房地产行业周报：五一地产销售环比回落，融创债务重组获新进展

板块行情：本周（5月4日-5月5日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.8%，在31个一级行业板块中排名第4位，板块表现良好。A股上实发展上涨20.9%，港股融创中国上涨13.4%。 公司动态：1）保利发展与中国长城资产签署战略合作协议，在不良资产投资领域、房地产投资领域开展深度合作。2）中国金茂人事变动，李从瑞接任李凡荣公司主席职务，江南辞任CFO。3）融创约85%的债权人已加入债务重组支持协议。4）中南建设就申请向特定对象发行股票事项，回复深交所问询函，公司现金流足以覆盖到期债券，可持续运营。 销售端：受五一假期影响，新房及二手房成交环比下降。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积27万方，周度成交面积186万方，环比下降54%，同比下降41%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积93万方，环比下降59%，同比下降48%。 政策要闻：中央层面：召开文旅领域REITs试点项目“开门办公会”，推动景区REITs试点。地方层面：多地放松公积金贷款，刺激需求释放。1）苏州上调住房公积金可贷倍数，多孩家庭首房首次公积金贷款额度可上浮30%。2）合肥可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。3）惠州惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。 政策点评：1）景区REITs项目试点有望提升基础设施管理水平，合理扩大有效投资以及降低政府债务风险。2）各地通过放松公积金贷款，刺激需求释放，坚持因城施策，促进房地产良性循环。 投资策略：震荡格局，左侧布局。五一期间，我们跟踪的21城商品房、11城二手房成交面积环比下降，均处于5年来低位，二季度市场复苏韧性有待观察。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司； 2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块上涨2.8%，表现良好 本周申万地产板块上涨2.8%。本周（5月1日-5月5日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.8%，在31个一级行业板块中排名第4位。 图表1本周申万地产板块上涨2.8%，板块排名第4位 本周A股板块内涨幅第一为上实发展，累计涨幅达20.9%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为上实发展、浦东金桥、荣安地产、华夏幸福、沙河股份，跌幅前五的个股分别为嘉凯城、数源科技、蓝光发展、广汇物流、美好置业。 图表2上实发展周涨幅达20.9% 图表3嘉凯城跌幅10.0% 本周港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨13.4%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融创中国、龙光集团、碧桂园、佳兆业集团、绿城中国，跌幅前五的个股分别为越秀地产、富力地产、绿城服务、绿城管理控股、中国海外宏洋集团。 图表4本周融创中国上涨13.4% 图表5本周越秀地产下跌4.3% 二、政策要闻：推动景区REITs试点，多地公积金政策放松 中央层面：国家发展改革委投资司召开了文旅领域REITs试点项目“开门办公会”。会前、会上就赛里木湖景区公募REITs试点问题进行充分讨论，国家发改委投资司表示景区REITs需要关注前期培育，切实按照标准和条件进行申报。 图表6国家发改委召开文旅领域REITs试点项目“开门办公会” 地方层面：1）苏州上调住房公积金可贷倍数，多孩家庭首房首次公积金贷款额度可上浮30%。2）合肥可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。3）惠州惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。 图表7各地宽松政策 公司层面：1）保利发展与中国长城资产签署战略合作协议，在不良资产投资领域、房地产投资领域开展深度合作。2）中国金茂人事变动，李从瑞接任李凡荣公司主席职务，江南辞任CFO。3）标普将绿城中国展望从稳定上调至正面，并预计2023年自投项目的总销售额约2100-2200亿元。4）融创约85%的债权人已加入债务重组支持协议。5）中南建设就申请向特定对象发行股票事项，回复深交所问询函，公司现金流足以覆盖到期债券，可持续运营。 图表8标普将绿城中国展望从稳定上调至正面，中南回复定增问询函，公司现金流足以覆盖到期债券 三、销售端：受五一假期影响，本周新房二手房成交环比下降 （一）新房市场：21城成交环比下降54%，同比下降41% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降54%，同比下降41%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积27万方，环比下降54%，同比下降41%，主要原因为五一假期居民外出旅游，挤压看房、购房时间，商品房成交面积创新低。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积5873万方，同比增长13%，其中一线城市商品房成交建面1625万方，同比增长31%。监测的6个二线城市商品房成交建面2709万方，同比增长3%，11个三四线城市商品房成交建面1538万方，同比增长16%。 图表9受五一假期影响，本周21城商品房日平均成交面积27万方，环比下降54% 21城周度成交面积186万方。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为51万方、92万方、43万方，环比下降57%、52%、56%，相较去年同期下降18%、43%、54%。2）一线城市上海由于新房持续优质供应，且2022年同期受疫情影响基数较低，仍然保持同比增长420%。 图表10本周21城周度成交面积186万方，环比下降54%，同比下降41% （二）二手房市场：11城成交环比下降59%，同比下降48% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降59%，创5年来新低。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积13万方，环比下跌59%，同比下跌48%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2994万方，同比增长53%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积13万方，环比下跌59% 本周11城二手房成交面积93万方。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为20万方、60万方、13万方，环比分别下降60%、60%、54%，相较去年同期下降56%、47%、34%。2）一线城市中北京二手房成交面积为16.2万方，环比下降60%，同比下降59%，随着学区季节性需求逐渐释放完成，北京二手房热度有所回落。 图表12本周11城二手房成交面积93万方，环比下降59%，同比下降48% 四、融资端：本周发债均为民营企业 本周发债全部为民营企业，共发行三笔中期票据。本周碧桂园发行合计17亿元中期票据，申购区间为3-4%。新希望地产发行8亿元中期票据，申购区间为3.8-4.8%。 图表13碧桂园、新希望发行中期票据 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。五一期间，我们跟踪的21城商品房、11城二手房成交面积环比下降，均处于5年来低位，二季度市场复苏韧性有待观察。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。