房地产行业周报（2023年第25周）：销售环比表现回落，5年期LPR调降

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数下跌4.68%，沪深300指数下跌2.51%，板块跑输沪深300指数2.18pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积248万平米，环比-9.9%，同比-51.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积60万平米，环比-16.9%，同比-41.8%；二线城市商品房成交面积142万平米，环比-2.7%，同比-57.9%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比-19.3%，同比-37.5%。各能级城市销售环比均出现回落，其中二线城市环比表现相对较好。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积111万平米，环比-31.9%，同比-30.3%。 细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积22万平米，环比-25.9%，同比-29.7%；9个二线城市二手房成交面积84万平米，环比-33.5%，同比-31.2%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-29.3%，同比-16.8%。各能级城市的二手房销售亦出现环比较大幅度回落，一线城市环比跌幅相对较小。库存方面，本周4个一线城市库存面积环比均出现不同幅度的上涨，其中北京环比上涨2.4%，深圳环比上涨1.5%，3个月移动平均去化周期保持在16个月以内，其中上海表现最优，为4.54个月；二线城市中，南京库存面积环比下跌6.2%，去化周期上杭州仍然表现突出，3个月移动平均去化月数仅2.68个月；三四线城市去化周期均高于20个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交9宗，平均溢价率3.71%；二线城市成交住宅用地11宗，平均溢价率8.17%；三四线城市共计成交住宅用地80宗，平均溢价率2.98%。 本周政策情况：6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较此前下降10个基点，这是2022年8月22日以来LPR首次调整。广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出进一步深化“放管服”改革，优化城中村改造审批流程，持续优化广州市营商环境，加快推动城中村改造项目落地实施；明确加大金融支持力度，通过金融创新助企纾困；鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持；支持金融产品创新，满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。天津市拟将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，第二套住房公积金贷款最高限额由40万元提高至50万元。上海市政府网站发布《质量强国建设纲要上海实施方案》，方案提出，推广先进建造设备和智能建造，加强智能化高品质小区建设。北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自2023年7月1日起正式实施，明确非住宅可进行不同用途产权调换。 重点公司跟踪：6月至今我们跟踪的重点企业总共拿地20宗，拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团、越秀地产和建发股份，大部分为国央企，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中，华润置地发行25亿元超短期融资债券，票面利率2.25%；建发房产发行4亿元一般公司债，票面利率4.03%。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场同比仍然有较大幅度的下跌，环比亦出现回落；细分城市能级来看，新房市场以二线城市环比表现相对较好，二手房市场以一线城市环比表现相对较优。整体来看，销售表现转弱。在去化表现上，杭州及上海维持最为突出的去化周期，分别为2.68个月及4.54个月，其余城市去化周期均超过10个月，城市之间的分化仍然明显。投资端，6月至今我们跟踪的重点企业中，拿地企业仍然以国央企为主，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州，整体上房企在投资端仍然较为谨慎。在政策端，继2022年8月以来，央行在6月20日首次下调LPR报价；此外，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第25周板块行情回顾 1.1第25周行业指数表现 本周（2023/6/17~2023/6/23）申万房地产指数下跌4.68%，沪深300指数下跌2.51%，板块跑输沪深300指数2.18pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第25周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：金科股份、*ST新联、同济科技、苏州高新、铁岭新城；跌幅排名前5位的个股分别为：荣盛发展、沙河股份、中交地产、天房发展、中南建设。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/6/17~2023/6/23）30大中城市商品房成交面积248万平米，环比-9.9%，同比-51.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积60万平米，环比-16.9%，同比-41.8%；二线城市商品房成交面积142万平米，环比-2.7%，同比-57.9%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比-19.3%，同比-37.5%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/6/17~2023/6/23）我们重点监测的14城二手房成交面积111万平米，环比-31.9%，同比-30.