内地房地产行业2023年7月房企销售数据点评：百强销售探底继续，市场预期改善可期

百强销售探底继续，市场预期改善可期 2023年7月房企销售数据点评 事件描述： 克而瑞发布2023年7月房企销售情况，TOP100房企2023年1-7月累计销售金额同比下降5.9%，较前6月同比降幅进一步扩大；7月单月销售金额同比下降37.2%，较6月降幅扩大9.6pct。 事件评论: 百强单月销售额同环比齐跌，累计销售同比受基数变动影响降幅有所扩大。7月单月，TOP100房企单月销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%；销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%。累计销售方面，2023年1-7月，TOP100房企实现销售额3.84万亿元，同比下降5.9%（前6月：下降0.4%）；实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%（前6月：下降13.9%）。7月，百强累计销售同比进一步下降，主要源于去年同时期国内经济活动正逐步恢复，带动销售基数较大；同时，近期内需不足亦对整体销售下滑产生了一定影响。 大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大。截至2023年7月末，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）、小型（累计销售额51-100名）房企累计同比分别下滑1.0%、6.8%、15.4%，大型房企累计同比增速转负，中、小型房企累计同比降幅分别扩大5.6pct、4.0pct。单月销售表现上，与5月相比，各规模房企降幅继续扩大，大、中、小房企降幅分别扩大5.2pct、11.8pct、15.3pct。公司表现上，2023年1-7月累计销售额增速较快的房企为国贸地产（+120%）、卓越集团（+95%）、保利置业（+70%）、越秀地产（+68%）、中建壹品（+58%）。 顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地。本月，地方政策持续推动需求端政策落地，如九江首套个贷利率下限降至不低于LPR-30bp、徐州主城区卖旧换新可获补贴、兴化扩大商转公办理对象等。同时，部分地区购房政策优化范围有所扩大，如浙江取消全省（杭州市区除外）落户限制、深圳开放港澳台居民有条件参与认购共有产权房、佛山取消社保等条件鼓励港澳居民在本地购房、东莞有条件取消144平方米以上购房者的积分制度等，地方通过扩大内需或有助于促进住房市场稳步回升。房企流动性方面，武汉提出竣工后剩余监管资金可用于同项目内其他楼栋建设，这在一定程度上可减轻开放房企的建设资金压力，对于缓解其流动性具有一定的积极作用。值得一提的是，本月，政治局会议、住建部相继对房地产行业积极表态，或驱动政策端的优化空间进一步扩大，下调首付比例、个贷利率等优惠政策的城市能级或有望持续上移。 投资建议： 2023年7月，整体销售继续探底，市场信心复苏较弱。但近期顶层表态较为高频，部分一线城市会议表述亦较为积极，或有望进一步修复市场预期。从目前来看，大型房企销售表现优于同业，资源禀赋且流动性较强的头部房企仍具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 行业研究|内地房地产 31-Jul-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.com 克而瑞发布2023年7月房企销售情况，TOP100房企2023年1-7月累计销售金额同比下降5.9%，较前6月同比降幅进一步扩大；7月单月销售金额同比下降37.2%，较6月降幅扩大9.6pct。 百强单月销售额同环比齐跌，累计销售同比受基数变动影响降幅有所扩大。7月单月，TOP100房企单月销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%；销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%。累计销售方面，2023年1-7月，TOP100房企实现销售额3.84万亿元，同比下降5.9%（前6月：下降0.4%）；实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%（前6月：下降13.9%）。7月，百强累计销售同比进一步下降，主要源于去年同时期国内经济活动正逐步恢复，带动销售基数较大；同时，近期内需不足亦对整体销售下滑产生了一定影响。 图1：2023年1-7月TOP100房企累计销售额同比下降约5.9% 图2：2023年7月TOP100房企单月销售额同比下降约37.2% 14150% 12100% 10 850% 60% 4 2-50% 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 2023/07 0-100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 2023/07 -100% 累计销售金额（万亿元）同比（右轴） 单月销售金额（万亿元）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 图3：2023年1-7月TOP100房企累计销售面积同比下降约17.0% 图4：2023年7月TOP100房企单月销售面积同比下降约36.8% 10100% 850% 6 0% 4 2-50% 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 2023/07 0-100% 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 150% 100% 50% 0% -50% 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 2023/07 -100% 累计销售面积（亿平）同比（右轴）单月销售面积（亿平）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大。