2023年第19周地产周报：4月居民中长期贷款减少，房地产经纪服务获规范

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年05月16日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 五一销售表现平淡，央国企优势持续凸2023-05-09 显：——2023年第18周地产周报 政治局会议房地产政策基调不变，不动产2023-05-04 统一登记制度体系基本成型：——2023年第17周地产周报 核心城市土拍回温，因城施策持续优化：2023-04-25 ——2023年第16周地产周报 行业房地产行业 行业研究|行业周报 4月居民中长期贷款减少，房地产经纪服务获规范 ——2023年第19周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第19周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.2%。沪深300指数报收3937.76，周度涨幅为-2.0%；创业板指数报收2252.38，周度涨幅-0.7%；房地产板块指数报收2768.78，周度涨幅为-1.8%。 本周行业要闻。住建部、国家市场监督管理总局：联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出10 条具体要求，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。央行：4月份住户贷款减少2411亿元，其中中长期贷款减少1156亿元。住建部：全面启动城市基础设施生命线安全工程。宁波：全力支持首套和改善型住房需求，放宽房贷年龄限制。厦门：发布存量房交易资金监管办法。郑州：支持提取公积金支付购房首付款。湖北荆门、陕西汉中、宁夏银川、辽宁营口等城优化公积金政策。福建宁德：全面放开限购。安徽滁州：购房契税补助50%，凭文凭最高享受10%购房补助。南京二批供地共出让10宗地块，3宗触顶、2宗溢价、5宗底价成交。成都出让6宗地块，2宗触顶、1宗溢价、3宗底价成交。厦门首批供地成交3宗地块，2宗触顶、1宗底价成交。 第19周新房和二手房销售量均较上周增加。第19周44大城市新房销售为3.4万套，较第18周增加89.8%；21大城市二手房销售2.3万套，较第18周增加 199.2%。一线城市新房、二手房交易较第18周分别增加99.7%、增加202.4%；二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加97.2%、增加220.1%。库存量和库销比均较第18周下降。截至第19周，20大城市库存为113.5万套，较第18周减少 13204套；库销比为14.1个月，较第18周下降0.2个月。本周土地市场活跃度较 第18周下降。第19周36大城市市本级合计成交土地23块。土地出让金增加。 2023年第19周36大城市市本级土地出让金为311.5亿元，较第18周增加50.9亿 元。平均溢价率上升。2023年第18周36大城市市本级土地成交平均溢价率 9.2%，较第18周上升1.0个百分点。 重点公司公告。华润置地、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、越秀地产、新城控股等公布4月经营数据。碧桂园成功发行17亿元两笔中债增全额增信中票。万科拟发行20亿元中票。越秀地产发行13.96亿元有担保票据。合景泰富7.5亿元出售上海4个项目予平安，2024年1月票据构成违约，公司正寻求对境外债进行全面重组。 投资建议与投资标的 市场方面，本周新房和二手房备案数据环比增幅较大，主要受五一假期低基数影响，同比来看本周新房和二手房增速略有提升，但增幅较3、4月份有所收窄，销售维持弱复苏的态势。央行公布4月金融数据，4月份人民币贷款增加7188亿元，住户部门贷款减少2411亿元，低于市场预期，其中与房地产销售相关性较高的住户中长期贷款减少1156亿元，原因可能在于市场复苏趋势走弱。政策方面，5月8日住建部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出10条意见，要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导行业向分档定价、双边收费模式发展。《意见》主要目的是为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，同时有望对降低存量房交易成本、刺激市场热度回升起到一定效果。地方需求端政策仍主要以公积金政策、购房补贴等为主，涉及城市的能级有所上升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第19周市场行情回顾（2023.05.08~2023.05.14）4 1.1第19周行业指数表现4 1.2第19周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.08~2023.05.14）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第19周44城市新房成交6 图2：2023年第19周21城市二手房成交6 图3：2023年第19周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第19周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第19周市场行情回顾（2023.05.08~2023.05.14） 1.1第19周行业指数表现 第19周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.2%。