内地房地产行业：7月百强开发商销售额跌幅扩大

交银国际研究行业更新 内地房地产行业 行业评级同步 2023年8月1日 7月百强开发商销售额跌幅扩大 7月前百开发商销售环比下跌36.6%：根据克尔瑞的初步数据，在7月传统淡季加上销售气氛复苏不确定，7月中国前百开发商合同销售额（全口径）由6月6,014亿元（人民币，下同）环比下跌36.6%至3,810亿元。 2023年7月销售总面积约为2,253万平方米，环比下跌30.4%。2023年前七个月合同销售总额同比下跌5.9%至38,373亿元（2022年前七个月：40,772亿元），而2023年上半年总合同销售额同比跌幅为0.4%。7月延续了自2季度市场降温的势头，购房情绪有待复苏。 26家上市开发商的7月销售额环比下跌33.9%：我们跟踪的26家主要上市开发商7月销售额环比下跌33.9%，主要是销售面积减少（环比-29%）和售价下跌（环比-6%）所致。26家开发商在7月销售环比全线下跌，而部份民企在基数较低下，跌幅相对较少，当中包括龙光（-1%）、新城（-8%）及旭辉（-14%）。与去年7月相比，只有保利置业（+41%）和越秀地产（+31%）实现了同比正增长。 国企市占率维持在~70%：在前十开发商中，国企的数量维持8家，民企2家，分别为碧桂园/龙湖地产，排名维持在6/8位。在前50的房企中，前七个月国企合同销售额市占率进一步扩大至70.1%（上半年：69.7%）。 政策效果将逐渐明朗。7月中共中央政治局以及国务院会议释放积极信号，我们预计后续核心一/二线城市可能有支持需求端的政策出台，如放宽限购、降低首付和房贷利率、以及税负减免/补助。如是，则有助4季度销售势头回稳。但3季度销售复苏仍有待政策效果明朗。 投资启示：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导需时。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本 较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另 外，政策放寛也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买入）。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 华润置地 1109HK 买入 42.82 35.45 3.789 4.144 8.6 7.8 0.89 0.82 4.3 越秀地产 123HK 买入 11.48 10.46 1.128 1.209 8.5 7.9 0.66 0.69 5.2 中海物业 2669HK 买入 10.80 9.03 0.513 0.655 17.6 13.8 6.19 4.71 1.7 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 8.40 1.541 1.604 5.0 4.8 0.64 0.59 5.0 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 35.6 雅生活服务 3319HK 买入 10.68 5.23 1.508 1.701 3.2 2.8 0.48 0.43 6.3 雅居乐集团 3383HK 买入 3.36 1.13 0.351 0.544 3.0 1.9 0.09 0.08 8.5 越秀服务 6626HK 买入 5.35 3.16 0.324 0.425 8.9 6.8 1.24 1.10 3.4 时代邻里 9928HK 中性 0.82 0.66 0.123 0.147 4.9 4.1 0.36 0.33 3.7 平均 6.7 5.6 1.19 0.98 8.2 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年8月1日 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 8/2212/224/238/23 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:2023年7月主要开发商的合同销售 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— ——销售均价(人民币每平方米)—— 23年7月 环比(%) 同比(%) 23年7月 环比(%) 同比(%) 23年7月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048SH 31.2 -24% -5% 1,802 -33% 179% 17,325 14% -66% 万科地产 2202HK 22.7 -37% -40% 1,705 -27% -34% 13,284 -14% -9% 招商蛇口 001979SZ 20.2 -31% -16% 980 -20% 14% 20,622 -14% -26% 华润置地 1109HK 17.2 -36% -39% 762 -25% -27% 22,572 -14% -16% 中海地产 688HK 14.0 -56% -28% 505 -59% -28% 27,762 6% -1% 碧桂园 2007HK 14.0 -33% -64% 1,734 -33% -62% 8,074 0% -4% 龙湖集团 960HK 12.1 -26% -34% 787 -16% -28% 15,388 -12% -8% 建发房产 1908HK 10.3 -42% -7% 512 -23% -17% 20,195 -24% 11% 绿城中国 3900HK 9.6 -38% -52% 