房地产行业9月居民信贷点评：居民中长期贷款改善，印证9月销售修复

事件描述 中国人民银行发布9月金融数据，居民中长期贷款少增幅度收窄。 2022年9月，社融存量340.65万亿，同比增长10.6%，新增社融3.53万亿，同比多增6274亿元，新增人民币贷款2.57万亿，同比多增7964亿元，新增居民中长期贷款3456亿元，同比少增1211亿元。 事件评论 9月社融同比多增，环比明显改善，正向贡献主要来自于信贷投放。9月社融新增3.53万亿元，同比多增6274亿元，正向因素主要包括：1）企事业单位信贷新增1.92万亿，同比多增9370亿元， 2）信托贷款新增-192亿元，同比多增1906亿元，3）委托贷款新增1507亿元，同比多增1529亿元；拖累因素主要包括：1）企事业票据融资新增-827亿元，同比少增2180亿元，2）政府债券新增5525亿元，同比少增2541亿元，3）居民贷款新增6503亿元，同比少增1383亿元。可见，社融同比多增主要正向贡献来自于银行贷款、委托贷款投放，信托贷款压降幅度也明显下降。 居民中长期贷款继续修复，少增幅度环比收窄。居民贷款总体走弱，短期贷款拖累，中长期贷款修复。9月居民贷款新增6503亿元，同比少增1383亿元，8月为同比少增1175亿元，意味着居民短期、中长期的总体贷款环比走弱。从内部结构来看，居民短期贷款是拖累项，而居民中长期贷款贷款有所改善。9月居民短期贷款新增3038亿元，同比少增181亿元（8月同比多增426亿元）；9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元（8月同比少增1601亿元），即少增幅度环比收窄。 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6421，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6560；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6718和0.6710；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6591和0.6604；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.6548和0.6546；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.6381和0.6401。 居民中长期贷款改善，印证9月地产销售修复。高频数据显示9月下半月地产销售开始反弹，8月份至9月上半月每周的成交面积均在同比负增长30%左右，9月第3周修复至同比正增长1.4%，9月第4周修复至同比正增长24.2%。高频数据的修复与居民中长期贷款改善形成了印证，可能意味着9月份地产销售降幅将低于8月份。 投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.事件描述 中国人民银行发布9月金融数据，居民中长期贷款少增幅度收窄。2022年9月，社融存量340.65万亿，同比增长10.6%，新增社融3.53万亿，同比多增6274亿元，新增人民币贷款2.57万亿，同比多增7964亿元，新增居民中长期贷款3456亿元，同比少增1211亿元。 2.事件评论 9月社融同比多增，环比明显改善，正向贡献主要来自于信贷投放。9月社融新增3.53万亿元，同比多增6274亿元，正向因素主要包括：1）企事业单位信贷新增1.92万亿，同比多增9370亿元，2）信托贷款新增-192亿元，同比多增1906亿元，3）委托贷款新增1507亿元，同比多增1529亿元；拖累因素主要包括：1）企事业票据融资新增-827亿元，同比少增2180亿元，2）政府债券新增5525亿元，同比少增2541亿元，3）居民贷款新增6503亿元，同比少增1383亿元。可见，社融同比多增主要正向贡献来自于银行贷款、委托贷款投放，信托贷款压降幅度也明显下降。 图表1 9月社融存量340.65万亿元，同比上升10.6% 图表2 9月社融新增3.53万亿，同比多增6274亿元 图表3 9月人民币贷款新增2.57万亿，同比多增7964亿元图表4 9月委托贷款新增1507亿元，同比多增1529亿元 居民中长期贷款继续修复，少增幅度环比收窄。居民贷款总体走弱，短期贷款拖累，中长期贷款修复。9月居民贷款新增6503亿元，同比少增1383亿元，8月为同比少增1175亿元，意味着居民短期、中长期的总体贷款环比走弱。从内部结构来看，居民短期贷款是拖累项，而居民中长期贷款贷款有所改善。9月居民短期贷款新增3038亿元，同比少增181亿元（8月同比多增426亿元）；9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元（8月同比少增1601亿元），即少增幅度环比收窄。 图表5 9月新增居民中长期贷款3456亿元 图表6 9月新增居民中长期贷款同比少增1211亿元 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6421，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6560；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6718和0.6710；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6591和0.6604；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.6548和0.6546；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.6381和0.6401。 图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图 图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数 居民中长期贷款改善，印证9月地产销售修复。高频数据显示9月下半月地产销售开始反弹，8月份至9月上半月每周的成交面积均在同比负增长30%左右，9月第3周修复至同比正增长1.4%，9月第4周修复至同比正增长24.2%。高频数据的修复与居民中长期贷款改善形成了印证，可能意味着9月份地产销售降幅将低于8月份。 图表9 2022年8月份商品房销售面积增速有企稳迹象 图表10 2022年8月份商品房销售额增速有企稳迹象 图表11高频数据显示9月下半旬地产销售有所反弹 投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 3.风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化