房地产行业点评报告：2023年百强房企销售榜单数据点评：销售规模整体收缩，行业竞争格局明朗

销售规模整体收缩，全年销售呈现前高后低趋势 克而瑞发布2023年1-12月百强企业销售排行榜。销售金额方面，2023年百强房企实现全口径销售金额60064亿元，较2020-2022年分别同比下降54.0%、52.5%、17.7%；实现全口径销售面积33499万方，较2020-2022年分别同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整体销售规模明显收缩。从百强房企2023年月度销售数据看，成交峰值均位于3月，销售金额同比增长29%，一季度小阳春后销售迅速降温，下半年宽松购房政策带动成交动力不足，传统销售强势的9月、10月和12月成交情况均不及预期，全年销售呈现前高后低趋势，整体仍处在低位调整期。 从各排名段房企表现来看，行业头部效应加剧 2023年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100排名段房企销售金额同比分别下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023年销售金额降幅在各排名段保持最低，在行业下行期更具韧性。前十房企销售金额在百强房企的占比从2021年36.0%提升至2023年的43.9%，头部房企集中度提升。 央国企市占率提升，民企销售降幅显著 2023年，前20房企中中国海外发展、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产、华发股份、中交地产销售金额实现逆势增长，其中越秀地产和建发房产销售金额增速超10%，展现出较强韧性和修复能力；民企除滨江集团规模基本保持平稳外，其余企业销售金额降幅均同比下降超10%，融创中国和碧桂园降幅超50%，民企地产规模持续收缩。从近五年前30房企阵营看，央国企占比显著提升，由2019年5家升至2023年占比过半达17家，其中地方国企由0家增至7家。民企由2019年20家下降至2023年9家，在融资和债偿压力下市场份额不断缩窄。 投资建议 自2023年7月政治局会议以来，宽松购房政策利好不断，但从房企销售表现来看，购房者信心和行业预期的修复仍需时日，房企资金层面或将继续承压。2023年百强房企销售呈现前高后低态势，二季度以来销售持续走弱。行业竞争格局仍在调整，央国企销售排名和市占率进一步提升，民企在去库存压力下整体规模持续收缩。我们认为2024年在宏观经济稳中向好及宽松政策带动下，房企销售有望筑底企稳，行业风险出清将提速。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。（3）宏观经济整体下行。 1、销售规模整体收缩，行业头部效应加剧 克而瑞发布2023年1-12月百强企业销售排行榜。销售金额方面，2023年百强房企实现全口径销售金额60064亿元，较2020-2022年分别同比下降54.0%、52.5%、17.7%；实现全口径销售面积33499万方，较2020-2022年分别同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整体销售规模明显收缩。 图1：2023年百强房企销售金额同比下降17.7% 图2：2023年百强房企销售面积同比下降25.7% 全年销售呈现前高后低趋势，整体仍处在低位调整期。从百强房企2023年月度销售数据看，成交峰值均位于3月，销售金额同比增长29%，一季度小阳春后销售迅速降温，下半年宽松购房政策带动成交动力不足，传统销售强势的9月、10月和12月成交情况均不及预期。 图3：百强房企2023年3月销售金额达到全年峰值 图4：百强房企2023年3月销售面积达到全年峰值 从各排名段房企表现来看，行业头部效应加剧。2023年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100排名段房企销售金额同比分别下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023年销售金额降幅在各排名段保持最低，在行业下行期更具韧性。前十房企销售金额在百强房企的占比从2021年36.0%提升至2023年的43.9%，头部房企集中度提升，行业出清格局明朗。 图5：2022-2023年前十房企销售金额降幅最低 图6：2023年前十房企占百强房企销售金额比例43.9% 2、央国企市占率提升，民企销售降幅显著 从房企表现来看，保利发展、万科、中国海外发展、华润置地、招商蛇口全口径销售额排名行业前五，其中央企占据四席，2019年来前十房企中央国企销售排名持续提升，民企逐渐下降。 表1：2023年销售金额排名前五有四家央企（亿元） 央国企销售表现显著优于混合所有制房企和民营房企。2023年，前20房企中中国海外发展、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产、华发股份、中交地产销售金额实现逆势增长，其中越秀地产和建发房产销售金额增速超10%，展现出较强韧性和修复能力；民企除滨江集团规模基本保持平稳外，其余企业销售金额降幅均同比下降超10%，融创中国和碧桂园降幅超50%，民企地产规模持续收缩。 图7：2023年前20房企中民企销售金额下降幅度较大 2019年来央国企在30强房企中占比显著提升。从近五年前30房企阵营看，央国企占比显著提升，由2019年5家升至2023年占比过半达17家，其中地方国企由0家增至7家。民企由2019年20家下降至2023年9家，在融资和债偿压力下市场份额不断缩窄。 图8：2023年前30房企中央国企占比过半 3、投资建议 自2023年7月政治局会议以来，宽松购房政策利好不断，但从房企销售表现来看，购房者信心和行业预期的修复仍需时日，房企资金层面或将继续承压。2023年百强房企销售呈现前高后低态势，二季度以来销售持续走弱。行业竞争格局仍在调整，央国企销售排名和市占率进一步提升，民企在去库存压力下整体规模持续收缩。 我们认为2024年在宏观经济稳中向好及宽松政策带动下，房企销售有望筑底企稳，行业风险出清将提速。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 4、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）宏观经济整体下行。