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积22万平米，环比-25.9%，同比-29.7%；9个二线城市二手房成交面积84万平米，环比-33.5%，同比-31.2%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-29.3%，同比-16.8%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/6/17~2023/6/23），4个一线城市新房成交同环比均出现下跌，北京、上海、深圳、广州环比跌幅分别为8.2%、24.7%、14.0%及11.3%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比跌幅分别为13.1%、37.2%、20.5%及61.9%；整体而言4个一线城市中，北京新房市场表现相对较优。二手房市场，北京成交环比下跌23.8%，同比下跌28.8%；深圳环比下跌34.6%，同比下跌33.9%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/6/17~2023/6/23）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，青岛环比涨幅超过100%，为121.1%；宁波表现次之，环比涨幅超过50%，为67.9%；无锡、杭州、福州环比微涨，涨幅分别为7.3%、1.5%、1.0%； 其余城市环比下跌，其中武汉下跌幅度最大，为-62.6%，成都、苏州、东莞及南京环比下跌幅度超过30%，分别为38.5%、35.4%、34.4%及31.0%，其余城市下跌幅度相对较小，分别为济南（-13.6%）、佛山（-13.4%）。与去年同期相比，同比均下跌，其中苏州同比跌幅最大，为-91.1%；武汉、南京、福州同比跌幅均超过50%，分别为-71.6%、-59.9%、-50.1%；宁波、佛山、济南、青岛及杭州同比跌幅超过40%，分别为-47.6%、-45.4%、-43.6%、-43.0%、-40.9%；成都、无锡同比跌幅接近40%，分别为39.6%及38.2%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市均出现环比下跌，苏州、南京及东莞环比下跌幅度超过40%，跌幅分别为42.7%、42.5%及40.9%；其他城市环比跌幅分别为厦门（-36.3%）、南宁（-33.3%）、成都（-32.7%）、杭州（-25.9%）、佛山（-23.6%）、青岛（-18.8%）。同比表现上，亦均出现下跌；其中，杭州跌幅最大，为-49.4%，南京和苏州跌幅次之，均为-40.5%； 其他城市同比跌幅分别为南宁（-39.9%）、青岛（-37.1%）、成都（-32.1%）、厦门（-31.2%）、佛山（-21.8%）。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/6/17~2023/6/23）我们重点监测的13个三四线城市中，6个城市新房成交环比上涨，其中韶关（环比+153.0%）涨幅最大，绍兴、温州环比涨幅超过50%，分别为88.1%、75.6%，泰安、惠州、江门环比分别+46.1%、+27.1%、+25.4%；其余城市环比下跌，莆田、泉州、芜湖环比跌幅超过30%，分别为-71.5%、-66.2%、-37.6%，金华和扬州环比跌幅超过10%，分别为-15.1%、10.3%。同比方面，泉州、温州同比涨幅超过80%，分别达到+113.9%、+89.7%；扬州、韶关同比上涨超过30%，分别为45.1%、30.4%；绍兴、泰安同比微涨，涨幅分别为3.7%、2.6%。其余城市同比下跌，其中莆田、肇庆、芜湖跌幅超50%，分别为-86.4%、-62.5%、-52.6%；惠州、金华、江门跌幅超40%，分别为47.8%、45.8%、42.7%。二手房市场中，江门、扬州、金华分别环比下跌39.3%、28.2%、24.0%；同比表现上，金华、扬州、江门分别环比下跌21.0%、15.5%、11.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/6/17~2023/6/23）一线城市中，北京、深圳新房库存面积分别环比上涨2.4%、1.5%，上海、广州环比基本保持稳定。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.54个月，其余城市3个月移动平均去化周期约在13~16个月，广州去化周期较上周增加1.1个月，北京较上周增加0.76个月，深圳较上周减少0.91个月。我们跟踪的4个二线城市中，苏州新房库存面积环比涨幅最高，为1.6%； 南京、杭州、福州新房库存面积均出现环比下跌，南京下跌幅度最大（-6.2%），杭州（-0.8%），苏州（-0.4%）。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.68个月，苏州、南京3个月移动平均去化周期分别为11.56、13.93个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为33.21个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积泉州保持平稳，莆田、温州分别环比微跌-0.5%、-0.8%。从去化周期来看，3个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了246.76个月，温州、莆田平均去化周期分别为24.14、36.71个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/6/17~2023/6/23）成交端，一线城市住宅用地、商办用地分别成交9宗和2宗，平均溢价率分别为3.71%和0%。其中北京成交住宅用地7宗，规划建面为52.72万方，土地出让金为189亿元，平均溢价率为2.61%；广州成交住宅用地2宗、商办用地1宗，规划建面分别为11.08万方和0.12万方，土地出让金分别为24.91亿元和0.05亿元，平均溢价率分别为12.92%和0%；上海成交商办用地1宗，规划建面为0.13万方，土地出让金为0.16亿元，平均溢价率0%。供给方面，广州推出住宅用地1宗，规划建面19.73万方；深圳推出住宅用地2宗，规划建面为28.05万方