周观REITs2023年12月第5周：第二批消费基础设施REITs正式申报

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《德邦证券1月研判与金股》， 2023.12.28 2.《人口：真正的挑战2024年度策 略系列-》，2023.12.28 3.《黄金传统研判框架的新思考2024年黄金年度展望-》，2023.12.27 4《.北向资金反复为当前症结——A股七大资金主体面面观-》，2023.12.26 5《.全A处于低PB对应低ROE分 x位状态估值手册-》，2023.12.25 2023年12月30日 第二批消费基础设施REITs正式申报 周观REITs2023年12月第5周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 第二批消费基础设施REITs正式申报。12月26日，据上交所债券项目信息平台显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。 市场表现方面，本周REITs市场上行，富国首创水务封闭式REIT（6.26%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨0.43%，REITs总指数上涨0.35%，产权REITs指数下跌0.12%，经营权REITs指数上涨1.03%。大类资产角度，REITs 总指数跑输沪深300指数2.47个百分点，跑输中证全债指数0.08个百分点，跑赢南华商品指数1.72个百分点。细分类别方面，富国首创水务封闭式REIT、中金普洛斯REIT、鹏华深圳能源REIT领涨，涨跌幅分别为6.26%、3.90%、3.80%。 建信中关村产业园REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT领跌，涨跌幅分别为-5.75%、-4.85%、-4.60%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.05和0.11；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.13、0.04和0.09；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.19、 0.1和0.12。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.318。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，交通基础设施 REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.91。REITs细分类别方面，近250日保租房REITs与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间 的相关系数分别为0.13、0.11、0.18和0.16。近20日保租房REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.02、0.08、-0.01、0.18、0.04 和0.12。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、华 安张江光大园REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关 系数分别为0.14、0.11和0.1。近20日中，鹏华深圳能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和华夏基金华润有巢REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.35、0.28和0.2。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.6亿元，环比上周上升16.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.96和1.64亿元，环比上周分别变化了29.1%和-1.8%。细分来看，园区基础设施、能 源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.44、0.7、0.87、0.41、0.37、0.82亿元，环比上周分别变化了24.7%、39.8%、58.5%、16.1%、-15.4%、-16.0%，其中本周MA5成交额 最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.2%。成交量方面，本周REITs总成 交量(MA5)为1.36亿份，环比上周上升17.6%，产权和经营权成交量(MA5)分别为 1.11和0.25亿份，环比上周分别变化了27.3%和-11.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.61、0.09、0.29、0.16、0.09、0.12亿份，环比上周分别变化了24.0%、31.5%、48.9%、15.9%、-23.6%、-18.9%，其中本周MA5成 交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比44.9%。换手率方面，本周REITs 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 换手率为6.8%，环比上周上升12.1%，产权和经营权换手率分别为7.7%和5.1%，环比上周分别变化了20.5%和-9.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为7.5%、9.1%、7.9%、7.0%、12.4%、3.3%，环比上周分别变化了12.1%、36.1%、40.1%、15.2%、-18.8%、2.3%。 估值方面，平安广交投广河市场REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.55；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为8.6%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.01；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.46%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.78；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为6.47%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.91；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.76%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为0.97；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为7.31%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.46；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为12.86%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现12 4.相关性17 5.流动性21 6.估值23 7.风险提示24 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容9 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图4：各大类资产本周表现对比12 图5：REITs指数趋势13 图6：中证REITs指数对比沪深30013 图7：中证REITs指数对比中证全债13 图8：中证REITs指数对比南华商品指数13 图9：各大类资产历史表现对比13 图10：REITs细分类别本周表现对比15 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅16 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅16 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅16 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅16 图17：REIT细分类别历史表现对比17 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性18 图19：REITs细分类别内部相关性19 图20：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性19 图21：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性20 图22：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性20 图23：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性20 图24：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性20 图25：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性20 图26：保租房REITs指数与对应板块120日相关性20 图27：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性20 图28：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性20 图29：REITs细分类别历史成交额21 图30：REITs细分类别历史成交量22 图31：REITs细分类别历史换手率23 图32：REITs估值表现24 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 12月26日，据上交所债券项目信息平台显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间 相关主体 相关文件 内容要点 2023年8月1日 发改委 国务院文件 国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。 上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，充分听取已上市产业园和 2023年8月3日上交所产业园和仓储物流REITs座谈会仓储物流REITs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信 息披露质量的意见和建议。同时，上交所就持续推进REITs市场生态建设、 完善信息披露机制等提出工作建议。 上海城投控股官微8月8日发布，旗下租赁房品牌“城投宽庭”自2019年 8月发布以来，已在上海布局了三大区域、七大社区，落实租赁房源约15800 2023年8月9日上海城投控股拟发保租房REITs产品 2023年8月17日中证协、中基协REITs业务座谈会 套，总建筑面积约88万平方米。为进一步推动租赁住宅业务的可持续发展，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。 近日，中国证券业协会固定收益专业委员会、中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会联合召开REITs机构投资者座谈会。座谈会主要围绕市场稳健运行措施安排，引导形成长期投资理念，保障REITs市场高质量发展等事项进行讨论。 "8月18日，中国证监会有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记 者问。其中提到，在支持北交所高质量发展、推出企业境外上市“绿灯”案 2023年8月18日 证监会 证监会答记者问 例、进一步推动REITs常态化发行方面也将推出务实举措。 未来，中国证监会将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。" 2023年8月18日益常高速REITs申报 又一城基础设施公 8月18日，深圳高速公路股份(00548.HK)发布公告，深高速拟以其全资附属 公司湖南益常高速公路开发有限公司(项目公司)拥有100%收费公路权益的湖南省益阳至常德高速公路及其附属设施(益常高速)作为底层基础设施项目，开展基础设施领域不动产投资信托基金(益常高速REITs)试点申报工作"8月23日，百联股份在互动平台称，又一城项目基础设施公募REITs处于 申报阶