内地房地产行业5月统计局数据点评及房地产月报：累计销售金额同比回落，地方政策能级持续上移

行业研究|内地房地产 15-Jun-23 累计销售金额同比回落，地方政策能级持续上移 ——5月统计局数据点评及房地产月报 全国销售金额累计同比增速放缓，住宅销售金额累计同比持续上升。1-5月，全国商品房销售金额累计同比增长8.4%（前4月：+8.8%），销售面积累计同比下降0.9%（前4月：-0.4%）。销售金额累计同比增幅回落一方面源于办公楼及商业营业用房累计同比下降较多（前5月分别累计同比下降17.4%及18.2%）；另一方面则源于住宅销售增速的放缓（前5月累计同比：+11.9%， 前4月：+11.8%）。近期，由于前期积压的市场需求已得到了一定释放，或需要地方政策进一步激发潜在购房需求，为商品房销售持续回暖提供一定支撑。 全国开发投资小幅下滑，竣工同比升势延续。开发投资方面，1-5月，房地产开发投资完成额进一步下滑，累计同比下降7.2%，较前4月降幅扩大1.0pct。房屋新开工方面，受限于流动性压力及销售复苏进度，前5月住宅新开工面积累计同比下降22.7%，带动房屋新开工面积累计同比下降22.6%（前4月：-21.2%）。房屋竣工方面，月内多地再提防范烂尾楼风险，叠加地方融资政策落地，1-5月房屋竣工面积累计同比增幅扩大，同比上升19.6%（前4月： +18.8%），全国房屋竣工情况进一步改善。 开发资金来源降幅扩大0.2pct，个贷累计同比增速提升较多。1-5月房地产开发资金来源累计同比下降6.6%，较1-4月降幅扩大0.2pct。拆分来看，在销售端的驱动下，1-5月个贷、定金及预收款项增速持续提升，分别同比上升4.4%、6.5%（前4月：+4.0%、+2.5%）；国内贷款、自筹资金受融资渠道限制及市场信心影响，分别累计同比下滑10.5%、21.6%，短期内或维持下行趋势。预计开发资金来源将随行业销售的复苏而逐步恢复，资金面格局有望得到修复。 重点城市新房销售稳步上升，去化周期同比继续下降。5月，45城新房成交面积环比上升1%，同比上升23%；当年累计成交面积同增20%（前4月：上升19%），一、二、三线城市分别上升35%、15%及上升20%。茂名、海门、肇庆、温州累计增幅较大，而绍兴、泉州、芜湖、柳州累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为16.5个月，平均环比上升1%，同比下降17%。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比下降13%，同比上升66%；截至5月末，15城累计成交面积同增78%（4月末：上升81%）。青岛、扬州、东莞二手房成交面积累计增幅居前。目前全国二手房挂牌价格指数稳中微降，其中一线挂牌价指数维持相对高位；各线城市挂牌量指数仍在低位徘徊。 百城单月成交楼面均价有所回落，溢价率环比小幅下滑。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约18.7%；其中，一线城市下降21.1%，二线城市下降23.6%，三线城市下降15.0%，各线城市累计降幅较上月有所收窄。5月，百城成交楼面均价单月有所回落。溢价率方面，一二线溢价率持续上涨，三线降幅继续扩大，带动整体成交溢价率环比小幅下滑、同比升势延续。 投资建议：积极政策基调支撑国央企稳健增长，维持“强于大市”评级。5月全国销售进度放缓，开发投资持续下行，预计开发投资将随着销售企稳而有所改善。短期内，企业或将延续分化格局，国央企受益于长期稳健的经营策略，在政策边际宽松的大环境下，或仍具备竞争优势。维持“强于大市”评级。 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：国央企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销量增速放缓，投资增速下滑7 3.城市：一线增长较快，推盘分化延续9 3.1新房数据：一线销量增速较快，推盘环比降幅收窄9 3.2二手房数据：成交环比持续下滑，挂牌价稳中微降13 4.土地市场：二三线成交增速回升，溢价率小幅下滑15 4.1住宅类用地成交建面：二三线带动单月成交增速回正15 4.2住宅用地成交总价：整体增速止跌回升17 4.3成交楼面均价增速回落，溢价率小幅下滑18 5.融资：境内外债券发行规模持续下滑20 6.重点政策回顾：地方政策能级持续上移22 7.投资建议26 8.风险提示26 图表目录 图1：朗诗绿色管理、万达酒店发展5月涨幅居前5 图2：绿景中国地产、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至5月末涨幅居前5 图3：融创中国、合景泰富集团、万科企业5月换手率居前5 图4：建业新生活5月涨幅居前6 图5：嘉里建设年初至5月末涨幅居前6 图6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活5月换手率居前6 图7：商品房销售额增速较上月放缓0.4pct7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.5pct7 图9：房地产投资增速继续下滑8 图10：1-5月新开工降幅延续上月下行趋势8 图11：房屋竣工面积同比升势延续8 图12：开发资金来源降幅小幅下降，个人按揭贷款增速明显提升9 图13：二手房挂牌出售价格指数近期持续下降14 图14：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定14 图15：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数稳中有降14 图16：三线城市二手房挂牌出售量指数有所回落14 图17：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图18：5月百城住宅用地成交建面同增11.4%15 图19：5月一线城市住宅用地成交建面同降93.6%15 图20：5月二线城市住宅用地成交建面同增41.7%16 图21：5月三线城市住宅用地成交建面同增22.9%16 图22：1-5月百城宅地成交建面同比下降18.7%16 图23：1-5月一线城市宅地成交建面同比下降21.1%16 图24：1-5月二线城市宅地成交建面同比下降23.6%16 图25：1-5月三线城市宅地成交建面同比下降15.0%16 图26：5月百城住宅用地成交总价同增12.3%17 图27：5月一线城市住宅用地成交总价同降84.0%17 图28：5月二线城市住宅用地成交总价同增75.6%17 