百强房企月度销售报告：总量弱复苏，房企分化加剧，头部表现更佳

总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回暖仍需政策持续发力。2月销售显著强于1月，片状复苏为主。一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去年2月基数相对较低。我们预计3月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。 百强房企1-2月操盘口径销售金额同比-11.6%， 权益口径同比-10.7%。根据克而瑞公布的2023年1-2月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为8189.7亿元，同比降低11.6%，降幅较1月缩窄20.3个百分点；权益口径销售金额为6545.4亿元，同比降低10.7%，降幅较1月缩窄21.3个百分点，权益比71.3%。2023年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为7124.7亿元，同比降低7.9%，降幅较1月缩窄22.3个百分点；权益口径销售金额为5596.7亿元，同比降低6.8%，降幅较1月缩窄23.5个百分点，权益比71.4%。 TOP10和TOP11-20房企销售同比开始止跌回升，其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅。从2023年1-2月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长11.7%；TOP10房企排名第二，同比增长0.4%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降35.6%。从2023年1-2月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长6.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增长5.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降32.5%。 房企分化加剧，头部表现更佳，TOP40房企1-2月操盘口径销售额同比24家正增长。从2023年1-2月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为585亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额565.3、533.9、384.8、373.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有24家实现同比正增长，其中越秀地产(+140%)、华发股份(+86%)、华润置地(+66%)、招商蛇口(+57%)、中国金茂（+56%）、中海地产(+50%)、滨江集团（+46%）、龙湖集团(+40%)等房企表现亮眼。主要原因仍是2月销售复苏，小部分原因与基数、推盘有关。对于房企全年销售增速，不宜期待太高。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、1-2月百强房企权益销售额同比-11%，总量呈现弱复苏 总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回暖仍需政策持续发力。2月销售显著强于1月，片状复苏为主。一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去年2月基数相对较低。我们预计3月仍将维持这一全局弱复苏的局面。 但若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。 百强房企1-2月操盘口径销售金额同比-11.6%，权益口径同比-10.7%。具体看，根据克而瑞公布的2023年1-2月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为8189.7亿元，同比降低11.6%，降幅较1月缩窄20.3个百分点；权益口径销售金额为6545.4亿元，同比降低10.7%，降幅较1月缩窄21.3个百分点，权益比71.3%。2023年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为7124.7亿元，同比降低7.9%，降幅较1月缩窄22.3个百分点；权益口径销售金额为5596.7亿元，同比降低6.8%，降幅较1月缩窄23.5个百分点，权益比71.4%。 从1-2月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4615.4亿元，同比增长14.9%，增幅较1月缩窄46.9个百分点；环比增长29.1%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额3754.6亿元，同比增长16.5%，增幅较1月缩窄48.5个百分点；环比增长34.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10和TOP11-20房企销售额同比开始止跌回升，其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅。从2023年1-2月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长11.7%；TOP10房企排名第二，同比增长0.4%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降35.6%。 从2023年1-2月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长6.3%； TOP11-20房企排名第二，同比增长5.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降32.5%。 具体看各梯队数据，2023年1-2月TOP10房企实现操盘口径销售金额3847.2亿元，同比增长0.4%；操盘口径销售面积2457.8万方，同比下降17.0%；权益口径销售金额2956.9亿元，同比增长6.3%，权益比重74.2%。 2023年1-2月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1683.0亿元，同比增长11.7%； 操盘口径销售面积986.1万方，同比下降0.9%；权益口径销售金额1205.8亿元，同比增长5.3%，权益比重65.7%。 2023年1-2月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额710.2亿元，同比下降30.8%；操盘口径销售面积470.9万方，同比下降32.1%；权益口径销售金额621.0亿元，同比下降28.9%，权益比重69.7%。 2023年1-2月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额884.3亿元，同比下降35.6%；操盘口径销售面积533.5万方，同比下降36.4%；权益口径销售金额813.0亿元，同比下降32.5%，权益比重72.0%。 2023年1-2月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1065.0亿元，同比下降30.4%； 操盘口径销售面积576.9万方，同比下降31.1%；权益口径销售金额948.7亿元，同比下降28.4%，权益比重71.0%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2023年1-2月与去年同期，只有TOP10房企操盘口径销售额的门槛实现增长。 具体看，10强门槛从193.3亿元增长至241.7亿元，同比增长25.0%；20强门槛从127.9亿元下降至107.5亿元，同比下降15.9%；30强门槛从85.7亿元下降至61.4亿元，同比下降28.4%；50强门槛从50.6亿元下降至35.9亿元，同比下降29.1%；100强门槛从16.7亿元下降至11.3亿元，同比下降32.3%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、房企分化加剧，头部表现更佳 房企销售分化比较明显，头部表现更佳，TOP40房企1-2月操盘口径销售额同比24家正增长。从2023年1-2月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为585.0亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额565.3、533.9、384.8、373.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有24家实现同比正增长。其中越秀地产(+140%)、华发股份(+86%)、华润置地(+66%)、招商蛇口(+57%)、中国金茂（+56%）、中海地产(+50%)、滨江集团（+46%）、龙湖集团(+40%)等房企表现亮眼。 主要原因仍是2月销售复苏，小部分原因与基数、推盘有关。对于房企全年销售增速，不宜期待太高。 从2月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为310.0亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额291.2、277.4、266.0、224.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有22家实现同比正增长。其中保利置业同比表现最佳，单月同比增长479.5%，其次为越秀地产365.3%、中国铁建346.2%、金融街309.5%、华发股份306.1%。世茂集团、融创中国、首开股份表现靠后，其中融创中国单月同比下降51.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有35家实现环比正增长。其中仁恒置地环比表现最佳，单月环比增长276.6%，其次为中海地产123.9%、中国铁建115.0%、雅居乐108.6%、越秀地产107.4%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。 择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向： 1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。