395 -30% -44% 24,430 -11% -14% 越秀地产 123HK 9.4 -28% 31% 271 -35% -8% 34,686 12% 42% 中国金茂 817HK 6.4 -52% -39% 344 -46% -41% 18,517 -10% 4% 新城控股 1030HK 6.1 -8% -46% 849 -3% -25% 7,150 -5% -27% 融创中国 1918HK 5.2 -26% -52% 325 -35% -64% 16,092 14% 32% 旭辉集团 884HK 4.7 -14% -71% 398 5% -63% 11,809 -18% -21% 美的置业 3990HK 4.1 -19% -45% 317 -19% -35% 12,934 0% -15% 世茂集团 813HK 3.1 -27% -55% 209 -27% -50% 14,833 1% -8% 保利置业 119HK 3.1 -21% 41% 130 -19% 18% 23,846 -2% 19% 中骏集团 1966HK 2.3 -30% -71% 155 -38% -63% 14,839 12% -24% 宝龙地产 1238HK 2.0 -22% -37% 138 -18% -38% 14,710 -4% 2% 龙光集团 3380HK 2.0 -1% -47% 111 -8% -46% 17,658 8% -3% 雅居乐 3383HK 1.7 -45% -56% 131 -47% -58% 12,824 4% 6% 禹洲集团 1628HK 1.3 -33% -45% 82 -32% -25% 15,854 -2% -27% 合景泰富 1813HK 1.1 -34% -68% 62 -33% -70% 18,226 0% 6% 时代中国 1233HK 0.9 -19% -69% 55 -23% -68% 15,455 5% -4% 富力地产 2777HK 0.8 -38% -75% 63 -43% -75% 13,016 9% 3% 建业集团 832HK 0.8 -28% -6% 102 -47% -27% 7,745 37% 29% 平均 -34% -38% -29% -35% -6% -5% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表2：主要开发商2023年前七月合同销售额 公司名称 股票代码 合同销售额(十亿人民币) 23年22年 同比(%) 首7月首7月 销售面积(千平方米) 23年22年 同比(%) 首7月首7月 23年首7月 销售均价 22年首7月 同比(%) 保利发展 600048SH 267.8 243.2 10% 15,641 16,215 -4% 17,123 15,000 14% 万科地产 2202HK 224.4 247.3 -9% 14,274 14,825 -4% 15,724 16,681 -6% 中海地产 688HK 192.5 157.0 23% 8,590 7,101 21% 22,410 22,110 1% 华润置地 1109HK 187.4 149.0 26% 7,816 6,932 13% 23,979 21,495 12% 招商蛇口 001979SZ 186.6 142.8 31% 7,800 5,970 31% 23,918 23,926 0% 碧桂园 2007HK 174.9 285.5 -39% 21,661 33,987 -36% 8,074 8,400 -4% 龙湖集团 960HK 110.6 104.1 6% 6,511 6,224 5% 16,990 16,722 2% 绿城中国 3900HK 107.9 105.1 3% 3,777 4,044 -7% 28,570 25,977 10% 建发房产 3883HK 105.7 73.2 44% 4,772 3,736 28% 22,144 19,588 13% 中国金茂 817HK 92.3 80.4 15% 5,120 4,271 20% 18,031 18,822 -4% 越秀地产 123HK 91.9 55.4 66% 2,719 2,013 35% 33,799 27,521 23% 融创中国 1918HK 57.2 123.6 -54% 4,212 9,335 -55% 13,590 13,240 3% 新城控股 1030HK 48.4 76.2 -36% 5,819 7,634 -24% 8,321 9,979 -17% 旭辉集团 884HK 46.6 79.2 -41% 3,260 5,283 -38% 14,307 14,999 -5% 美的置业 3990HK 44.6 47.5 -6% 3,448 3,849 -10% 12,935 12,349 5% 保利置业 119HK 40.2 19.7 104% 1,600 1,030 55% 25,125 19,126 31% 世茂集团 813HK 31.2 50.6 -38% 2,077 3,130 -34% 15,007 16,163 -7% 雅居乐 3383HK 25.3 35.9 -29% 1,780 2,790 -36% 14,219 12,849 11% 中骏集团 1966HK 22.4 37.6 -40% 1,592 2,833 -44% 14,064 13,272 6% 宝龙地产 1238HK 19.6 26.5 -26% 1,273 1,755 -27% 15,428 15,071 2% 合景泰富 1813HK 17.2 27.5 -37% 945 1,479 -36% 18,222 18,567 -2% 龙光集团 3380HK 16.0 32.3 -50% 991 2,029 -51% 16,135