房地产开发行业百强房企月度销售报告：3月总量弱复苏结构强复苏，头部房企表现稳定

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年04月04日 百强房企月度销售报告：3月总量弱复苏结构强复苏，头部房企表现稳定 3月总量弱复苏结构强复苏，销售持续回暖仍需政策持续发力。3月总量 弱复苏一是因为2月热度的延续；二是在3月传统小阳春下，房企加大推 盘力度抢跑客户，重点城市的供应量有明显增长；三是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复。城市之间分化加剧，以片状复苏为主，根据我们踩盘的情况，部分城市3月热度已经出现回落，部分城市如成都、杭州等热度仍存，三四线整体复苏力度较弱。2023年小阳春提前至2月初到来，2-3月均为小阳春阶段，目前已经接近尾声。前瞻的认购指标在部分城市已经出现回落，预计4-6月主要依靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。 百强房企1-3月操盘口径销售金额同比增长3.1%，权益口径同比增长3.8%。具体看，根据克而瑞公布的2023年1-3月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为14833.7亿元，同比增长3.1%，较前 值增长14.4pct；权益口径销售金额为11741.4亿元，同比增长3.8%，较前值增长14.1pct，权益比70.6%。从3月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额6614.5亿元，同比增长29.3%，环比增长42.4%；权益口径销售金额5167.4亿元，同比增长29.8%，环比增长36.6%。 TOP10和TOP11-20房企销售额同比开始止跌回升，其他梯队房企同比降幅显著收窄。从2023年1-3月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长20.8%；TOP10房企排名第二，同比增长 11.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降16.5%。从2023年1- 3月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长18.1%；TOP11-20房企排名第二，同比增长16.3%。表现最差的是TOP51-100房企，同比下降16.1%。 房企销售分化比较明显，头部房企得益于深耕核心城市回暖，表现更佳。从2023年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1059.1亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额 993.4、836.0、793.3、734.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有25家实现同比正增长。其中越秀地产（116%）、华发股份（113%）、华润置地（75%）、中海地产（74%）、滨江集团（64%）、招商蛇口（57%）、建发房产（52%）表现亮眼，金科集团、世茂集团、雅居乐表现较差。头部表现依然稳定，除了部分民企因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数民企依然保持较大降幅。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商 蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 16% 0% -16% -32% -48% 2022-042022-082022-112023-03 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W13：受推盘及集中备案推动，本周新房环比+25%，同比+63%》2023-04-02 2、《房地产开发：2023W12：新房市场持续回暖，样本城市单周量能创全年新高》2023-03-26 3、《房地产开发：2023W11：央行全面降准，新房二手房价格环比首度由负转正》2023-03-19 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-3月百强房企权益销售额同比增长3.8%，由负转正3 二、房企分化加剧，头部表现更佳5 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、1-3月百强房企权益销售额同比增长3.8%，由负转正 3月总量弱复苏结构强复苏，销售持续回暖仍需政策持续发力。3月总量弱复苏一是因 为2月热度的延续；二是在3月传统小阳春下，房企加大推盘力度抢跑客户，重点城市 的供应量有明显增长；三是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复。城市之间分化加剧，以片状复苏为主，根据我们踩盘的情况，部分城市3月热度已经出现回落，部分城市如成都、杭州等热度仍存，三四线整体复苏力度较弱。2023年小阳春提前至2月初到来，2-3月均为小阳春阶段，目前已经接近尾声。前瞻的认购指标在部分城市已经出现回落，预计4-6月主要依靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。 百强房企1-3月操盘口径销售金额同比增长3.1%，权益口径同比增长3.8%。具体看，根据克而瑞公布的2023年1-3月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售 金额为14833.7亿元，同比增长3.1%，较前值增长14.4pct；权益口径销售金额为11741.4亿元，同比增长3.8%，较前值增长14.1pct，权益比70.6%。从3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额6614.5亿元，同比增长29.3%，环比增长42.4%；权益口径销售金额5167.4亿元，同比增长29.8%，环比增长36.6%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10和TOP11-20房企权益销售额增幅扩大至两位数，其他梯队房企同比降幅显著收窄。从2023年1-3月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长20.8%；TOP10房企排名第二，同比增长11.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同 比下降16.5%。 从2023年1-3月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长18.1%；TOP11-20房企排名第二，同比增长16.3%。表现最差的是TOP51-100房企，同比下降16.1%。 具体看各梯队数据，2023年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额7073.4亿元，同比增长11.8%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额5363.0亿元，同比增长18.1%，权益比重73.3%。 2023年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2864.1亿元，同比增长20.8%； 操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额2084.1亿元，同比增长16.3%，权益比重65.1%。 2023年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1337.5亿元，同比下降9.1%；操 盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额1151.1亿元，同比下降7.6%，权益比重67.8%。 2023年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1602.5亿元，同比下降16.5%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额1416.6亿元，同比下降15.2%，权益比重70.3%。 2023年1-3月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1956.2亿元，同比下降14.6%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额1726.6亿元，同比下降16.1%，权益比重71.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 21% 12% -15% -9% -17% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） 8% -5% -13% -22% -13% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 权益比重 权益比重 73% 72% 70% 68% 65% 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 18% 16% -8%-15% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -16%-15% -20% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 对比2023年1-3月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体 看10强门槛从333.0亿元增长至452.7亿元，同比增长35.9%；20强门槛从181.2亿 元增长至185.2亿元，同比增长2.2%；30强门槛从120.0亿元下降至104.3亿元，同比下降13.1%；50强门槛从72.3亿元下降至59.4亿元，同比下降17.8%；100强门槛从27.4亿元下降至25.0亿元，同比下降8.8%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 333.0 181.2 185.2 120.0 104.3 72.3 59.4 27.4 25.0 10强 20强 30强 50强 452.7 去年同期门槛今年各梯队门槛 100强 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 二、房企分化加剧，头部表现更佳 房企销售分化比较明显，头部房企得益于深耕核心城市的复苏表现更佳。从2023年1- 3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1059.1亿元，其次为万科地产、碧桂 园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额993.4、836.0、793.3、734.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有25家实现同比正增长。其中越秀地产（116%）、华发股份（113%）、华润置地（75%）、中海地产（74%）、滨江集团（64%）、招商蛇口 （57%）、建发房产（52%）表现亮眼，金科集团、世茂集团、雅居乐表现较差。头部表现依然稳定，除了