房地产行业周报：6月销售降幅继续收窄，居民中长期贷款保持增长

投资要点 6月销售同比降幅进一步收窄，开发投资额同比降幅扩大。2022年6月商品房销售面积1.8亿方，销售额1.8万亿元，环比分别增长66%和68%，同比分别下降18.3%和20.8%，降幅较上月分别收窄13.5pp和16.9pp。累计来看，1-6月累计销售面积、销售金额分别同比-22.2%、28.9%。6月地产开发投资额为1.6万亿元，环比+25%创年内新高，同比-9.4%。商品房新开工面积1.5亿方，同比下降45%；竣工面积0.5亿方，同比下降41%。土地成交价款654亿元，环比上涨51%，主要因为6月重点城市陆续完成了次轮集中土拍，但2021年同期前值较高，同比仍下降65%。到位资金回升，6月到位资金合计1.6万亿元，同比-24%，降幅较上月收窄10个百分点。 7月重点32城累计销售面积（截至15日）同比-40%，环比-2%。其中一线城市同比-20%，环比+13%；二线城市同比-46%，环比-5%；三四线城市同比-37%，环比-4%。具体城市来看：1）一线城市总体保持较好韧性，上海、深圳分别环比增长66%和48%，北京和广州则分别环比下降40%和22%；2）二线城市多数城市环比下降，其中仅武汉、成都表现较好，分别环比增加64%和44%； 3）三四线城市呈现分化状态，其中芜湖、扬州、江阴等城市环比涨幅较为明显，泉州、连云港等出现环比下降。 6月社会融资规模增量5.17万亿元，居民中长期贷款保持增长。截至6月末，社会融资规模存量为334万亿元，同比增长10.8%，对实体经济发放的人民币贷款余额为205万亿元，同比增长11.1%。从增量来看，6月社会融资规模增量5.17万亿元，比上年同期多增1.47万亿元。6月人民币贷款增加2.8万亿元，同比多增6867亿元。6月居民中长期贷款增加4167亿元，较5月多增3120亿，同比少增989亿。 96526 南京次轮土拍表现较首轮趋稳，成都稳中有升，长沙热度略降。1）南京：44幅宅地成交22幅，仅2幅流拍，流拍率由首轮的32%降至5%，成交地块中5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价出让。2）成都：本轮土拍共成功出让53宗含宅用地，其中共有11宗地块摇号成交，2宗地块流拍，总成交金额402.4亿元，整体溢价率小幅上涨0.25个百分点，流拍率明显回落。3）长沙：在推出的17宗宅地中，2幅地块临期中止，余下15幅地中1幅遭流拍，撤牌流拍比例较首轮大幅提升，热度较首轮出现下滑。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 6月销售同比降幅进一步收窄。2022年6月商品房销售面积1.8亿方，销售额1.8万亿元，环比分别增长66%和68%，同比分别下降18.3%和20.8%，降幅较上月分别收窄13.5pp和16.9pp。同时，6月全国商品房销售均价为9753元/平方米，环比上涨1.4%。累计来看，1-6月累计销售面积、销售金额分别同比-22.2%、28.9%，二者同比降幅较1-5月分别收窄1.3pp和2.6pp。 图1：6月商品房销售面积同比-18.3% 图2：6月商品房销售金额同比-20.8% 开发投资额同比降幅扩大，土地成交有所好转。2022年6月地产开发投资额为1.6万亿元，环比+25%创年内新高，同比-9.4%。具体来看，6月商品房新开工面积1.5亿方，同比下降45%；竣工面积0.5亿方，同比下降41%；土地成交价款654亿元，环比上涨51%，主要因为6月重点城市陆续完成了次轮集中土拍，但2021年同期前值较高，同比仍下降65%。总体来说，三者同比降幅较5月均有不同程度扩大。当前行业投资乏力，仍处于历史较低点，开发投资额同比降幅和累计同比降幅分别扩大1.6pp和1.4pp。 图3：6月地产开发投资额同比降幅扩大1.6pp 图4：6月新开工面积同比降幅扩大3.3pp 图5：6月商品房竣工面积同比降幅扩大至41% 图6：6月土地成交额同比降幅扩大至65% 到位资金回升，同比降幅收窄。2022年6月到位资金合计1.6万亿元，同比-24%，降幅较上月收窄10个百分点。分项来看，1-6月国内贷款、自筹资金、定金和预收款、个人按揭贷款累计同比分别-27.2%、-9.7%、-37.9%、-25.7%。 图7：6月房地产开发到位资金同比降幅收窄10pp 图8：6月房地产开发到位资金分项目情况 7月重点32城累计销售面积（截至15日）同比-40%，环比-2%。其中一线城市同比-20%，环比+13%；二线城市同比-46%，环比-5%；三四线城市同比-37%，环比-4%。具体城市来看：1）一线城市总体保持较好韧性，上海、深圳均有不同程度上涨，分别环比增长66%和48%，北京和广州则分别环比下降40%和22%；2）二线城市多数城市环比下降，其中仅武汉、成都表现较好，分别环比增加64%和44%；3）三四线城市呈现分化状态，其中芜湖、扬州、江阴等城市环比涨幅较为明显，泉州、连云港等出现环比下降。 表1：全国重点城市7月累计（截至15日）成交情况（单位：平方米） 6月社会融资规模增量5.17万亿元，超市场预期。7月11日央行发布统计数据显示，截至6月末，社会融资规模存量为334万亿元，同比增长10.8%，对实体经济发放的人民币贷款余额为205万亿元，同比增长11.1%。从增量来看，6月社会融资规模增量5.17万亿元，比上年同期多增1.47万亿元，从结构看，6月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.4%，同比高0.2个百分点。在信贷投放和政府债券特别是地方债发行等推动下，6月社会融资规模增量同比环比均多增，推动社会融资规模存量同比进一步加快回升。 图9：6月社会融资规模存量334万亿元 图10：6月社会融资规模增量5.17万亿元 人民币贷款同比多增6867亿元，居民中长期贷款保持增长。6月人民币贷款增加2.8万亿元，规模高于以往同期水平，同比多增6867亿元。6月居民中长期贷款增加4167亿元，较5月多增3120亿，同比少增989亿。居民户中长期新增贷款恢复至今年4月疫情影响前的水平，随着疫情好转，叠加楼市放松政策作用逐步释放，市场效果逐步显现，居民购房意愿有所提升。