房地产行业研究周报：高频销售数据延续下行 聚焦城市间分化

高频销售数据延续下行聚焦城市间分化 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化 本周30城销售数据同比下行幅度再度增加，市场情绪仍在探底期。7月3日-7 月8日，30城商品房成交面积单周同比增速-32%，销售同比下跌幅度好于5月末水平，但较上周仍下滑8pct，环比增速-52%，进入销售淡季后，市场成交量绝对值开始走弱，7-8月房地产市场的信心仍将承压。 不同能级城市销售均仍保持同步走弱。其中7月3日-8日，30城中一线、二线、三线城市单周成交商品房面积同比增速分别为-25%、-40%、-47%，分别较上周减少18pct、8pct、28pct，一线城市在市场整体走弱后，市场出现回补。 整体来看，一线城市商品房销售仍强于二线、二线整体强于三线城市。以2022 年为基数，由于2022年部分城市成交额先行下跌，基数效应下导致一线及三四 线部分城市整体同比增速偏高，二线城市偏低；而以2020-2022年上半年商品房成交额均值为基数，2023年同比口径下，一线城市整体好于二线、二线城市好于三线城市，且差异水平较大。 分化既体现了城市能级差异，也体现了具体城市的商品房市场周期。以三年均值为基数，我们可以观察到高能级城市销售整体好于低能级城市，仍整体位于阶段性高位；而以2022年销售为基数可以发现，在经历了长期下探后，低能级 城市同比增速跌幅开始收窄，尽管需求端无强刺激，仍抑制着三四线城市的销售总量，但在供给端出清的背景下，各城市自身的商品房量价周期将逐步探明新的底部。随着分化成为常态，在对地产行业进行判断的过程中，过往关注总量的视角便显得太过宽泛。 通过不同城市销售增速比较，可以帮我们更好的筛选优质城市。以22年同比增 速增长反应近期销售回暖，以20-22年均值为基数同比增长反应市场整体仍在高位运行，这样就形成了各城市销售市场的整体运行状态与边际变动方向的四象限，我们认为应该优先关注位于一象限高位运行阶段（近期同比增长，历史区间同比高位）以及二象限触底回升（近期同比增长，历史区间同比下行）的城市，包括上海、成都、西安、北京、天津、合肥、厦门、济南、深圳等城市。 在行业总量重回平衡前，存量市场下，对项目区位质量的关注更为重要。我们建议更多积极关注在售土储分布在优质城市的房企标的，有望在周期复苏前展现出更好的经营结果。 数据追踪（6月26日-7月2日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-24pct、2pct，一线城市- 7pct，17pct，二线城市-32pct，-5pct，三线城市-19pct，6pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-7pct，累计同比40pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 3pct，成交金额累计同比-11pct，土地成交溢价率为5.8%。 城市行情环比：北京（27pct），上海（124pct），广州（60pct），深圳 （283ct），南京（24pct），杭州（96pct），武汉（239pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年7月9日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数114 行业平均市盈率14.18 市场平均市盈率11.64 6% 0% -6% -12% -18% -24% -30% 2022-07 2022-10 房地产 2022-122023-032023-06 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：6月百强房企销售同比再下国企拿地占比新高》2023-07-03 2、《房地产行业研究周报：LPR利率下调房贷利率进入历史低位》2023-06-25 3、《房地产行业研究周报：基本面多项指标走弱政策预期渐强》2023-06-19 内容目录 1.每周一谈：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化3 1.1高频销售数据延续下行聚焦城市间分化3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：30城商品房成交面积及单周同比环比3 图2：30城商品房成交面积及单周同比环比-分能级3 图3：23H1重点城市销售额同比增速及所处销售周期位置5 图4：申万一级行业涨跌幅（%）6 图5：本周涨跌幅前十位（%）6 图6：本周涨跌幅后十位（%）6 图7：房地产行业近三年PE（TTM）6 图8：房地产行业近三年PB（LF）7 图9：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图10：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图11：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图12：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图13：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图14：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图15：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图16：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图17：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图18：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图19：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：不同基数下23H1重点城市销售额同比增速4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化 1.1高频销售数据延续下行聚焦城市间分化 本周30城销售数据同比下行幅度再度增加，市场情绪仍在探底期。