房地产行业周报：32城新房销售面积环比转正，民企或迎第二轮增信融资

投资要点 10月重点32城累计销售面积（截至21日）同比-25%，环比+1.4%。12城二手房成交面积累计同比+66%，环比+3%。其中一线城市同比-18%，环比+23%； 二线城市同比-26%，环比-3%；三四线城市同比-35%，环比-6%。具体城市来看：1）一线城市中北京同比实现正增长，其余城市同比仍下滑，其中上海同比下降35%、深圳同比下降25%，广州、深圳环比增幅较大；2）二线城市多数同环比呈现下滑，杭州、宁波、无锡、温州等城市跌幅较大，济南、苏州、厦门等城市同比正增长；3）三四线城市中，惠州、江门、莆田实现同比正增长。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+66%，环比+3%。 南京第三轮土拍热度下滑，天津三轮土拍民企回归。1）南京：本轮供地32宗地，1宗流拍，共计成功出让31宗地块，总建面238万平方米，成交总金额275亿元，较第二轮大幅下降62%。成交的31宗地块中仅1宗触顶，3宗溢价，余下27宗底价成交，平均溢价率2.6%，较第二轮下降0.3%，降至集中供地以来的最低位，本地国资企业仍是拿地主力。2）天津：本轮供地共计成功出让15宗地块，总建面121.15万平方米，成交总金额为97.5亿元，仅1宗地块溢价成交，整体溢价率0.13%。拿地房企方面，中海摘得河西区两宗宅地，多家本土民企有所斩获，4宗地块由城投类公司单独竞得。 房贷利率继续下行，超10城降至4%以下。2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平。其中一线城市首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率平均为4.08%，三四线城市首套平均为4.11%。 自9月29日人民银行联合银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策以来，已有10余城首套房贷款利率降至4%以下，其中清远利率最低降至3.7%。此外，10月以来北京、南京、杭州、无锡、宁波、东莞等多地下调首套房公积金贷款利率，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 新城再发“中债增”担保中票，民企或迎来第二轮增信融资。10月18日，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中期票据，将由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。自8月以来，“中债增”已经支持包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团在内的6家民营房企成功发行8只债券，合计融资金额83.7亿元。目前除新城控股外，龙湖、旭辉、碧桂园等也计划再度发行“中债增”担保境内票据，民企或迎来第二轮增信融资。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月重点32城累计销售面积（截至21日）同比-25%，环比+1.4%。12城二手房成交面积累计同比+66%，环比+3%。其中一线城市同比-18%，环比+23%；二线城市同比-26%，环比-3%；三四线城市同比-35%，环比-6%。具体城市来看：1）一线城市中北京同比实现正增长，其余城市同比仍下滑，其中上海同比下降35%、深圳同比下降25%，广州、深圳环比增幅较大；2）二线城市多数同环比呈现下滑，杭州、宁波、无锡、温州等城市跌幅较大，济南、苏州、厦门等城市同比正增长；3）三四线城市中，惠州、江门、莆田实现同比正增长。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+66%，环比+3%。 表1：全国重点城市10月累计（截至21日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房10月累计（截至21日）成交情况（单位：万平方米） 南京第三轮土拍热度下滑，天津三轮土拍民企回归。1）南京：本轮供地32宗地，1宗流拍，共计成功出让31宗地块，总建面238万平方米，成交总金额275亿元，较第二轮大幅下降62%。成交的31宗地块中仅1宗触顶，3宗溢价，余下27宗底价成交，平均溢价率2.6%，较第二轮下降0.3%，降至集中供地以来的最低位。本地国资企业仍是拿地主力，参与的外来房企有建发、伟星、中天美好等。2）天津：本轮供地共计成功出让15宗地块，总建面121.15万平方米，成交总金额为97.5亿元，整体溢价率0.13%，依旧处于低位。15宗含宅地块中位于中心城区河西区的老梅江地块溢价2.1%成交，其余地块全部底价成交。 拿地房企方面，中海摘得河西区两宗宅地，天钲置业、津梁置业、滨悦地产、中宝置业、侯台商贸集团等多家本土民企有所斩获，4宗地块由城投类公司单独竞得（其中3宗为回炉地块），另外还有4宗地由城投类公司和民企或国央企联合拿地竞得。 表3：南京、天津各轮集中土拍热度对比 房贷利率继续下行，超10城降至4%以下。据贝壳研究院统计2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平。其中一线城市首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。 二线城市首套利率平均为4.08%，三四线城市首套平均为4.11%。自9月29日人民银行联合银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策以来，已有清远、石家庄、秦皇岛、武汉、天津、阳江、江门、宜昌、襄阳、贵阳、包头和济宁等10余城首套房贷款利率降至4%以下，其中清远利率最低降至3.7%。此外，10月以来北京、南京、杭州、无锡、宁波、东莞等多地下调首套房公积金贷款利率，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 图1：首套房贷利率进一步下行 表4：超10城首套房贷款利率降至4%以下 新城再发“中债增”担保中票，民企或迎来第二轮增信融资。10月18日，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中期票据，将由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。