周观REITs2023年3月第5周：首批两只新能源REITs上市，本周REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 首批两只新能源REITs上市，本周 REITs市场下行 周观REITs2023年3月第5周 策略周报 2023年04月01日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《德邦证券4月研判与金股》， 2023.3.30 2.《拥抱AI+：AI+产业投资机会梳理——德邦研究所AI+产业系列研究》，2023.3.29 3.《大科技的春天——中观全行业景气跟踪2023年第3期》， 2023.3.28 投资要点： 首批两只新能源REITs于3月29日上市。3月29日，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海证券交易所上市。据上交所披露，上市首日，两只REITs产品二级市场交易平稳，开盘价较发行价分别上涨0.91%、10.39%；截至收盘，收盘价较发行价分别上涨1.94%、12.37%。 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 市场表现方面，本周REITs市场下行，中航京能光伏REIT（11.96%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.74%，REITs总指数下跌1.50%，经营权REITs指数下跌0.72%，产权REITs指数下跌0.95%。大类资产角度，REITs总指数跑 输沪深300指数2.09个百分点，跑输中证全债指数1.63个百分点，跑输南华商品指数2.87个百分点。REITs细分类别方面，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金厦门安居REIT领涨，涨跌幅分别为11.96%、2.04%、 0.70%。建信中关村产业园REIT、富国首创水务封闭式REIT、中金安徽交控REIT领跌，涨跌幅分别为-4.23%、-3.39%、-2.54%。本周大宗交易成交额总计292.65万元，3月29日新上市的中行京能光伏REIT在上市当日完成大宗交易，成交额总计292.65万元，成交价较发行价涨价10.82%。 相关性方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.34、0.01和0.13；产权REITs指数与沪深300、中证全 4《. 德银风波扰动，不改春季攻势》， 债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、-0.02和0.06；经营权REITs指数 2023.3.26 5.《证监会提出拓宽试点资产类型，推进REITs常态化发行周观REITs2023年3月第4周-》，2023.3.25 与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.28、0.03和0.14。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0.491。 REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指 数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，保租房REITs指数和交通基础设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、 仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.17、0.26、0.32和0.26。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.05、0.1、0.39、-0.03、0.36和0.29。 REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能 REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数 分别为0.3、0.23和0.2。近20日中，鹏华深圳能源REIT、富国首创水务封闭式REIT和华夏中国交建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.42、0.25和0.22。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，受新发REITs影响，能源基础设施REITs成交活跃度激增。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为5.47亿元，环比上周上升54.5%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.22和3.25亿元， 环比上周分别变化了8.5%和117.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.31、1.99、0.53、0.26、0.22、1.16亿元，环比上周分别变化了5.0%、1849.9%、11.8%、17.1%、2.3%、-9.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类 型是能源基础设施，占比36.4%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.91 亿份，环比上周上升32.0%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56和0.35亿 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 份，环比上周分别变化了8.9%和98.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.33、0.2、0.12、0.09、0.04、0.13亿份，环比上周分别变化了5.4%、1464.0%、11.5%、18.0%、11.2%、-7.8%，其中本周MA5成交量最大的REITs 类型是园区基础设施，占比36.6%。换手率方面，本周REITs换手率为8.4%，环 比上周上升0.5%，产权和经营权换手率分别为6.9%和10.7%，环比上周分别变 化了2.9%和110.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.2%、25.8%、2.9%、5.9%、5.6%、4.8%，环比上周分别变化了-0.5%、634.4%、-7.5%、 17.6%、2.8%、-4.5%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为1.01；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，中信建投国 家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.12；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.43%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.16%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.158；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.19%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.22；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.47%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.74；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.19%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场7 3.市场表现10 4.相关性15 5.流动性18 6.估值20 7.风险提示21 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容7 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比10 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比11 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅13 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易14 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性15 图20：REITs细分类别内部相关性16 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性16 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性17 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性17 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性17 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性17 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性17 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额18 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现20 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 表4：本周REITs大宗交易明细14 1.行业动态 首批两只新能源REITs于3月29日上市。 3月29日，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海证券交易所上市。据上交所披露，上市首日，两只REITs产品二级市场交易平稳，开盘价较发行价分别上涨0.91%、10.39%；截至收盘，收盘价较发行价分别上涨1.94%、12.37%。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。 2023年2月10日证监会2023年债券监管工作会议 总结债券监管工作，分析当前形势，研究部署2023年债券监管重点任务。 强调要全面深化REITs(不动产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。 强化银政企融资对接，引导金融机构加大重点项目建设融资支持，积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资 2023年2月11日四川省人民政府《聚焦高质量发展推动经济运行金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补整体好转的若干政策措施》助、最高不超过500万元。常态化、制度化向社会资本推介项目，支持民 间资本更多进入交通、能源、水利、文体旅游、教育卫生、养老、农业农村等重点行业和领域。 2023年2月15日 成