内地房地产行业2023年5月房企销售数据点评：百强销售增速回落，地方政策改善延续

百强销售增速回落，地方政策改善延续 2023年5月房企销售数据点评 事件描述： 克而瑞发布2023年5月房企销售情况，TOP100房企累计销售金额同比维持上升趋势，增速较前4月微降0.5pct；累计销售面积降幅较前4月小幅扩大1.6pct。 事件评论: 百强房企单月销售额环降14.1%，累计销售额同增8.2%。5月单月，TOP100房企单月销售金额为0.55万亿元，环比下降约14.1%；销售面积为0.30亿平方米，环比下降9.1%。累计销售方面，2023年1-5月TOP100房企实现销售额2.85万亿元，同比增长8.2%（2023年前4月：增长8.7%）；实现销售面积1.61亿平方米，同比下降6.7%（2023年前4月：下降5.1%），销售增速有所回落主要系前期积压的部分购房需求已得到一定释放，多个城市近期住房销售市场热度略有下降。 规模房企累计销售同比增速较上月基本持平，大中型房企单月销售下滑较多。截至2023年5月末，规模房企累计销售同比较为稳定，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）房企累计同比分别下滑1pct、1pct；小型（累计销售额51-100名）房企降幅收窄2pct。单月销售表现上，与4月相比，大型、中型房企增速分别下降27.4pct、26.0pct；小型房企下降17.0pct，增速下跌转为负增长。从单一房企表现上看，2023年1-5月累计销售额增速较快的房企为保利置业（+202%）、国贸地产（+161%）、越秀地产（+101%）、中国恒大 （+95%）、华发股份（+86%）。 地方政策改善延续，放宽限购等城市能级上移。5月，地方政策集中在优化住房公积金提取限额及使用范围方面：1）提高多子女家庭公积金最高贷款额度，如上海最高贷款限额在现行基础上上浮20%、广州首套贷款额度上浮30%、贵州首套及二套额度上调至80万元及70万元等，或进一步激发销售市场活力；另一方面，由于多子女家庭对居住面积、环境等配套设施要求较高，该类政策陆续落地或有望促进优质地块内的商品住房销售。2）多地支持住房公积金用于支付首付款，如郑州、安徽、衡阳、银川等地相继宣布推行此类措施，或通过降低购房者的资金压力促进住房销售提升。另外，近期宁德市中心及杭州余杭区三街道放宽限购政策，核心区域购房不受限或有望促进更多潜在购房需求释放。近期地方政策出台频率有所下降，但放宽限购等政策覆盖的城市能级有所上移，或为销售市场回暖提供一定支撑。 投资建议： 受推盘及市场需求等因素影响，本月百强房企销售进度有所放缓，后续或需进一步观察各级政策的落地情况。行业流动性上，虽然需求端及融资端政策改善明显、部分城市在预售资金监管要求上亦有所放松，但落地成效有限，部分房企流动性依然承压，具备资源禀赋及资金优势的国央企依然具备较强的竞争力。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 行业研究|内地房地产 31-May-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.com 克而瑞发布2023年5月房企销售情况，TOP100房企累计销售金额同比维持上升趋势，增速较前4月微降0.5pct；累计销售面积降幅较前4月小幅扩大1.6pct。 百强房企单月销售额环降14.1%，累计销售额同增8.2%。5月单月，TOP100房企单月销售金额为0.55万亿元，环比下降约14.1%；销售面积为0.30亿平方米，环比下降9.1%。累计销售方面，2023年1-5月TOP100房企实现销售额2.85万亿元，同比增长8.2%（2023年前4月：增长8.7%）；实现销售面积1.61亿平方米，同比下降6.7%（2023年前4月：下降5.1%），销售增速有所回落主要系前期积压的部分购房需求已得到一定释放，多个城市近期住房销售市场热度略有下降。 图1：2023年1-5月TOP100房企累计销售额同比增长约8.2% 图2：2023年5月TOP100房企单月销售额同比上升约5.8% 14150% 12100% 10 850% 60% 4 2-50% 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 0-100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 -100% 累计销售金额（万亿元）同比（右轴） 单月销售金额（万亿元）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 图3：2023年1-5月TOP100房企累计销售面积同比下降约6.7% 图4：2023年5月TOP100房企单月销售面积同比下降约13.2% 10100% 850% 6 0% 4 2-50% 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 0-100% 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 150% 100% 50% 0% -50% 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 -100% 累计销售面积（亿平）同比（右轴）单月销售面积（亿平）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 规模房企累计销售同比增速较上月基本持平，大中型房企单月销售下滑较多。截至2023年5月末，规模房企累计销售同比较为稳定，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）房企累计同比分别下滑1pct、1pct；小型 （累计销售额51-100名）房企降幅收窄2pct。