房地产行业第18周周报：假期销售环比回落，库存面积持续降低

房地产行业第18周周报 假期销售环比回落，库存面积持续降低 2023年05月07日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 假期销售环比回落，库存面积持续降低 2023年05月07日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年5月第1周，受�一假期影响，新房与二手房成交面积环比均有回落。30城新房成交164.66万平，同比/环比分别为19.45%/-55.01%。15城二手房成交面积81.53万平方米，同比/环比分别为43.11%/- 68.40%。库存方面，本周15城库存面积18307.43万平方米，环比下降0.22%， 降低至接近2022年8月水平。去化周期85.18周，较上周缩短3.24周。集 中供地方面，5月5日，武汉2023年一批次供地出让3宗地块。3宗涉宅地 块分别位于东西湖区、经开区、东湖高新区。总出让面积14.3万平，总规划 建面34.5万平。最终全部出让成功，1宗溢价、2宗底价成交，成交金额22.86亿元，成交楼面均价6633元/平，平均溢价率4.57%。房企方面，武汉临空港投资、武汉城建&招商蛇口联合体、孝感锦宏各落一子。 ⯁重点政策解读：4月28日晚间，广州市规划和自然资源局发布《关于创新开 展“一手房带押过户”的通告》。全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品 房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。3月自然资源部与银保监会发布通知，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署，其中指出要最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。广州市此次探索将“带押过户”政策推广至一手房，包括期房与现房。我们认为，本次政策落地后，开发企业无需提前还款，即可实现住宅“带押销售及网签”，或将降低开发企业资金压力，加快新房去化与销售回款，有力促进当地房地产市场复苏。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/05/01-2023/05/07）申万房地产指数上涨2.85%， 跑赢上证综指2.51pct，在各类板块中位列第4/31，恒生地产建筑业指数上涨 0.05%，跑输恒生综指0.73pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：上实发展 （20.95%）、浦东金桥（16.57%）、融创中国（13.41%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：正荣地产（-19.57%）、合景泰富集团（-12.62%）、嘉凯城（-10.00%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.00%，跑输恒生综指1.78pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（6.51%）、佳兆业美好（5.45%）、建业新生活（4.44%）；跌幅前3的物业公司分别为：正荣服务（-10.13%）、建发物业（-8.71%）、合景悠活（-5.66%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/04/29-2023/05/05）30个大中城新房成交面积 164.66万平方米，同比上升19.45%，环比下降55.01%。15城二手房成交面 积81.53万平方米，同比上升43.11%，环比下降68.40%。监测16个重点城市库存面积18307.43万平方米，环比下降0.22%，去化周期85.18周，较上周缩短3.24周。上周（2023/04/24-2023/04/30）100大中城市土地供应建面4460.97万平方米，同比下降13.76%，环比上升42.25%；土地成交建面 1729.29万平方米，同比下降55.58%，环比下降34.41%；供需比上升为2.58，溢价率为2.08%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/04/29-2023/05/05）房企境内新发债总额为29.79 亿元，同比下降33.06%，环比下降84.60%；债务总偿还量为225.18亿元， 同比上升923.29%，环比下降1.82%；净融资额-195.39亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测10 3.1新房成交数据10 3.2二手房成交数据10 3.3土地市场情况11 3.4库存及去化12 4.房企融资情况14 4.2房企融资详情14 4.3房企信用情况14 风险因素15 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前5名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速10 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）10 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）10 图表14：2023年3月新建住宅价格和同比及环比增速10 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速11 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）11 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）11 图表18：2023年3月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）11 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速11 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速11 图表21：100大中城土地供需比（倍）12 