房地产行业周报：新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑

房地产 行业研究/行业周报 新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑 报告日期：2022-08-15 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周+1.55%，收报于3276.89点；创业板指本周+0.27%，收 行业指数与沪深300走势比较 26% 14% 2% -10%8/21 -21% 11/21 2/225/22 -33% 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.7月市场持续弱复苏，中央定调用好政策工具箱2022-08-02 2.行业周报：新房二手房成交低迷，重点关注房企纾困进程2022-07- 25 3.行业周报：二手房销售环比回暖，银保监会定调“保交楼”2022-07-20 报2690.83点；沪深300本周+0.82%，收报于4191.15点。房地产板 块+1.67%，在31个行业内位列第19位。 新房成交：成交面积同比-30.6%，环比-15.6% 本周（8.05-8.11），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约233万 方，同比-30.6%，环比-15.6%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积55 万方，同比-35.4%、环比-19.8%；二线（14城）一手房合计成交面积128万方，同比-28.1%、环比-15.9%%；三线（14城）一手房合计成交面50万方，同比-31.0%、环比-9.7%。 二手房成交：成交面积同比-10.0%，环比-1.8% 本周（8.05-8.11），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约108万方，同比-10.0%，环比-1.8%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积30万方，同比-23.2%、环比-1.6%；二线（8城）二手房合计成交面积48万方，同比+1.1%、环比-7.0%；三线（6城）二手房合计成交面积30万方，同比-10.4%、环比7.3%。 新房库存：库存面积环比+0.37%，去化周期12.3月 截至2022.08.11，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9254 万方，环比+0.37%，整体去化周期（按面积）约12.3月。其中，一线（4 城）新房库存合计3187万方，环比+0.99%，去化周期10.6月；二线（6 城）新房库存3270万方，环比+0.35%，去化周期9.9月；三线（6城市） 新房库存2797万方，环比-0.31%，去化周期23.5月。 土地市场：百城土地成交面积1119万方，成交土地总价110亿元，土地溢价率2.10% 本周（8.8-8.14），百城土地供应数量为466宗，对应土地供应建面约 2879万方；百城土地成交数量为237宗，对应土地成交建面约1119万方，成交土地总价约110亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为26万方、453万方和638万方，同比分别为-66%、-2%和-57%，对应土地溢价率分别为0.00%、1.08%和2.60%。 投资建议： 本周央行公布社融数据，7月末社会融资规模存量为334.9万亿，同比增长10.7%，1-7月社会融资规模增量累计21.77万亿，同比多2.89万亿。人民币贷款方面，7月份增加6790亿元，同比少增4042亿元。从结构来看，7月居民贷款新增1217亿元，同比少增2842亿元；其中，新增居民短期贷款-269亿元，同比少增354亿元，新增居民中长期贷款1486亿元，同比少增2488亿元。居民贷款增量大幅减少，原因或在于：i）短期贷款方面，由于疫情再次反复、房贷和商业贷利率倒挂下居民大量还款导致新增贷款负增长；ii）中长期贷款方面，由于市场情绪低迷、防风险诉求提升和摩擦性失业问题未有明显好转，居民购房意愿降低、需求不振导致中长期贷款大幅放缓。 向后看，建议后续重点关注：1）抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州100亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大AMC机构参与房企主体纾困的具体落地；2）货币政策工具箱的“后手”，如降准降息等，尤其关注LPR的下调空间；3）“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团； （2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-30.6%，环比-15.6%5 2新房库存：库存面积环比+0.37%，去化周期12.3月7 3二手房成交：成交面积同比-10.0%，环比-1.8%10 4土地市场：百城土地成交面积1119万方，成交土地总价110亿元，土地溢价率2.10%12 5行业新闻：14 6公司要闻：16 7风险提示：18 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-30.6%，环比-15.6% 本周（8.05-8.11），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约233万方，同比-30.6%，环比-15.6%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积55万方，同比-35.4%、环比-19.8%；二线（14城）一手房合计成交面积128万方，同比-28.1%、环比-15.9%%；三线（14城）一手房合计成交面50万方，同比-31.0%、环比-9.7%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-17 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 -80.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-17 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 二线成交面积二线同比二线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-17 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 -80.0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 三线成交面积三线同比三线环比 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-17 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 成交套数：本周，我们重点跟踪的32城一手房成交套数合计约21648套，同比-31.6%，环比-14.9%。其中，一线（4城）一手房合计成交套数5114套，同比-36.3%、环比-18.4%；二线（14城）一手房合计成交套数10881套，同比 -30.7%、环比-16.3%；三线（14城）一手房合