2023年4月房企销售融资数据点评：百强销售单月环比回落，债券发行增速降低

百强销售单月环比回落，债券发行增速降低 ——2023年4月房企销售融资数据点评 2023年05月05日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 百强销售单月环比回落，债券发行增速降低 2023年05月05日 摘要: 百强销售：百强房企1-4月累计销售金额同比增长8.74%，单月环比回落。2023年1-4月百强房企累计销售金额为23056.30亿元，同比上升8.74%，累计同比增速自3月转正后继续走高。百强房企单月全口径销售金额为6421.10亿元，同比上升 30.40%，同比增速连续第3个月保持正增。今年4月百强当月销售金额6421亿，为近6年来同期较低水平，不及2018年（7000亿）、2019年（8948亿）和2020年同期（9002亿）。4月销售转弱，我们认为主要原因可能在于：1）房企供应缩量，2）积压需求释放完毕之后，市场热度出现自然回落。 分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比依然正增，头部与中部梯队单月销售额同比增速较高。1-4月各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为 9.46%/33.81%/24.95%/-2.20%/-9.78%。入榜门槛方面，1-4月TOP5/TOP10/ TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1120/607/290/115/ 43亿元，同比增速55.58%/26.34%/3.94%/-10.33%/2.40%。TOP5和TOP10梯队 全口径累计销售额入榜门槛相比2022年1-4月大幅提升，TOP50梯队全口径销售额入榜门槛依然低于去年同期。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛分别为859/431/195/83/31亿元，同比增速分别为69.51%/36.27%/- 0.91%/-4.29%/6.14%。集中度方面，TOP21-50、TOP51-100权益销售占比提升。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为29.96%/15.28%/17.49%/22.17%/15.10%，分别变动-0.32/-0.12/-0.26/ +0.31/+0.39pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为 88.91%，下降0.26pct，操盘占比继续环比下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为70.89%，上升0.31pct。 4月多数房企单月销售额环比回落，近半数房企实现相对去年1-4月的同比增长。从4 月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。从1-4月累计同比指标来看，两 年均上榜的百强房企中，有38家相比于去年1-4月增长，另有38家房企同比下降。前10房企中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企销售保持优势。Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为66.90%，民企均值为-3.78%。国企方面，20家国央企中有19家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产、中国铁建、华发股份增速超过100%。民企方面，12家民企中，滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，4家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。 融资：4月房企发债总额同比增速跌幅扩大。4月房企境内外债券融资规模697.11 亿元，环比下降21.80%，同比下降19.23%，同比跌幅有所扩大。其中，境内债发行 497.30亿元，同比下降3.91%。境外债发行199.81亿元，同比下降42.17%。品种方面，证监会主管ABS、定向工具、超短融、交易商协会ABN发行规模环比上升；而企业债、中票、短融、私募债和一般公司债发行规模环比回落。 4月境内债平均期限延长，利率环比小幅下行。4月房企发行境内债加权平均期限5.87 年，环比上升1.17年。境内债加权平均利率3.68%，环比下降10bp。从1月3.87% 的高点回落后，目前仍保持在过去1年内较高水平。境外债方面，平均期限环比下降、利率上升。分上市情况来看，4月A股上市房企发行境内债214.80亿元，同比上升28.19%。非A股上市房企发行境内债282.50亿元，同比下降19.27%。发行主体 方面，国有房企发债444.48亿元，同比下降11.7%，平均期限5.88年，环比上升1.1 年，平均利率3.68%，环比下降5bp。民企发债规模22.81亿元，规模仍然低于2022 年月度均值（23.72亿）。其中，滨江发行了1笔面额6亿的1年期短融，利率 4.59%；新希望�新实业发行了2笔面额4.81亿的17.78年期交易商协会ABN，票面利率5.50%。 4月房企境内债违约事件数量回落。4月有2家房企评级被下调。无境外债违约事件。 境内债方面，共有4笔境内债展期、1笔债券实质违约，实质违约事件数量有所回落。 债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至2023年4月30日，房企5-6月债务到期规模748.41亿元、702.18亿元。2023年下半年，7月、8月和9月偿债规模较高，单月偿还额均超过800亿元。 4月销售环比回落，二三季度供需有望重新平衡。3月以来部分城市热度有所降低， 3月销售延续改善趋势，但4月销售环比回落，我们对全年销售仍持谨慎态度。后续房 企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。未来仍需关注核心城市需求韧性与供应恢复情况。 