内地房地产行业：5月百强开发商销售额环比下跌

交银国际研究 消息快报 内地房地产 2023年6月1日 内地房地产行业 5月百强开发商销售额环比下跌 5月前百开发商销售环比下跌14.1%：根据克尔瑞的初步数据，5月内地前百开发商合同销售额环比下跌14.1%至5,492亿元人民币（下同），主要受二三线城市销售放缓以及劳动节长假期开发商减少推盘影响。前五月销售额达约28,548亿元，同比升幅从前四月的8.7%收窄至8.2%。展望未来 ，我们预计6月推盘量增加，环比销售增长有望转正。 26家上市开发商的5月销售额环比下跌13.2%：我们跟踪的26家主要上市开发商5月销售额环比下跌13.2%，主要是由销售面积减少（环比-10%）且销售均价有所回落（环比-3%）。同比升幅从4月的28.7%收窄至2.6%，仍好于整体市场表现。当中只有三家开发商在5月实现了环比正增长，包括越秀（+3%）、中骏（+12%）和禹洲（+97%）。与去年同期相比，12家开发商仍实现正增长，多为国企背景。2023年前五月有11家开发商实现销售同比正增长，增长最高为保利置业（+202%）、越秀（+101%）和招商蛇口（+76%）。 26家上市开发商5月合同销售均价同比上升15.6%。我们注意到26家主要上市开发商5月销售均价同比升幅显著，达15.6%，主要是部份国企的销售价格大幅上升，包括华润置地（+42%）、中海地产（+42%）和建发房产（+25%）。另外，前五月的销售均价也同比上升13.8%，当中18家房企实现了销售均价同比正增长，增长最高为保利置业（+38%）、绿城中国（+21%）和华润置地（+16%）。 国企仍然是赢家：在前十开发商中，国企的数量维持8家，仅剩2家民企 —碧桂园和龙湖地产，但碧桂园排名从4月的第4位跌到第5位。在前50的房企中，前五月国企的市占率维持在68.1%，大致与前四月的68.3%持平，但仍然比2022/21年的62.1%/43.5%有大幅的提升。 投资启示：我们预计国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此 ，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（ 123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:2023年5月主要开发商的合同销售 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (人民币每平方米)—— 23年5月环比(%) 同比(%) 23 年 月 环比(%) 同比(%) 23 年5月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048SH 40.0-4% 5% 2,542 51% -7% 15,736 -36% 13% 万科地产 2202HK 32.50% 11% 2,001 -2% 36% 16,232 2% -19% 华润置地 1109HK 31.5-5% 55% 1,101 -24% 9% 28,619 26% 42% 中海地产 688HK 28.7-16% 17% 862 -41% -18% 33,295 42% 42% 招商蛇口 001979SZ 26.7-30% 64% 850 -41% 57% 31,412 20% 4% 碧桂园 2007HK 23.1-20% -39% 2,861 -20% -36% 8,074 0% -4% 龙湖集团 960HK 14.8-14% 9% 870 7% 8% 17,000 -19% 2% 建发房产 1908HK 14.8-13% 38% 600 -11% 10% 24,583 -3% 25% 中国金茂 817HK 14.2-2% 58% 735 -19% 87% 19,293 21% -16% 绿城中国 3900HK 13.3-35% 21% 500 -17% 17% 26,540 -21% 3% 越秀地产 123HK 13.23% 33% 394 -1% 757% 33,477 5% 2% 融创中国 1918HK 7.6-5% -40% 536 -8% -46% 14,198 3% 11% 旭辉集团 884HK 7.1-15% -35% 516 -10% -38% 13,682 -5% 5% 新城控股 1030HK 6.8-10% -40% 799 -9% -31% 8,461 -1% -13% 美的置业 3990HK 5.9-1% -20% 481 34% -15% 12,204 -26% -6% 保利置业 119HK 5.2-19% 108% 220 -15% 98% 23,636 -4% 5% 世茂集团 813HK 4.0-20% -35% 268 -20% -28% 14,925 0% -9% 雅居乐 3383HK 3.4-42% -16% 230 -38% -25% 14,696 -7% 13% 宝龙地产 1238HK 3.1-2% -20% 195 -2% -26% 15,641 -1% 8% 中骏集团 1966HK 2.812% -65% 184 10% -57% 15,272 1% -19% 龙光集团 3380HK 2.5-22% 0% 160 -15% 13% 15,563 -8% -12% 合景泰富 1813HK 2.4-58% -32% 131 -56% -36% 18,168 -5% 6% 禹洲集团 1628HK 2.497% -2% 156 184% 3% 15,128 -31% -4% 富力地产 2777HK 1.7-20% -47% 173 4% 6% 9,769 -23% -50% 时代中国 1233HK 1.4-5% 15% 80 -5% 0% 17,750 0% 15% 建业集团 832HK 1.213% -50% 190 52% -41% 6,105 -26% -15% 平均 -13% 