房地产行业7月百强房企销售数据点评：景气度回落，销售仍疲弱

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表2 7月百强及百强可比房企同比增速小幅下滑 图表3 7月百强及百强可比房企销售景气度小幅下滑 国央企和非国央企销售分化持续，非违约房企权益销售额占百强房企89%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-7月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升7.4个百分点。2）单月权益销售来看，7月百强房企中国央企同比下滑13%，非国央企下滑25%，分化仍在持续。3）百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例约89%，7月权益销售金额同比下滑13%，1-7月累计同比下滑31%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企7月权益销售金额同比下滑41%，1-7月累计同比下滑61%。 图表4 7月国央企、非国央企权益销售金额同比分别-13%、-25% 前30强房企有9家7月权益销售金额同比为正，仅1家1-7月累计权益销售金额同比为正。TOP30房企中，9家7月权益销售金额同比为正，其中远洋集团、电建地产、保利置业、中建壹品同比分别增长181%、105%、92%、41%，重点关注的房企中绿城中国、保利发展、招商蛇口分别增长10%、2%、1%。1-7月累计权益销售金额来看，仅中建壹品同比为正，实现5%的增长，重点关注房企中绿城中国、保利发展、中海地产跌幅较少，分别下跌1%，16%、19%。 图表5 TOP30房企7月权益销售情况 下半年销售增速转正或仍面临压力。根据我们跟踪的高频周度数据来看，7月后京沪二手房网签持续回落，京沪贝壳二手房转定套数（客户下定金套数，一般领先于网签2-3周）仍在下滑，已回落至“517”新政前水平，政策宽松效果逐步减弱。另外，近年来销售的季节性规律也在发生较大的变化，基于基数低推演下半年同比转正存在一定风险。我们在《价格未止跌，ROE改善仍需等待》中提到，房企近年保持以销定产的思路，从而新开工在一定程度上可以反映房企对后市的态度，6月统计局新开工季调数据进一步下跌，意味着下半年对销售仍需保持谨慎。 图表6京沪二手房转定套数仍在下降 图表7 7月以来京沪二手房网签持续回落 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的趋势性机会来自于预期ROE的改善，目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。