单月销售表现上，与4月相比，大型、中型房企增速分别下降27.4pct、26.0pct；小型房企下降17.0pct，增速下跌转为负增长。从单一房企表现上看，2023年1-5月累计销售额增速较快的房企为保利置业（+202%）、国贸地产（+161%）、越秀地产（+101%）、中国恒大（+95%）、华发股份（+86%）。 图5：大型房企累计销售增速居前，小型房企单月销售增速转负 16% 12% 7% 2% -2% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -8% 1-5月累计同比5月单月同比 1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额 数据来源：克而瑞，中达证券研究 地方政策改善延续，放宽限购等城市能级上移。5月，地方政策集中在优化住房公积金提取限额及使用范围方面：1）提高多子女家庭公积金最高贷款额度，如上海最高贷款限额在现行基础上上浮20%、广州首套贷款额度上浮30%、贵州首套及二套额度上调至80万元及70万元等，或进一步激发销售市场活力；另一方面，由于多子女家庭对居住面积、环境等配套设施要求较高，该类政策陆续落地或有望促进优质地块内的商品住房销售。2）多地支持住房公积金用于支付首付款，如郑州、安徽、衡阳、银川等地相继宣布推行此类措施，或通过降低购房者的资金压力促进住房销售提升。另外，近期宁德市中心及杭州余杭区三街道放宽限购政策，核心区域购房不受限或有望促进更多潜在购房需求释放。近期地方政策出台频率有所下降，但放宽限购等政策覆盖的城市能级有所上移，或为销售市场回暖提供一定支撑。 表1：5月地方政策改善延续，放宽限购等城市能级上移 时间城市/部门政策概述 2023-05-02上海 2023-05-02广州 2023-05-04唐山 《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的操作细则》显示，多子女家 庭的职工（以下简称借款申请人）最高贷款限额在现行公积金最高贷款限额的基础上上浮20%。最高贷款限额方面，家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。 征求意见稿显示，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。若该通知落实后，未来广州二孩及以上家庭购买首套自住住房时使用公积金贷款，贷款额度或有望提高至130万元。 住房公积金使用政策作了进一步优化调整。唐山市45周岁（含）以下缴存职工 购买首套自住住房的，在连续正常缴存6个月（含）以上住房公积金且符合还贷能力和不超过贷款相应最高限额要求的前提下，取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。 下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。《通知》表示，缴存职工购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请 2023-05-04 安徽 提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不得超过购买新建商品住房的首付款金额。 2023-05-08 贵州 通知表示，对于贵州省直公积金单缴存职工家庭，最高贷款额度为50万元；多子女家庭最高贷款额度为60万元。对于双缴存职工家庭，购买首套住房的，最高贷款额度从60万元提高到70万元；购买二套房最高贷款额度为60万元。多子女家庭购买首套房的，最高贷款额度为80万元；二套房的最高贷款额度为70万元。河南郑州高新区石佛、沟赵、枫杨、梧桐、双桥五个办事处发布通告，将开展 2023-05-09 郑州高新区 2023年商品房契税缴纳补贴工作，商品房契税缴纳若符合条件按契税总额20%给予补贴。契税补贴采取“先征后补”的方式，每套商品房只能享受一次补贴。 2023-05-04惠州惠阳按照惠阳区购房最新优惠政策，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30% 2023-05-09荆门优化住房公积金使用政策，单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元提升至70万元，与双缴存职工家庭一致。 江西出台《崇义县2023年棚改攻坚行动征地补偿安置方案》，明确提及本次棚 2023-05-10赣州崇义县 改货币安置以房票形式发放，被征收人可以持房票在崇义县范围内自行购买新建在售商品房的市场化安置。 2023-05-10宁德《意见》明确，全面放宽商品住房的限购政策。在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。 福建省漳州市住房公积金中心发布关于住房公积金最高贷款额度调整的通告。 2023-05-11漳州 2023-05-11郑州 自2023年5月15日起将单职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度调整为 35万元，将双职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度调整为60万元。 自2023年5月18日起试行提取公积金支付购房首付款。购买郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区新建预售商品住房的郑州住房公积金缴存职工，均可到郑州市区各政务服务办事大厅公积金分厅申请办理提取公