3% -10% -10% -3% 16% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表2：主要开发商2023年前五月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 23年22年 首5月首5月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 23年22年 首5月首5月同比(%) ——————销售均价—————— 23年22年 首5月首5月同比(%) 保利发展 600048SH 195.6 159.2 23% 11,143 10,140 10% 17,554 15,700 12% 万科地产 2202HK 165.9 167.3 -1% 10,233 9,670 6% 16,208 17,305 -6% 中海地产 688HK 146.3 96.5 52% 6,855 4,785 43% 21,342 20,169 6% 华润置地 1109HK 143.5 81.3 77% 6,042 3,963 52% 23,755 20,520 16% 碧桂园 2007HK 139.9 201.2 -30% 17,326 23,951 -28% 8,075 8,400 -4% 招商蛇口 001979SZ 137.0 77.7 76% 5,600 3,300 70% 24,455 23,539 4% 绿城中国 3900HK 82.7 59.1 40% 2,818 2,424 16% 29,361 24,361 21% 龙湖集团 960HK 82.2 62.1 32% 4,791 3,715 29% 17,163 16,721 3% 建发房产 3883HK 77.6 46.4 67% 3,593 2,336 54% 21,603 19,854 9% 中国金茂 817HK 72.8 50.9 43% 4,134 2,600 59% 17,612 19,577 -10% 越秀地产 123HK 69.5 34.6 101% 2,029 1,077 88% 34,253 32,126 7% 融创中国 1918HK 44.9 98.6 -54% 3,385 7,326 -54% 13,267 13,460 -1% 旭辉集团 884HK 36.5 49.6 -26% 2,482 3,400 -27% 14,702 14,600 1% 新城控股 1030HK 35.8 51.5 -31% 4,097 5,221 -22% 8,731 9,860 -11% 美的置业 3990HK 35.4 31.9 11% 2,740 2,751 0% 12,934 11,596 12% 保利置业 119HK 33.2 11.0 202% 1,310 601 118% 25,344 18,303 38% 世茂集团 813HK 23.9 34.3 -30% 1,581 2,110 -25% 15,085 16,237 -7% 雅居乐 3383HK 20.6 27.3 -25% 1,400 2,092 -33% 14,679 13,026 13% 中骏集团 1966HK 16.8 26.5 -37% 1,189 1,650 -28% 14,121 16,085 -12% 宝龙地产 1238HK 15.0 19.0 -21% 966 1,242 -22% 15,538 15,314 1% 合景泰富 1813HK 14.4 19.9 -28% 790 1,165 -32% 18,215 17,073 7% 龙光集团 3380HK 12.1 25.6 -53% 759 1,454 -48% 15,889 17,579 -10% 禹洲集团 1628HK 8.4 15.2 -45% 526 962 -45% 15,989 15,780 1% 时代中国 1233HK 8.4 18.0 -54% 498 1,079 -54% 16,787 16,719 0% 建业集团 832HK 8.0 10.3 -22% 1,137 1,452 -22% 7,071 7,107 -1% 富力地产 2777HK 7.4 17.3 -57% 585 1,417 -59% 12,650 12,216 4% 平均 9% -4% 14% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 98.80 127.60 29.1% 2023年02月23日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 18.24 33.30 82.6% 2022年09月21日 香港房地产 823HK 领展房托 中性 45.80 52.00 13.5% 2023年06月01日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 23.50 27.80 18.3% 2023年03月22日 香港房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 1.18 3.36 184.7% 2023年03月31日 内地房地产 123HK 越秀地产 买入 7.97 11.62 45.8% 2023年03月15日 内地房地产 1813HK 合景泰富 买入 0.60 4.76 693.3% 2022年12月21日 内地房地产 884HK 旭辉控股集团 买入 0.76 3.30 334.2% 2022年08月30日 内地房地产 832HK 建业地产 买入 0.14 1.60 1067.9% 2022年06月02日 内地房地产 1109HK 华润置地 买入 29.05 42.82 47.4% 2022年05月24日 内地房地产 3380HK 龙光集团 买入 0.69 11.08 1505.8% 2021年12月07日 内地房地产