房地产开发行业1月百强房企月度销售报告：开年需求较弱，政策积极发力

百强房企销售开年表现较弱，在上年同期过年基数较低的情况下，2024年1月销售同比依然下降三成以上，单月成交创近几年新低，说明当前市场依然相对低迷。1月地产政策出台步伐显著加快，一线城市中广州和上海先后松绑限购，一线城市限购松绑预计能够加速一部分存量需求的释放，但是因为当前购房者对于房价预期、收入就业预期较弱，当前政策刺激效果比较有限，急需更强劲的政策支持。2024年1月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2351亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%； 权益口径销售金额1822.0亿元，同比降低34.7%，环比降低50.1%。1月TOP50房企操盘口径销售金额为2049.8亿元，同比降低34.2%；权益口径销售金额1558.2亿元，同比降低34.8%。 从各个梯队房企情况来看，1月不同梯队房企销售额跌幅整体相差不大，TOP10房企的跌幅也达到34%，各个梯队房企销售普遍承压。从2024年1月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降32.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降33.3%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降36.6%。从2024年1月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降34.1%；TOP21-30房企排名第二，同比下降34.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降35.7%。 对比2024年1月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛，因为上年基数较低的缘故。具体看，10强门槛从107.5亿元下降至72.4亿元，同比下降32.7%；20强门槛从40.1亿元下降至30.6亿元，同比下降23.7%；30强门槛从26.8亿元下降至16.6亿元，同比下降38.1%；50强门槛从15.6亿元下降至9.6亿元，同比下降38.5%；100强门槛从4.7亿元下降至3.7亿元，同比下降21.3%。 1月TOP40房企中有仅5家房企实现操盘销售额同比正增，占比13%，头部房企降幅并未显著小于其他房企，反而部分前期出险的房企因为上年基数较低所以2024年降幅较小，但意义不大。从1月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为185.0亿元，其次为万科地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额180.1、118.7、113.0、102.6亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企仅5家实现同比正增长。其中国贸地产同比表现最佳，单月同比增长143.2%，其次为华侨城83.5%、仁恒置地16.4%、星河地产10.7%、首开股份7.5%。绿地控股、碧桂园、中南置地表现较差，其中碧桂园单月同比下降71.8%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 一、开年需求较弱，1月百强操盘销售额同比-34% 百强房企销售开年表现较弱，在上年1月为过年期间基数较低的情况下，2024年1月销售同比依然下降三成以上，单月成交创近几年新低，说明当前市场还是相对低迷。1月地产政策出台步伐显著加快，地方层面广州和上海先后松绑限购，一线城市限购松绑预计能够加速一部分存量需求的释放，但是因为当前购房者对于房价预期、收入就业预期较弱，当前政策刺激效果比较有限，急需更强劲的政策支持。2024年1月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2351亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%；权益口径销售金额1822.0亿元，同比降低34.7%，环比降低50.1%。1月TOP50强房企操盘口径销售金额为2049.8亿元，同比降低34.2%，较上月累计同比降低18.5pct；权益口径销售金额为1558.2亿元，同比降低34.8%，较上月累计同比降低18.7pct。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 1月不同梯队房企销售额跌幅整体相差不大，TOP10房企的跌幅也达到34%，并未明显好于其他梯队房企。从2024年1月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降32.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降33.3%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降36.6%。从2024年1月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降34.1%；TOP21-30房企排名第二，同比下降34.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降35.7%。 具体看各梯队数据，2024年1月TOP10房企实现操盘口径销售金额1116.3亿元，同比下降34.3%；操盘口径销售面积638.9万方，同比下降40.6%；权益口径销售金额820.0亿元，同比下降34.9%，权益比重71.0%。 2024年1月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额464.1亿元，同比下降33.3%；操盘口径销售面积293.8万方，同比下降26.3%；权益口径销售金额339.7亿元，同比下降34.1%，权益比重67.2%。 2024年1月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额213.7亿元，同比下降32.4%；操盘口径销售面积131.3万方，同比下降34.4%；权益口径销售金额179.2亿元，同比下降34.2%，权益比重70.0%。 2024年1月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额255.7亿元，同比下降36.6%；操盘口径销售面积157.7万方，同比下降33.6%；权益口径销售金额219.3亿元，同比下降35.7%，权益比重76.0%。 2024年1月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额301.2亿元，同比下降34.7%；操盘口径销售面积174.7万方，同比下降36.3%；权益口径销售金额263.8亿元，同比下降34.5%，权益比重75.5%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛，因为上年基数较低的缘故。具体看，10强门槛从107.5亿元下降至72.4亿元，同比下降32.7%；20强门槛从40.1亿元下降至30.6亿元，同比下降23.7%；30强门槛从26.8亿元下降至16.6亿元，同比下降38.1%；50强门槛从15.6亿元下降至9.6亿元，同比下降38.5%；100强门槛从4.7亿元下降至3.7亿元，同比下降21.3%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、TOP40房企中仅5家实现同比正增，不同梯队房企1月销售普遍承压 1月TOP40房企中有仅5家房企实现操盘销售额同比正增，占比13%，头部房企降幅并未显著小于其他房企，反而部分前期出险的房企因为上年基数较低所以2024年降幅较小，但意义不大。从1月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为185.0亿元，其次为万科地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额180.1、118.7、113.0、102.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅5家实现同比正增长。其中国贸地产同比表现最佳，单月同比增长143.2%，其次为华侨城83.5%、仁恒置地16.4%、星河地产10.7%、首开股份7.5%。绿地控股、碧桂园、中南置地表现较差，其中碧桂园单月同比下降71.8%。从单月环比增速看，TOP40房企有7家实现环比正增长。其中碧桂园环比表现最佳，单月环比增长71.2%，其次为深业集团39.0%、华发股份37.4%、卓越集团12.9%、保利置业6.7%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。