自8月以来，“中债增”已经支持包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团在内的6家民营房企成功发行8只债券，合计融资金额83.7亿元。目前除新城控股外，龙湖、旭辉、碧桂园等也计划再度发行“中债增”担保境内票据，民企或迎来第二轮增信融资。 2市场回顾 上周上证指数下跌1.08%、沪深300指数下跌2.59%，创业板指下跌1.60%，万得全A上周交易额3.87万亿。从板块表现来看，国防军工、交通运输、机械设备综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌2.25%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌13.86%，在所有申万一级行业中相对排名7/28。 上周申万地产板块交易额748.43亿。 图2：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图3：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周海航基础、中天金融、珠江实业等个股涨幅显著。ST爱旭、新华联、天保基建等个股跌幅显著。 图4：上周海航基础、中天金融、珠江实业等个股涨幅显著 图5：上周ST爱旭、新华联、天保基建等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中保利地产和万科A交易额合计114.95亿，占板块交易额比重为13.59%，保利地产和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、华发股份、天保基建等涨幅居前，上涨个股个数占比30.30%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图6：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图7：年初以来申万地产上涨个股占比为30.30% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有16只股票上涨，华南城、雅居乐集团、保利置业集团等涨幅靠前，超过了4%。太阳城集团、弘阳地产、绿城中国、中国金茂等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园均超过10亿（人民币）。 图8：上周表现强势的港股通内房股 图9：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有3只股票上涨，永升生活服务、建业新生活、雅生活服务。而正荣服务、滨江服务、宝龙商业、时代邻里等位居跌幅前列。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、招商积余均超过了4亿（人民币）。 图10：上周表现强势的物业股 图11：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月17日，近日河南驻马店市财政局发布今起至年底缴纳中心城区新房契税的给予补贴税额20%。（观点网） 10月17日，北京房山试点“交房即交证”压缩交证流程时间。（观点网） 10月17日，近日河北保定白沟新城管委会官微披露生育二孩及以上的本区家庭第2套房享首套政策。（观点网） 10月17日，近日黑龙江五常市政府官网显示施行人才购房补贴政策，最高补贴10万元。（观点网） 10月17日，政府官网显示武汉1-9月新建商品房网签销售115242套，同比减少33.88%。 （观点网） 10月17日，广东省湛江市发布“十四五”期间拟累计新增供应商品住房33.6万至45.3万套。（观点网） 10月17日，广东韶关市人民政府办公室发布给予农业转移人口在城镇购房契税补贴。 （观点网） 10月18日，工信部发布加大青年科技人才薪酬待遇、住房支持力度。（人民网） 10月18日，近日，宁波市政府官网发布放宽市区落户条件，租赁落户社保缴纳从2年降至1年。（东方财富网） 10月18日，青岛开展“手拉手”特价房活动，市住建局与房企对接确保优惠力度，针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体。（观点网） 10月19日，海南省委常委、常务副省长沈丹阳在党的二十大集体采访时说海南经济不再靠房地产。（中国新闻网） 10月19日，北京市人民政府发布前9月住房保障支出112.0亿元，同比增长2.8%。（新浪网） 10月19日，江苏常州发布明年7月1日起不得将房间分隔后出租用于居住，每间居住不得超2人。（观点网） 10月19日，《温州市人口发展中长期规划》发布，《规划》显示2025年全市常住人口力争达到1000万人，常住人口城镇化率达75%。（观点网） 10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，维持上月报价不变。（中国经济网） 10月20日，证监会允许满足特定条件（存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资）的涉房地产企业在A股市场融资。（和讯网） 10月20日，第一太平戴维斯发布的最新数据显示，深圳写字楼存量逼近1000万平方米，“商改住”需求旺盛。（和讯网） 10月20日，近日，绍兴古城发布每年给予青年创客1500万元房租奖励，最高可得6万元。（观点网） 10月20日，珠海市住房公积金管理委员会发布首套个人住房公积金贷款利率下调至2.6％和3.1％。（观点网） 10月20日，江西省住建厅进行住建领域安全和房地产“保交楼”调研。（观点网）10月21日，大连、昆明首套房贷利率进入“3时代”，已有14个城市首套房贷款利率下调至4%以下。（和讯网） 10月21日，深圳第三季大宗物业成交额同比上涨约80%，全国投资交易年末或“翘尾”（和讯网） 10月21日，近日，南昌公布最新城市规划，力争2035年常住人口增至800万。（观点网） 3.2公司动态跟踪 保利发展：10月17日，公司发布公告，拟发行25亿元中期票据，分别为3年期和5年期，募集资金拟用于偿还将于2023年5月27日到期的“20保利发展