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比12 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率12 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率12 图表25：15城库存面积及去化周期12 图表26：一线城市库存面积及去化周期12 图表27：二线城市库存面积及去化周期13 图表28：三线城市库存面积及去化周期13 图表29：重点城市库存和去化周期情况13 图表30：境内新发债规模及同比增速14 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模14 图表32：房企债券相关公告14 图表33：房企债券发行详情14 图表34：房企最新负面事件14 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整15 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 广州市规划和自然资源局：创新开展“一手房带押过户” 4月28日晚间，广州市规划和自然资源局发布《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》。其中提出，为全面贯彻落实国家统筹协调经济高质量发展要求，持续优化营商环境，进一步提升不动产登记服务水平，根据《民法典》《自然资源部中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）等相关规定以及市政府相关会议精神，现就开展“一手房带押过户”有关不动产登记事项通告如下。全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。 政策解读： “带押过户”全面推进，助力经济社会发展。3月30日，自然资源部、银保监会发布 《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。通知明确，要以“三个拓展”全面推进“带押过户”：即从省会及计划单列市向其他县市拓展、从银行业向跨银行业金融机构拓展、从住宅向工商业不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。据新华社报道，目前全国有15个省份 100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。 加速新房去化与回款，助力当地房地产市场复苏。去年12月，广州市规划和自然资源局发布《关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》，提出要深化二手房“带押过户”，实现企业群众办理在押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押，即 可一并完成过户、新设抵押和发放新贷款等手续。广州市此次探索将“带押过户”政策推广至一手房，包括期房与现房。我们认为，本次政策落地后，开发企业无需提前还款，即可实现住宅“带押销售及网签”，或将降低开发企业资金压力，加快新房去化与销售回款，有力促进当地房地产市场复苏。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周习近平总书记主持召开二十届中央财经委员会第一次会议，研究以人口高质量发展支撑中国式现代化问题。人民银行披露的结构性货币政策工具情况表显示，一季度新创设房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持计划两项工具。 地方政策层面：本周广州市创新开展“一手房带押过户”模式，同时对二孩及以上家庭公积金支持政策公开征求意见。江西景德镇市推出契税补贴和购房补贴政策。广东惠州市惠阳区推出购房优惠政策并下调首付比例。 日期 发布地区 内容 05/05 全国 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经委员会主任习近平5月5日下午主持召开二十届中央财经委员会第一次会议，强调做好新一届中央财经委员会工作，研究加快建设现代化产业体系问题，研究以人口高质量发展支撑中国式现代化问题。习近平在会上发表重要讲话强调，新一届中央财经委员会要继续发挥好制定经济工作重大方针的作用，进一步加强和改善党中央对经济工作的集中统一领导。现代化产业体系是现代化国家的物质技术基础，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，为实现第二个百年奋斗目标提供坚强物质支撑。人口发展是关系中华民族伟大复兴的大事，必须着力提高人口整体素质，以人口高质量发展支撑中国式现代化。 05/05 深圳 5月4日，深圳市2023年保障性住房第一批项目集中开工仪式暨城中村供用电安全专项整治动员部署会举行。据悉，本次集中开工共计57个项目，可提供保障性住房3.9万套，也是深圳力度最大的一次保障性住房集中开工。深圳近期将“十四🖂”规划期间，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。2023年，全市计划建设筹集保障性住房18.5万套，其中保障性租赁住房16万套。住建部门表示，将以此次集中开工为契机，会同各区和发改、财政、规资等部门形成强大合力，用最大决心和力度，高品质建设好保障性住房。 05/04 全国 央行近期披露的结构性货币政策工具情况表显示，截至2023年3月末结构性货币政策工具余额为6.82万亿，相比去年底增长约4000亿，其中科技创新再贷款、碳减排支持工具贡献主要增量。值得注意的是，今年一季度央行新创设房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持计划两项工具。 05/04 江西 为支持刚性和改善型住房需求，促进中心城区二手住房交易，江西省景德镇市人民政府办公室近日印发关于促进中心城区二手住房交易的若干措施的通知。在实施契税及购房补贴政策方面，2023年5月1日至2023年12月31日期间，个人购买中心城区范围内二手住房，契税实行先征收后给予所缴契税50%补贴。同时，给予阶段性购房补贴。 05/04 惠州 近日惠阳区住房和城乡建设局发布关于全方位宣传购房优惠政策的函。按照惠阳区购房最新优惠政策，惠