周观REITs2023年4月第1周：本周REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年04月08日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《渐入佳境》，2023.4.6 2.《增量资金进场微观流动性跟踪(2023.3.19-2023.4.2)-》，2023.4.4 3.《4月，春暖花开》，2023.4.2 4.《首批两只新能源REITs上市，本周REITs市场下行周观REITs2023年3月第5周-》，2023.4.1 5.《创业板新股首日涨幅略有回升 ——周观新股2023年3月第5周》，2023.4.1 投资要点： 本周REITs市场下行 周观REITs2023年4月第1周 市场表现方面，本周REITs市场下行，中航京能光伏REIT（10.49%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.19%，REITs总指数下跌0.03%，经营权REITs指数下跌0.32%，产权REITs指数上涨0.45%。大类资产角度，REITs总指数跑 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 输沪深300指数1.82个百分点，跑输中证全债指数0.14个百分点，跑输南华商品指数0.71个百分点。REITs细分类别方面，富国首创水务封闭式REIT、华夏越秀高速公路REIT、平安广交投广河高速REIT领涨，涨跌幅分别为3.72%、2.02%、 1.35%。嘉实京东仓储基础设施REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金安徽交控REIT领跌，涨跌幅分别为-2.26%、-1.60%、-1.41%。 相关性方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.34、0.02和0.14；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、-0.01和0.07；经营权REITs指数 与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.28、0.05和0.15。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0.472。 REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指 数的内部相关性最高，相关系数为0.77。近20日中，生态环保REITs指数和交通基础设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相 关系数分别为0.2、0.27、0.32和0.26。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.09、0.09、0.38、0.13、0.5和 0.35。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首 钢绿能REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相 关系数分别为0.31、0.25和0.22。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.32、0.31和0.28。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.37亿元，环比上周下降20.0%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.12和2.25亿元，环比上周分别变化了-4.2%和-30.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障 性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.29、0.76、0.51、0.23、0.25、1.34亿元，环比上周分别变化了-1.2%、-61.8%、-4.3%、 -12.6%、12.1%、15.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比30.6%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.8亿份，环比上周下降11.9%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.54和0.26亿份，环比上周分别 变化了-3.6%和-25.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.33、0.08、0.11、0.08、0.05、0.15亿份，环比上周分别变化了-1.1%、-60.6%、-1.4%、 -12.8%、17.8%、16.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比41.1%。换手率方面，换手率方面，本周REITs换手率为6.6%，环比上周下降5.3%，产权和经营权换手率分别为6.6%和6.7%，环比上周分别变化了- 4.4%和-37.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为8.7%、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9.0%、3.8%、5.2%、6.3%、5.3%，环比上周分别变化了-5.3%、-65.2%、33.4%、 -13.0%、11.4%、11.4%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为1；国泰君安东久新 经济REIT的估值收益率最高，为5.9%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.1；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.64%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.18；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.2%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.15；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.23%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.22；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.48%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.75；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场7 3.市场表现10 4.相关性14 5.流动性17 6.估值19 7.风险提示20 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比10 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比11 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅13 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易14 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性15 图20：REITs细分类别内部相关性15 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性16 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性16 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性16 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性16 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性16 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性17 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性17 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性17 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图30：REITs细分类别历史成交额17 图31：REITs细分类别历史成交量18 图32：REITs细分类别历史换手率19 图33：REITs估值表现20 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 本周无重大行业动态。 时间相关主体相关文件内容要点 表1：近期REITs行业动态梳理 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月10日证监会2023年债券监管工作会议 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。 总结债券监管工作，分析当前形势，研究部署2023年债券监管重点任务。强调要全面深化REITs(不动产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。 强化银政企融资对接，引导金融机构加大重点项目建设融资支持，积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资 2023年2月11日四川省人民政府《聚焦高质量发展推动经济运行金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补整体好转的若干政策措施》助、最高不超过500万元。常态化、制度化向社会资本推介项目，支持民 间资本更多进入交通、能源、水利、文体旅游、教育卫生、养老、农业农村等重点行业和领域。 2023年2月15日 成都市委办公厅、市政府办公厅 《关于加快推进“三个做优做稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目孵化培育，探索 强”重点片区建设的若干政策措建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，打施》通“投资—运营—退出—再投资”完整链条。 促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实证监会开展不动产私募投 2023年2月20日 中基协 《不动产私募投资基金试点备案资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务。稳妥推进不动产 指引（试行）》私募投资基金试点工作，积极发挥私募股权投资基金作用，有力支持房地产 市场平稳健康发展。 2023年2月22日重庆市人民政府 加大财税、土地、国资等领域支持力度。落实国家有关税收优惠政策，对运 《关于重庆市推进基础设施不动营期分红按照政策规定享受企业所得税优惠，对列入《公共基础设施项目企产投资信托基金（REITs）产业业所得税优惠目录》的项目可按规定享受企业所得税减免优惠。鼓励企业通 发展的若干措施》 2023年2月22日中基协中基协资产证券化业务委员会 2023年第一次工作会议 过发行基础设施REITs盘活存量资产、