投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性更充裕、规模成长 确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展及优质民企滨江 集团。 风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。 目录 1百强销售：1-4月累计增速保持增长，单月规模回落4 2融资：发债总额同比跌幅扩大，国央企融资仍占多数8 3展望：4月销售环比回落，二三季度有望重达平衡12 风险因素13 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（万亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（万亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（万亿元，%）5 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（万亿元，%）5 图表5：各梯队房企全口径累计销售金额入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径累计销售金额入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比6 图表8：操盘金额与权益金额比例6 图表9：4月百强房企销售情况7 图表10：房企发债总额及同比增速8 图表11：境内外债券发行规模占比（%）8 图表12：境内债券发行种类占比（%）8 图表13：境外债发行规模及同比增速8 图表14：境内债平均发行期限及利率9 图表15：境外债平均发行期限及利率9 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速9 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）9 图表18：4月境外评级机构调整房企评级情况9 图表19：4月房企境外债违约事件10 图表20：4月房企境内债违约事件10 图表21：房企年度到期债务规模11 图表22：房企月度到期债务规模11 图表23：部分房企到期债务余额（亿元）11 1百强销售：1-4月累计增速保持增长，单月规模回落 百强房企1-4月累计销售金额同比增长8.74%，单月环比回落。2023年1-4月百强房企累计销售金额为23056.30亿元，同比上升8.74%，累计同比增速自3月转正后继续走高。 百强房企单月全口径销售金额为6421.10亿元，同比上升30.40%，同比增速连续第3个月保持正增。4月单月环比-13.89%，为2月以来首度环比回落。 从环比增速上看，历年4月销售额通常均有下行，2017-2022年4月百强房企单月销售环比平均下降4.76%，但今年4月环比-13.89%，下行幅度略超季节性。从销售额规模来看，今年4月百强当月销售金额6421亿，为近6年来同期较低水平，不及2018年（7000亿）、2019年（8948亿）和2020年同期（9002亿）。4月销售转弱，我们认为主要原因可能在于：1）房企供应缩量。2-3月房企加大推货力度，但铺排前置可能导致后续供应压力逐步增加。据克尔瑞统计，4月30城新增供应环比下降35%。成交随供应缩量而有所走弱。2）市场热度自然回落。我们认为，尽管2-3月市场热度提升，但可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求的因素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未得到持续验证。因此，4月市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（万亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（万亿元，%） 20 全国商品房累计销售金额（万亿元）全国累计同比（%） 百强房企累计全口径销售金额（万亿元) 百强累计同比（%） 60% 15 30% 10 0% 5 -30 0 -60 百强房企当月销售金额（万亿元）环比增速（%） 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 % 0.4 0.2 %0.0 同比增速（%） 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比依然正增，头部与中部梯队单月销售额同比增速较高。2023年1-4月，各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为 9.46%/33.81%/24.95%/-2.20%/-9.78%，同比变化+5.7/+8.6/+4.6/+7.3/+7.4pct。 其中，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部与中部梯队累计同比保持正增。受1月销售额拖累，TOP21-50和TOP51-100梯队累计同比仍为负增。当月销售金额同比28.82%/62.56%/40.65%/20.73%/14.78%，同比变化+2.6/+34.0/-1.2/-17.7/+6.7pct。全部梯队单月同比保持正增，其中TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队增速较高。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（万亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（万亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 14 TOP51-100同比 12 10 8 6 4 2 0 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 TOP51-100同比 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 入榜门槛方面，TOP5与TOP10全口径累计销售额入榜门槛同比大幅增长，TOP20、TOP100门槛有所上升，TOP50梯队入榜门槛仍同比下跌。1-4月T