截至2023年7月末，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）、小型（累计销售额51-100名）房企累计同比分别下滑1.0%、6.8%、15.4%，大型房企累计同比增速转负，中、小型房企累计同比降幅分别扩大5.6pct、4.0pct。单月销售表现上，与5月相比，各规模房企降幅继续扩大，大、中、小房企降幅分别扩大5.2pct、11.8pct、15.3pct。公司表现上，2023年1-7月累计销售额增速较快的房企为国贸地产（+120%）、卓越集团（+95%）、保利置业 （+70%）、越秀地产（+68%）、中建壹品（+58%）。 图5：大型房企累计销售同比增速转负，各规模房企单月销售降幅进一步扩大 -1% -7% -15% -35% -39% -37% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 1-7月累计同比7月单月同比 1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额 数据来源：克而瑞，中达证券研究 顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地。本月，地方政策持续推动需求端政策落地，如九江首套个贷利率下限降至不低于LPR-30bp、徐州主城区卖旧换新可获补贴、兴化扩大商转公办理对象等。同时，部分地区购房政策优化范围有所扩大，如浙江取消全省（杭州市区除外）落户限制、深圳开放港澳台居民有条件参与认购共有产权房、佛山取消社保等条件鼓励港澳居民在本地购房、东莞有条件取消144平方米以上购房者的积分制度等，地方通过扩大内需或有助于促进住房市场稳步回升。房企流动性方面，武汉提出竣工后剩余监管资金可用于同项目内其他楼栋建设，这在一定程度上可减轻开放房企的建设资金压力，对于缓解其流动性具有一定的积极作用。值得一提的是，本月，政治局会议、住建部相继对房地产行业积极表态，或驱动政策端的优化空间进一步扩大，下调首付比例、个贷利率等优惠政策的城市能级或有望持续上移。 表1：7月顶层会议定调行业发展模式，供需政策或有望加速落地 时间 城市/部门 政策概述 徐州主城区（含经开区、港务区）卖旧房买新房给予补贴。补贴办法为对购买 2023-07-03 徐州 新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。《通知》提出，提高住房公积金贷款最高额度。公积金缴存职工购买自住住房 2023-07-03 镇江 符合我市公积金贷款相关规定的，职工个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；职工家庭最高贷款额度由50万元调整为80万元。监管额度内预售资金应当按照工程建设进度予以拨付。监管额度内预售资金应 2023-07-05 武汉 当按照拨付节点申请使用。项目完成不动产首次登记前，监管账户内预售资金余额不得低于监管额度的百分之五。 2023-07-06 深圳 深圳市住房和建设局颁布《深圳市共有产权住房管理办法》，其中提到8月1日起，港澳台居民可作为有深圳户籍家人的共同申请人参与申请认购共有产权住房，不受户籍限制。据潜江市住房公积金中心业务指南，借款人以所购买的期房，提供住房抵押担 2023-07-06 潜江 保的，最高额度为60万元，且不超过房屋总价款的80%。此外，潜江市将推行“带押过户”申请公积金贷款业务。夫妻双方均缴存住房公积金的家庭，在中心城区（含浔阳区、濂溪区、经开 2023-07-06 九江 区、八里湖新区、柴桑区）购房的，贷款额度由60万元/户提高至80万元/户，夫妻一方缴存住房公积金的家庭贷款额度由30万元/户提高至40万元/户。福建龙岩市发布的《办法》表示鼓励被征收人选择房票补偿方式实现补偿安 2023-07-06 龙岩 置，选择房票安置的，可按规定给予房票奖励。房票奖励包括房票政策性奖励和房票购房奖励。对2022年6月2日至2023年3月31日之间网签购房的购房对象，继续申请阶 2023-07-07九江 2023-07-07湖南 2023-07-07鹰潭 2023-07-17浙江 2023-07-18郑州 段性购房补贴和交易契税财政补贴。下调个贷款利率下限。对首套住宅商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，改为 减30个基点。 自7月10日起，该中心的商转公贷款（含商转公组合贷款）业务仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理。该中心的商转公贷款业务将根据个贷率情况实行动态管理。 鹰潭市将取消按月抵冲还贷和按年提取还贷二选一政策，实行住房公积金按月抵冲还贷结合按年提取还贷并行。同时，实施多子女家庭住房公积金贷款支持政策。提前结清住房公积金贷款(异地)或商业银行住房贷款，提取期限由1个月 调整为3个月。本次还调整租房提取住房公积金频次。 《方案》要求进一步畅通农业转移人口融入城市渠道，全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落