百强房企月度销售报告：4月同比高增环比回落，头部房企表现持续超预期

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年05月02日 百强房企月度销售报告：4月同比高增环比回落，头部房企表现持续超预期 4月百强房企销售同比仍保持较高增速，环比有所回落。一季度因为前期积压需求集中释放叠加开发商提前推盘加大供货力度推动成交高涨，但是 增持（维持） 4月份随着前期积压需求释放接近尾声，以及房企供应减少，市场热度整 体回落，仅部分核心城市环比依旧为正，当前主要靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。4月 行业走势 TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5665.8亿元，同比增长31.6%，房地产开发沪深300 环比增长-14.7%；权益口径销售金额4602.7亿元，同比增长32.3%，环比增长-11.4%。从累计情况来看，TOP100房企操盘口径销售金额为20499.5亿元，同比增长9.7%，较前值增长6.5pct；权益口径销售金额为16344.1亿元，同比增长10.5%，较前值增长6.7pct，权益比70.9%。 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额增幅扩大5pct以上，其他梯队房企同比降幅收窄。从2023年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长26.5%；TOP10房企排名第二，同比增 长18.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降9.2%。从2023年 1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长 25.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增长20.8%。表现最差的是TOP31- 50房企，同比下降8.0%。 10强、20强和50强门槛同比提升，10强增幅最大，30强和100强 门槛同比降低。具体看，10强门槛从437.1亿元增长至606.5亿元，同比增长38.8%；20强门槛从225.4亿元增长至259.0亿元，同比增长 14.9%；30强门槛从164.7亿元下降至145.1亿元，同比下降11.9%； 50强门槛从88.1亿元增长至91.5亿元，同比增长3.9%；100强门槛从 35.6亿元下降至35.4亿元，同比下降0.6%。 头部房企销售表现依然稳定，1-4月累计操盘销售额前三强均为国央企。从2023年1-4月累计操盘口径销售金额来看，前�强分别为保利发展、万科地产、中海地产、碧桂园、华润置地，分别实现销售金额1417.0、1308.9、1117.2、1109.6、1040.5亿元，3强全部为国央企。从累计操盘 口径销售金额增速看，TOP40房企有27家实现同比正增长。其中表现亮眼的是华发股份同比增长108%、华润置地87%、招商蛇口85%、建发房产77%、滨江集团70%、中海地产63%、中国金茂54%、越秀地产52%。。中骏集团、世茂集团、碧桂园表现较差，同比分别下滑34%、 31%、29%。头部房企得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，销售表现依然稳定，部分企业排名后退主要跟推盘结构有关。民企中除了部分因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数依然保持较大降幅。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商 蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 16% 0% -16% -32% 2022-052022-082022-122023-04 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W17：新房成交面积环比 +13.6%，一季度房地产开发贷款增速提升》2023-04-30 2、《房地产开发：2023W16：新房成交面积环比+4.2% 单周量能略低于3月周均水平》2023-04-23 3、《房地产开发：1-3月统计局数据点评:销售额同比由负转正至+4.1%，竣工略超预期》2023-04-19 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-4月百强房企权益销售额同比增长10.5%，增幅扩大3 二、房企分化加剧，头部表现稳定6 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、1-4月百强房企权益销售额同比增长10.5%，增幅扩大 4月百强房企销售同比仍保持较高增速，环比有所回落。一季度因为前期积压需求集中 释放叠加开发商提前推盘加大供货力度推动成交高涨，但是4月份随着前期积压需求释 放接近尾声以及房企供应减少，市场热度整体回落，只有部分核心城市环比依旧为正，当前主要靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。具体来看，4月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5665.8亿元，同比增长31.6%，环比增长-14.7%；权益口径销售金额4602.7亿元，同比增长32.3%，环比增长-11.4%。从累计情况来看，TOP100房企操盘口径销售金额为20499.5亿元，同比增长9.7%，较前值增长6.5pct；权益口径销售金额为16344.1亿元，同比增长10.5%，较前值增长6.7pct，权益比70.9%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额增幅扩大5pct以上，其他梯队房企同比降幅收窄。从2023年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长26.5%；TOP10房企排名第二，同比增长18.3%。表现最差的是TOP31-50房企， 同比下降9.2%。 从2023年1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长25.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增长20.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降8.0%。 具体看各梯队数据，2023年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额9735.1亿元，同比增长18.3%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额7394.0亿元，同比增长25.3%，权益比重73.5%。 2023年1-4月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3832.1亿元，同比增长26.5%； 操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额2857.9亿元，同比增长20.8%，权益比重66.7%。 2023年1-4月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1823.0亿元，同比下降5.8%；操 盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额1563.8亿元，同比下降4.7%，权益比重65.1%。 2023年1-4月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2313.4亿元，同比下降9.2%；操 盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额2060.5亿元，同比下降8.0%，权益比重71.3%。 2023年1-4月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2795.9亿元，同比下降5.0%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2467.9亿元，同比下降6.6%，权益比重72.3%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 26% 18% -5% -9% -6% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） 8% -5% -13% -22% -13% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 权益比重 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 权益比重 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 25% 21% -5% -8%-7% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 76% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 73% 71% 72% 67% 65% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 10强门槛同比增幅最大，30强和100强门槛同比降低。具体看，10强门槛从437.1 亿元增长至606.5亿元，同比增长38.8%；20强门槛从225.4亿元增长至259.0亿元， 同比增长14.9%；30强门槛从164.7亿元下降至145.1亿元，同比下降11.9%；50强门槛从88.1亿元增长至91.5亿元，同比增长3.9%；100强门槛从35.6亿元下降至35.4亿元，同比下降0.6%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 437.1 225.4 259.0 164.7 145.1 88.1 91.5 35.6 35.4 10强 20强 30强 50强 606.5 去年同期门槛今年各梯队门槛 100强 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 排名 企业名称 1-4月操盘口径销售金额(亿元) 累计同比 4月操盘口径销售金额 单月同比 单月环比 1 保利发展 1417.0 28% 357.9 25% -66% 2 万科地产 1308.9 -4% 315.5 -5% -68% 3 中海地产 1117.2 63% 323.9 42% -59% 4 碧桂园 1109.6 -29% 273.6 -6% -67% 5 华润置地 1040.5 87% 306.5 125% -58% 6 招商蛇口 1016.0 85% 350.9 178% -47% 7 绿城中国 884.3 39% 270.9 74% -56% 8 建发房产 626.2 77% 169.4 220% -63% 9 金地集团 608.9 14% 156.6 36% -65% 10 龙湖集团 606.5