房地产行业周观点：4月居民中长期贷款收缩

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 4月居民中长期贷款收缩 2023年05月15日 ——房地产行业周观点(05.08-05.14) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观 经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/05/08-2023/05/14），申万一级行业房地 产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，板块表现强于大市。2023 年以来，房地产行业下跌7.56%，沪深300指数上涨1.71%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）5月11日，央行发布2023年4月金融统计数据报 告，4月社会融资规模增量12200亿人民币,预期20000亿人民币,前值 53800亿人民币，大幅低于市场预期。贷款方面，4月份人民币贷款增 加7188亿元，同比多增649亿元。分部门看，住户贷款减少2411亿 元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。居民新增中长期人民币贷款少增与4月房地产销售数据走弱相关；（2）5月 8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。《意见》就加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等十个方面提出具体要求。（3）宁德、滁州出台政策促进房地产市场平稳健康发展。 行业基本面情况：5月1日-5月7日，30大中城市商品房环比成交量大跌，当周成交200.03万平方米，环比下跌42.84%，其中，一线城市成交41.76万平方米，二线城市成交119.54万平方米，三线城市成交 38.73万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨53.34%，其中一线上涨7.48%，二线上涨114.62%，三线上涨19.00%；百城住宅类土地供应建面为357.90万平方米，四周滚动同比下降13.2%，年初至今累计供应面积同比下降31.91%；百城住宅类土地成交建面为380.83万平方米，四周滚动同比下降42.1%，年初至今累计同比下降13.61%。5月8日至5月14日当周，厦门、南京、成都分别完成2023年第一批、第二批、第六批集中供地公开拍卖。同时，北京第�批3宗涉宅地块、杭州第�批5宗涉宅地块正式公告。 重点公司动态：金地集团、招商蛇口发布4月销售情况简报，合同销售面积及金额同比均实现大幅增长。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 Q1业绩有所企稳，销售回暖业绩或好转 “�一”假期销售环比回落 4月销售环比回落 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌1.75%，表现强于大市4 1.2上周地产各细分板块整体下跌4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售环比回落7 3.2上周二手房销售环比降温8 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪13 54月社会融资情况13 6重点公司公告跟踪14 7投资建议与风险提示15 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速7 图表11：一线城市四周滚动同比增速7 图表12：二线城市四周滚动同比增速7 图表13：三线城市四周滚动同比增速7 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）9 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）9 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速10 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速10 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速10 图表29：百城住宅类土地成交溢价率10 图表30：2023年已完成集中出让地块情况11 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：居民新增中长期人民币贷款（亿元）13 图表35：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌1.75%，表现强于大市 上周（2023/05/08-2023/05/14），申万一级行业房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌7.56%，沪深300指数上涨1.71%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块整体下跌 上周,A股地产各细分板块整体下跌，其中住宅开发板块跌幅最大，当周下跌1.90%，物业管理板块下跌1.47%，商业地产板块下跌1.44%，产业地产板块下跌0.70%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：深深房A、*ST泛海、城建发展，其中，深深房A周度涨幅9.25%，*ST泛海周度涨幅6.67%，城建发展周度涨幅5.03%。跌幅排名 前3位的房地产个股为：*ST中天、ST阳光城、*ST新联。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：国瑞健康、禹洲集团、中国金茂，其中，国瑞健康周度涨幅11.31%，禹洲集团周度涨幅3.49%，中国金茂周度涨幅2.74%。跌幅排名前3位的房地产个股为：正商实业、融创中国、中梁控股。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 5月8日，福建漳州市自然资源局发布了《漳州市本级2023年度国有建设用地供应计划》。2023年度漳州市本级住宅用地计划供应247.0125公顷，其中产权住宅用地238.3895公顷，住宅用地56宗。同时，2023年该市计划供应商服用地83.4066公顷。（观点网）5月9日，长春市规划和自然资源局推出二手房“带抵押过户”登记业务实现二手房转移登记、新抵押权首次登记等各环节的无缝衔接。长春市采取“借新贷、还旧贷”无缝衔接模式，对卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方达成交易意向后，买卖双方通过银行申请商业贷款，贷款审批通过后，将办证所需材料一次性提交登记机构受理窗口，即可合并办理转移登记、新抵押权首次设立登记业务。（观点网）5月9日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2023年度实施计划》的通知，披露2023年计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。全市商品住房计划新开工建筑面积约700万平方米、约7万套。保障性住房方面，全年计划供应分配8万套（间）、建筑面积419.04万平方米；计划新开工建筑面积475万平方米、7.3万套；计划筹集保障性住房建筑面积407.5万平方米、11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米。（中国房地产网） 宏观经济 5月11日，据国家统计局披露，2023年4月份，全国居民消费价格同比上涨0.1%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.1%；食品价格上涨0.4%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.4%，服务价格上涨1.0%。（观点网）5月9日，中国中小企业协会今天发布，4月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，比上月下降0.3点，但仍高于2022年同期水平。从分行业指数来看，4月份，国民经济八大行业中，建筑业指数和住宿餐饮业指数有所上升，批发零售业指数为持平，工业、交通运输业、房地产业、社会服务业和信息传输软件业指数有所回落。（观点网） 行业研究 5月9日，据中指研究院最新研报显示，2023年5月房企到期债券余额为689.1亿元。其中，海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。2023年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。从融资利率来看，4月融资综合平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。（中国房地产网） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 全国 《关于规范房地产经纪服务的意见》 房地产经纪 5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。《意见》就加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等十个方面提出具体要求。 宁德 《宁德市住房和城乡建设局等七部门关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干意见》 行业发展 《意见》明确实行购房补贴和鼓励开展优惠团购；全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制；同时，《意见》明确推行房屋征收补偿房票安置方式，进一步满足被征收人对产权调换房屋的多样化需求；明确实施二手房“带押过户”，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。 滁州 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》 行业发展 《措施》提到购买商品房，受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助；多子女家庭首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可上浮10万元，但不高于滁州市最高贷款额度。无自有住房且租赁住房的多子女家庭，住房公积金提取额度提高至每年24000元；同时提高住房公积金最高贷款额度，借款人家庭只有1人正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由40万元调整为50万元；借款人家庭有2人及以上正常缴存住房公