沪深300指数报收3937.76，周度涨幅为-2.0%；创业板指数报收2252.38，周度涨幅-0.7%；房地产板块指数报收2768.78，周度涨幅为-1.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/05/12) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3937.76 -2.0% -0.3% 1.7% 创业板指 2252.38 -0.7% -2.5% -4.0% 房地产指数（申万） 2768.78 -1.8% 2.8% -7.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第19周地产板块个股表现 第19周地产板块涨幅居前的公司分别为深深房A、*ST泛海、城建发展、同济科技、北辰实业。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 深深房A 9.2% *ST中天 -23.8% *ST泛海 6.7% ST阳光城 -22.9% 城建发展 5.0% *ST新联 -22.8% 同济科技 4.5% ST粤泰 -22.8% 北辰实业 3.9% ST世茂 -22.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.08~2023.05.14） 2.1行业一周要闻回顾 住建部、国家市场监督管理总局：联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出10条具体要求，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。央行：4月份住户贷款减少2411亿元，其中中长期贷款减少1156亿元。住建部：全面启动城市基础设施生命线安全工程。宁波：全力支持首套和改善型住房需求，放宽房贷年龄限制。厦门：发布存量房交易资金监管办法。郑州：支持提取公积金支付购房首付款。湖北荆门、陕西汉中、宁夏银川、辽宁营口等城优化公积金政策。福建宁德：全面放开限购。安徽滁州：购房契税补助50%，凭文凭最高享受10% 购房补助。南京二批供地共出让10宗地块，3宗触顶、2宗溢价、5宗底价成交。成都出让6宗地块，2宗触顶、1宗溢价、3宗底价成交。厦门首批供地成交3宗地块，2宗触顶、1宗底价成 交。 1)住建部、国家市场监督管理总局：联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。（05.08） 信息来源：观点地产网 2)央行：4月份人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元。分部门看，住户贷款减少 2411亿元，其中中长期贷款减少1156亿元。（05.11）信息来源：央行官网 3)住建部：全面启动城市基础设施生命线安全工程。（05.12）信息来源：观点地产网 4)宁波：合理安排个人住房贷款额度，实施好个人住房贷款利率和首付比例政策，全力支持居民首套和改善型住房需求；放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。（05.08） 信息来源：观点地产网 5)厦门：交易资金监管机构或交易当事人在商业银行设立存量房交易结算资金专用存款账户，对交易资金进行监督管理，该监管办法6月1日起施行。（05.08） 信息来源：观点地产网 6)湖北荆门：提高单缴存职工家庭最高贷款额度，由50万元提升至70万元；恢复本市行政区域内购（建）房住房公积金家庭代际互助使用；推行住房公积金“带押过户”贷款业务；阶段性放宽预售楼盘备案条件；优化住房公积金全市业务通办流程（05.09） 信息来源：观点地产网 7)陕西汉中：提高双缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高到80万元；优化部分住房公积金提取政策，支持缴存职工租房提取住房公积金业务。（05.09） 信息来源：观点地产网 8)福建宁德：实行购房补贴和鼓励开展优惠团购；优化商品住房全装修项目监管政策；全面放开商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。（05.10）信息来源：观点地产网 9)郑州：支持提取公积金支付购房首付款，5月18日起试行。（05.11）信息来源：观点地产网 10)安徽滁州：购买商品房，收益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助；无自有住房且租赁住房的多子女家庭，住房公积金提取额度提高至每年24000元；提高住房公积金最高贷款额度。（05.12） 信息来源：观点地产网 11)宁夏银川：住房公积金可支付购房首付。（05.12）信息来源：观点地产网 12)辽宁营口：阶段性上调公积金贷款最高限额；阶段性降低住房公积金二手房贷款首付比例。 （05.12） 信息来源：观点地产网 13)南京：第二批集中供地共出让10宗地块，总出让面积35.3万平方米，3宗触顶、2宗溢价、 5宗底价成交，总成交金额约150.1亿元，整体溢价率9.3%。（05.10） 信息来源：观点地产网 12）成都：共出让6宗地块，2宗触顶、1宗溢价、3宗底价成交，共收金39.0亿元。（05.11）信息来源：观点地产网 13）厦门：首批供地成功出让3宗地块，2宗触顶、1宗底价成交，共揽金101.5亿元。（05.10）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第19周新房和二手房销售量均较上周增加。第19周44大城市新房销售为3.4万套，较第18周 增加89.8%；21大城市二手房销售2.3万套，较第18周增加199.2%。一线城市新房、二手房交易较第18周分别增加99.7