要二线城市单周成交面积同比4 图8：近5年成都商品房成交面积单周值4 图9：截止至9月24日30城周度销售面积及同比增速5 图10：申万一级行业涨跌幅（%）6 图11：本周涨跌幅前十位（%）6 图12：本周涨跌幅后十位（%）6 图13：房地产行业近三年PE（TTM）6 图14：房地产行业近三年PB（LF）6 图15：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图16：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图17：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图18：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图19：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图20：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图21：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图22：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图23：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图24：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图25：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：二线销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势 1.1基本面：二线销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势 高频数据显示，此前30城销售数据下行，需求端再度承压，“金九”成色不足。从 30城整体同比增速观察，从8月中起连续五周出现周度同比增速下行，9月12-18 日当周同比增速为-46%，单周同比增速逼近4-5月市场最低位。分城市能级观察： 一线城市同比持续向上，9月连续两周保持单周同比正增长，9月12-18日销售面积同比增速+5%，较上周减少1.9pct，在年内周度同比增速中位列第五高位，较上半年市场热度有明显改善； 二三线城市8月下旬后进入同比下行通道，9月12-18日二三线销售面积同比增速分别为-61.4%、-44.9%，分别较上周减少3.5pct、20.5pct,其中二线城市当前同比取值为年内第二低位，已与4-5月同比增速相当，三线城市当周同比增速取值虽然同样下行，但仍好于4-5月同比增速。 200% 30城 一线 二线 三线 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 图1：30城商品房销售面积当周同比 资料来源：wind申港证券研究所 从绝对值观察，30城整体当周同比增速在9月5-9月11日当周出现大幅下行，时值中秋假期，存在节假日的成交网签滞后影响，但下行幅度仍高于以往年份。分城市观察，可以发现二线城市周度成交出现下滑导致了高频数据下行： 一线城市2022年成交面积已行至历史平均水平区间，并有进一步上行趋势，市场热度健康。 图2：2018-2022年30城商品房成交面积单周值图3：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-一线 700 600 500 400 300 200 100 2018(万平方米) 2021(万平方米) 2019(万平方米) 2022(万平方米) 2020(万平方米) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2018(万平方米) 2021(万平方米) 2019(万平方米) 2022(万平方米) 2020(万平方米) 0 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 二线城市成交面积近2周大幅下行，与历史成交平均水平出现大幅偏离； 三线城市自2021年下半年即进入弱势轨道，2022年始终弱于2021年，棚改类需求及其带动的成交惯性逐步退出，三线城市成交峰值已过。 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018(万平方米) 2021(万平方米) 2019(万平方米) 2022(万平方米) 2020(万平方米) 250 200 2018(万平方米) 2021(万平方米) 2019(万平方米) 2022(万平方米) 2020(万平方米) 150 100 50 0 图4：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-二线图5：2018-2022年30城商品房成交面积单周值-三线 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 进一步拆分二线城市数据，可以发现占比最高的成都、武汉两座城市在近期均出现下行，进而带动二线城市商品房成交下行。 图6：2021年30城主要二线城市销售占比图7：近8周主要二线城市单周成交面积同比 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 武汉成都杭州青岛南京苏州无锡福州 30% 25% 商品房成交面积(万平方米） 占比 20% 13%13% 10% 9% 6% 4% 150% 100% 杭州 青岛 无锡 成都 南京 苏州 武汉 福州 50% 0% -50% -100% -150% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 受疫情影响，成都由9月初的弱势复苏大幅下行同比增速9月5-18日连续两周低于-80%，导致销售额大幅减少。由于当前日度数据还未完成更新（网签滞后、周日销售等原因），此处我们列出截止至9月24日成都销售数据供参考，从历史季度 数据观察，最新一周成都销售已出现明显反弹，已高于2021年同期数据，受疫情影响的需求开始释放，将有效改善最新一周成都的销售数据。 图8：近5年成都商品房成交面积单周值 1200000 2018(平方米)2019(平方米)2020(平方米)2021(平方米)2022(平方米) 1000000 800000 600000 400000 200000 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：wind申港证券研究所 从最新日度数据观察，当前30城高频数据重新进入回升轨道，维持基本面复苏的 方向明确不变，此外考虑到网签滞后、9月25日数据暂未纳入等因素影响，当周30城高频数据有望实现更高水平的触底反弹。尽管受到短期扰动影响，我们仍然维持行业整体趋势向上的判断，基本面底部相对稳定。 图9：截止至9月24日30城周度销售面积及同比增速 商品房销售面积（万平方米） 同比 600 500 150% 100% 40050% 3000% 200-50% 100-100% 2022-01-03 2022-01-10 2022-01-17 2022-01-24 2022-01-31 2022-02-07 2022-02-14 2022-02-21 2022-02-28 2022-03-07 2022-03-1