7月3日-7月8日，30城商品房成交面积单周同比增速-32%，销售同比下跌幅度好于5月末水平，但较上周仍下滑8pct，环比增速-52%，进入销售淡季后，市场成交量绝对值开始走弱，7-8月房地产市场的信心仍将承压。 图1：30城商品房成交面积及单周同比环比 商品房成交面积（万平方米） 周同比 周环比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 资料来源：wind，申港证券研究所 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 不同能级城市销售均仍保持同步走弱。其中7月3日-8日，30城中一线、二线、三线城市单周成交商品房面积同比增速分别为-25%、-40%、-47%，分别较上周减少18pct、8pct、28pct，一线城市在市场整体走弱后，当地市场出现下探回补。 图2：30城商品房成交面积及单周同比环比-分能级 200% 一线城市周度成交同比 三线城市周度成交同比 二线城市周度成交同比 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：wind，申港证券研究所 整体来看，一线城市商品房销售仍强于二线、二线整体强于三线城市。以2022年 为基数，由于2022年部分城市成交额先行下跌，基数效应下导致一线及三四线部 分城市整体同比增速偏高，二线城市偏低；而以2020-2022年上半年商品房成交额均值为基数，2023年同比口径下，一线城市整体好于二线、二线城市好于三线城市，且差异水平较大。 表1：不同基数下23H1重点城市销售额同比增速 城市2023H1成交额同比城市2023H1成交额同比 20-22年均值基数22年基数20-22年均值基数22年基数 上海 26% 34% 东莞 -1% 47% 北京 21% 23% 佛山 -18% -3% 广州 9% 6% 惠州 -11% 64% 深圳 7% 14% 温州 -6% 36% 一线 18% 21% 无锡 -32% -12% 成都 16% 19% 徐州 -29% 10% 大连 -63% -53% 烟台 -7% -1% 福州 -28% -6% 中山 -20% -3% 贵阳 -4% 14% 珠海 -19% 14% 杭州 -8% 51% 二线 -14% 10% 合肥 2% 30% 海口 -20% -15% 济南 8% 19% 南宁 -35% 9% 昆明 -37% -6% 湖州 -59% -30% 兰州 -35% 0% 丽水 -37% -7% 南京 -31% -27% 洛阳 -13% -1% 宁波 -26% 3% 汕头 -7% 11% 青岛 7% -6% 绍兴 -40% -3% 厦门 8% 63% 盐城 -44% 9% 沈阳 -50% -27% 漳州 -22% 21% 苏州 -12% 12% 镇江 -33% -1% 天津 19% 54% 常熟 -20% 1% 武汉 -5% 5% 江阴 -45% -6% 西安 18% 18% 晋江 -44% 12% 长春 -14% 48% 昆山 2% 10% 长沙 -34% -18% 启东 -36% 40% 郑州 -7% 13% 太仓 -33% -42% 重庆 -48% -5% 张家港 -46% -18% 常州 -59% -29% 三四线 -32% -4% 资料来源：克而瑞，申港证券研究所 分化既体现了城市能级差异，也体现了具体城市的商品房市场周期。以三年均值为基数，我们可以观察到高能级城市销售整体好于低能级城市，仍整体位于阶段性高位；而以2022年销售为基数可以发现，在经历了长期下探后，低能级城市同比增速跌幅开始收窄，尽管需求端无强刺激，仍抑制着三四线城市的销售总量，但在供给端出清的背景下，各城市自身的商品房量价周期将逐步探明新的底部。随着分化成为常态，在对地产行业进行判断的过程中，过往关注总量的视角便显得太过宽泛。 通过不同城市销售增速比较，可以帮我们更好的筛选优质城市。以22年同比增速 增长反应近期销售回暖，以20-22年均值为基数同比增长反应市场整体仍在高位运 行，这样就形成了各城市销售市场的整体运行状态与边际变动方向的四象限，我们认为应该优先关注位于一象限高位运行阶段（近期同比增长，历史区间同比高位）以及二象限触底回升（近期同比增长，历史区间同比下行）的城市，包括上 海、成都、西安、贵阳、北京、天津、合肥、厦门、济南、温州、深圳等城市。 80% 触底回升 近期同比增长 历史区位同比下行 惠州厦门 60% 杭州 高位运行 近期同比增长 历史区位同比上行 启东 长春 温州 东莞 40% 天津合肥 上海 珠海 漳州 济南 盐城晋江 北京 20%成都西安贵阳 徐州 兰州无锡 镇江 宁波 南宁苏州汕头昆山深圳 常熟 郑州 低位承压 近期同比下行 历史区位同湖比州下常州行 重庆江阴丽水 张家港 佛山 广州 0% 绍兴 福州昆明 中山 烟台 海口 洛阳 长沙武汉 青岛 沈阳南京 -20% 高位回落 近期同比下行 历史区位同比上行 太仓 -40% 大连 -60% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 22H1基数23H1销售同比增速 20-22H1均值基数23H1销售同比增速 图3：23H1重点城市销售额同比增速及所处销售周期位置 资料来源：克而瑞，申港证券研究所 在行业总量重回平衡前，存量市场下，对项目区位质量的关注更为重要。我们建议更多积极关注在售土储分布在优质城市的房企标的，有望在周期复苏前展现出更好的经营结果。 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A