6月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款15%，环比增长9%，所占比例进一步提升。 图11：6月新增居民中长期贷款规模4167亿元 图12：6月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款15% 南京次轮土拍表现较首轮趋稳，成都稳中有升，长沙热度略降。1）南京：次轮集中供地出让进一步放松了土拍规则，44幅宅地成交22幅，仅2幅流拍，流拍率由首轮的32%降至5%，成交地块中5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价出让。2）成都：本轮土拍共成功出让53宗含宅用地，其中共有11宗地块摇号成交，2宗地块流拍，总成交金额402.4亿元，整体溢价率小幅上涨0.25个百分点，流拍率明显回落。3）长沙：本轮集中供地最终成交14宗地，总成交建面达261万平方米，共计137亿元，值得注意的是有2幅地触及最高限价。在推出的17宗宅地中，2幅地块临期中止，余下15幅地中1幅遭流拍，撤牌流拍比例较首轮大幅提升，热度较首轮出现下滑。整体来看，本轮土拍民企“隐身”的拿地格局并未改变。 表2：南京、成都和长沙各轮集中土拍热度对比 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数下跌3.81%、沪深300指数下跌4.07%，创业板指下跌2.03%，万得全A上周交易额5.04万亿，环比下跌7.97%。从板块表现来看，电气设备、通信、采掘和公共事业表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌6.07%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.70%，在所有申万一级行业中相对排名16/28。 上周申万地产板块交易额947.60亿，环比上涨11.48%。 图13：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图14：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周顺发恒业、海航投资、万通地产、ST爱旭和电子城等个股涨幅居前。蓝光发展、深物业A、金科股份、深深房A等个股跌幅显著。 图15：上周顺发恒业、海航投资、万通地产等个股涨幅显著 图16：上周蓝光发展、深物业A、金科股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、ST爱旭、金地集团、中交地产等排在行业前列，成交额均超38亿。其中，保利地产和万科A交易额合计160.5亿，占板块交易额比重为16.3%，与上周相比略有下降。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、滨江集团、信达地产、同达创业等涨幅居前，上涨个股个数占比30.3%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图17：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图18：年初以来申万地产上涨个股占比为30.3% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有3只股票上涨，太阳城集团、丰盛控股涨幅、中国宏泰发展明显，而合景泰富集团、融信中国、旭辉控股集团、弘阳地产、碧桂园等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、中国宏泰发展、越秀地产、绿城中国、中国海外发展、九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园、万科企业、旭辉控股集团均超过10亿（人民币）。 图19：上周表现强势的港股通内房股 图20：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周无股票上涨，蓝光嘉宝服务、恒大物业、彩生活不涨不跌，而碧桂园服务、永升生活服务、合景悠活位居跌幅前列。年初以来，绿城服务、滨江服务、中海物业个股涨幅明显。上周从成交金额来看，碧桂园服务、永升生活服务、招商积余、金科服务、绿城服务均超过3亿（人民币）。 图21：上周表现强势的物业股 图22：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月11日，山西忻州发布政策，缴存职工使用公积金贷款购买自住房（一套、二套）的，执行20%最低首付比例，贷款最高额度提高至80万元。任何开发企业不得拒绝购房人使用公积金贷款。取得预售许可的房地产开发项目，公积金贷款不受主体封顶限制。（财联社） 7月11日，根据国家统计局数据，2021年全年月中国房地产开发投资达到了147602亿元，比上年累计增长4.4%，比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。截至2022年1-4月中国房地产开发投资达到39154亿元，累计下降2.7%。其中，住宅投资达到29527亿元，累计下降2.1%。（前瞻研究所） 7月11日，根据中央银行发布的数据，6月末，广义货币(M2)余额258.15万亿元，同比增长11.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.3个和2.8个百分点；狭义货币(M1)余额67.44万亿元，同比增长5.8%，增速分别比上月末和上年同期高1.2个和0.3个百分点；流通中货币(M0)余额9.6万亿元，同比增长13.8%。上半年净投放现金5186亿元。（观点网） 7月12日，每日经济新闻联合中指院推出数据，1-6月，TOP50上市房企累计销售额2.85万亿元。经记者粗略计算，TOP50房企6月单月销售6800亿元，环比5月单月4000亿元，大幅增长约70%。（每日经济新闻） 7月12日，南京进行第二批集中供地，共出让44宗地块，成交42宗，流拍2宗，其中底价成交31宗，触顶摇号5宗，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起价755.8亿元。（观点网） 7月12