图29：5月三线城市住宅用地成交总价同增31.3%17 图30：1-5月百城宅地成交总价同比下降9.8%18 图31：1-5月一线城市宅地成交总价同比下降4.7%18 图32：1-5月二线城市宅地成交总价同比下降11.0%18 图33：1-5月三线城市宅地成交总价同比下降10.8%18 图34：5月百城宅地成交楼面均价环比有所回落19 图35：5月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下滑19 图36：5月二线城市宅地成交楼面均价环比明显回升19 图37：5月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升19 图38：5月百城宅地成交溢价率环比有所下降19 图39：5月一线城市宅地成交溢价率环比升势延续19 图40：5月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升20 图41：5月三线城市宅地成交溢价率环比持续下降20 图42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，一季度累计同比增长1.3%20 图43：开发贷余额增速自2022年下半年起持续回升21 图44：个人住房贷款余额增速继续下降21 图45：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图46：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑21 图47：境内房地产信用债发行规模降幅持续扩大21 图48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比22 图49：5月境内房地产信用债呈净融资状态22 图50：内房海外债券发行规模环比有所下降22 图51：内房海外债券发行规模增速持续下滑22 表1：截至2023/5/31主要城市交易量，一线城市同比增长较快11 表2：截至5月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比小幅上升12 表3：截至5月末主要城市新房批售情况，贵阳、长春、上海和深圳新增供应相对充裕12 表4：截至5月末主要城市二手房成交量情况，青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方政策能级持续上移，杭州余杭区3街道放宽限购23 1.板块表现：国央企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至5月31日，朗诗绿色管理、万达酒店发展5月涨幅居前；绿景中国地产、 中国海外宏洋集团、深圳控股年初至5月末涨幅居前。 图1：朗诗绿色管理、万达酒店发展5月涨幅居前图2：绿景中国地产、中国海外宏洋集团、深圳控股 年初至5月末涨幅居前 LandSeaWandaHotel ShuiOnCCLandHopsenMinMetalsLand SZI CMLandJingruiSOHO YuzhouTopSpringZhonganVanke-HGloriousYinchengJoyCityCOPM FutureLandC&DINTL PriceChange(LastMonth) LVGEMCOGO SZI TopSpringShuiOnYueXiuWandaHotel COPMC&DINTL HopsenMinMetalsLand SOHO JoyCityCCLandREDCO CRLandCMLandZhongan PriceChange(YTD) -20%-15%-10%-5%0%5% -30%-20%-10%0%10% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/5/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/5/31 图3：融创中国、合景泰富集团、万科企业5月换手率居前 Turnover(LastMonth) 15% 12% 9% 6% 3% Longfor COGO Jinmao Sino-Ocean Dexin GreenTown YueXiu FutureLand Agile CountryGarden Vanke-H KWG Sunac 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/5/31 1.2物业管理行业表现 截至5月31日，建业新生活5月涨幅居前；嘉里建设年初至5月末涨幅居前。 图4：建业新生活5月涨幅居前图5：嘉里建设年初至5月末涨幅居前 CCNewLifeVankePPTOVSJinkeServices GTSER YinchengLSCHINARESMIXC PolyPPTRSUNSER KaisaProsperKerryPPTTimesNeighborPowerlongCM A-LivingS-EnjoyKWGLivingPolyPPTSER ShimaoServicesSunacServicesCGServicesZhongaoHome PriceChange(LastMonth) KerryPPTPolyPPT CCNewLifeCHINARESMIXC VankePPTOVS GTSERPolyPPTSERJinkeServicesRSUNSER EverSunshineZhongaoHomePowerlongCMYinchengLSKaisaProsperShimaoServices A-LivingSunacServicesTimesNeighborKWGLivingCGServices S-Enjoy PriceChange(YTD) -30%-20%-10%0%10%-80%-60%-40%-20%0%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/5/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/5/31 图6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活5月换手率居前 Turnover(LastMonth) 20% 15% 10% 5% JinkeServices GreenTownSER CCNewLife PowerlongCM CHINARESMIXC S-Enjoy PolyPPT A-Living SunacServices ShimaoSe