房地产开发百强房企月度销售报告：3月销售持续低迷，操盘销售金额同比-47%

1-3月TOP100房企操盘销售金额同比下降47.0%。根据克尔瑞公布的2022年1-3月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为14381.9亿元，同比降低47.0%，降幅较1-2月扩大3.8个百分点；权益口径销售金额为11309.7亿元，同比降低48.6%，降幅较1-2月扩大3.8个百分点，权益比78.6%。 各梯队1-3月累计销售金额同比增速、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。销售规模方面，2022年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额6329.6亿元，同比下降41.4%；TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2371.0亿元，同比下降50.7%。门槛方面，10强门槛从608.0亿元下降至333.0亿元，同比下降45.2%，是各梯队中下降最小的；20强门槛从396.9亿元下降至181.2亿元，同比下降54.3%。 龙头公司方面，3月单月销售额环比提升但同比维持颓势，TOP20仅1家同比正增长。从3月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为385.7亿元，其次为万科地产、保利发展、融创中国、绿城中国，分别实现销售金额393.6、362.8、209.0、208.0亿元。从单月操盘口径销售金额增速看，仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长13.5%，其次为滨江集团-14.8%、华润置地-17.6%、保利发展-19.0%、绿城中国-22.8%。龙光集团、绿地控股、美的置业表现最差。 销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）行业仍处于较为艰难时刻，去年“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏。虽然近期多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，但目前融资端政策力度有限，部分房企尤其是民企受益于政策程度有限，现金流情况依然承压；（2）受疫情影响，上海、深圳等地及周边城市等具备较强需求的房地产市场陷入冰点，叠加去年同期基数较高，影响全国销售数据；（3）虽然近期在“因城施策”背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，但力度尚显不足。同时仅少部分二线核心城市出现“四限”政策松动，如郑州、哈尔滨等，政策放松的城市主要还是集中于三四线，这些地区整体购买力偏弱，政策的边际宽松对其销售的提振作用较弱。 投资建议：销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。 我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、华侨城A、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。 一、3月百强房企操盘口径销售额同比下降54.41%，跌幅创近两年新高 受疫情反复及需求端政策放松力度不足的影响，3月销售延续低迷。销售金额方面，1-3月TOP100房企操盘口径销售金额同比下降46.96%，3月单月同比下降52.68%，同比降幅较2月扩大5.52pct；分梯队看，1-3月各梯队累计销售金额同比增速、销售金额门槛均出现较大幅度的下降。 销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）行业仍处于较为艰难时刻，去年“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏。 虽然近期多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，但目前融资端政策力度有限，部分房企尤其是民企受益于政策程度有限，现金流情况依然承压；（2）受疫情影响，上海、深圳等地及周边城市等具备较强需求的房地产市场陷入冰点，叠加去年同期基数较高，影响全国销售数据；（3）虽然近期在“因城施策”背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，但力度尚显不足。同时仅少部分二线核心城市出现“四限”政策松动，如郑州、哈尔滨等，政策放松的城市主要还是集中于三四线，这些地区整体购买力偏弱，政策的边际宽松对其销售的提振作用较弱。 具体看，根据克尔瑞公布的2022年1-3月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为14381.9亿元，同比降低47.0%，降幅较1-2月扩大3.8个百分点；权益口径销售金额为11309.7亿元，同比降低48.6%，降幅较1-2月扩大3.8个百分点，权益比78.6%。 2022年1-3月TOP50强房企操盘口径销售金额为12092.2亿元，同比降低47.1%，降幅较1-2月扩大3.4个百分点；权益口径销售金额为9251.1亿元，同比降低49.9%，降幅较1-2月扩大4.0个百分点，权益比76.5%。 从2022年3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5115亿元，同比下降52.68%，同比跌幅扩大5.52个百分点；环比增长27.38%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额3980亿元，同比下降54.41%，同比跌幅扩大6.63个百分点；环比增长23.47%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-3月累计销售金额同比增速均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。从2022年1-3月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.4%； TOP51-100房企排名第二，同比下降46.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.9%。 从2022年1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降42.2%；TOP10房企排名第二，同比下降46.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.1%。 具体看各梯队数据，2022年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额6329.6亿元，同比下降41.4%；操盘口径销售面积4603.0万方，同比下降45.4%；权益口径销售金额4541.2亿元，同比下降46.5%，权益比重71.7%。 2022年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2371.0亿元，同比下降50.7%； 操盘口径销售面积1647.9万方，同比下降44.3%；权益口径销售金额1792.7亿元，同比下降51.5%，权益比重75.6%。 2022年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1471.9亿元，同比下降54.9%； 操盘口径销售面积956.1万方，同比下降57.8%；权益口径销售金额1246.1亿元，同比下降54.1%，权益比重84.7%。 2022年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1919.7亿元，同比下降51.6%； 操盘口径销售面积1181.2万方，同比下降51.4%；权益口径销售金额1671.1亿元，同比下降52.8%，权益比重87.1%。 2022年1-3月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2289.7亿元，同比下降46.4%； 操盘口径销售面积1266.5万方，同比下降53.6%；权益口径销售金额2058.6亿元，同比下降42.2%，权益比重89.9%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现不同程度的下降，对比2022年1-3月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从608.0亿元下降至333.0亿元，同比下降45.2%；20强门槛从396.9亿元下降至181.2亿元，同比下降54.3%；30强门槛从275.3亿元下降至120.0亿元，同比下降56.4%；50强门槛从143.1亿元下降至72.3亿元，同比下降49.5%；100强门槛从52.2亿元下降至27.4亿元，同比下降47.5%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 虽然近期政策方面暖风频吹，但从市场的实际反馈来看，目前供给端、需求端的政策力度均不足。若要真正扭转行业颓势，不仅在供给端需要实质性放松对房企的限制政策，同时在需求端需要进一步扩大政策放松范围，如放松更高能级城市的政策。在目前政策底明确的前提下，我们预计有更多利好政策在途。 二、TOP20操盘口径销售额环比提升，同比平均跌幅达34.75% 龙头公司方面，3月单月销售额环比提升明显但同比维持颓势，TOP20仅1家同比正增长。从3月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为385.7亿元，其次为万科地产、保利发展、融创中国、绿城中国，分别实现销售金额393.6、362.8、209.0、208.0亿元。 从单月操盘口径销售金额增速看，TOP20房企仅1家实现同比正增长。其中仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长13.5%，其次为滨江集团-14.8%、华润置地-17.6%、保利发展-19.0%、绿城中国-22.8%。龙光集团、绿地控股、美的置业表现最差，其中龙光集团单月同比下降70.7%。 从1-3月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为1262.5亿元，其次为万科地产、保利发展、融创中国、绿城中国，分别实现销售金额1031.2、816.0、686.9、481.5亿元。 从累计操盘口径销售金额增速看，TOP20房企仅1家实现同比正增长。其中仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长23.3%，其次为华发股份-20.0%、华润置地-21.9%、建发房产-24.9%、绿城中国-27.9%。龙光集团、绿地控股、中国金茂表现最差，其中龙光集团单月同比下降59.3%。 图表8：TOP20房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP20房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。